太古集团是一个怎样厉害的跨业务实体？有哪些值得借鉴的过人之处？
【言雀的回答(104票)】:
很少看见百年企业啊！
很少看见二百年的企业啊！
噢，这就是施怀雅家族的太古！
如果非要赞美一个，那就是太古！
无他，只因为经营稳健。
··························································我是赞美的分割线·····································太古的前世今生1816年，施怀雅父子三人成立Swire Son Co.那么这个公司主要经营英国与欧美国家之间的进出口贸易。1861年太古集团开始透过代理Augustine Heard & Co.与中国进行传统进出口贸易。后来Swire家族为了拓展远东地区市场与英国人Butterfield共同成立了Butterfield Swire Co.（太古洋行），后来Butterfield退出了太古洋行。之后太古开始进军自己的实业开始多元化经营。现在的太古是航运之王、地产大亨·········经营文化理念特点：太古在所经营行业内，一直以稳健、审慎的姿态经营。作风：低调内敛，太古一直做事都很低调，崇尚优势。打个比方啊，太古就好像是一个追求完美的艺术工匠，对待产品精雕细磨。上下游全连接经营，比如，太古在地产方面，不但投资建设物业，而且后期的整体的运营也都是自己做，太古在香港四个商业地产项目每年会贡献30多亿港元的租金收益。当然这也是和太古是一家航母公司脱不开关系。但是不可否认的一点：太古从成立之初这种基因就埋下了。B&S于香港成立Pacific Air Maintenance Services (PAMAS)。B&S收购公司45%股权。Orient Paint 与香港 Duro Paint Manufacturing Co. 合并。PAMAS 与 Jardine Air Maintenance 合资成立公司（港机工程）。其实国内反面的例子很多，比如海#航##、比如GM。GM之前是有在北京计划进军商业地产的但是因为作风太过冒失激进出现诸多问题，后来不得不折价出手这个项目。Swire家族在后来的经营中是退居幕后的，都是职业经理人在打理。太古的理念很前卫，但是着手做事又很稳健。比如太古汇因垃圾分类工作获政府表彰，比如太古在港大设立太古海洋科学研究所。任何一家百年企业都有他成功的法门，这些优点值得我们学习效仿，但我想并不适用任何人。无论是组织还是个人都有其自己独特的秉性，卓越前辈手中的剑并不是每一个人都可以接过来挥舞的。如果非要总结点什么，应该就是——用心对待。——————————————————太古地产————————————————————
首先我是做商业地产这一块的，那就把太古地产拎出来单说吧。尽量不打马虎眼，诚恳点。
不盲目扩张，一步一个脚印走的很踏实。说到这里我要批评国内的开发商，盲目扩张，疯狂掠地，然后销售回笼资金，然后再攻城略地，大有零售业抢占市场份额的火药味。说实话，我不看好WD，但也不详细点评。太古在这方面做的就很好，太古在香港的四个项目每年的租金收益是30亿港元（10年财报），2011年北京三里屯village租金收益大约是4亿多港元。太古的物业是不出售的基本全部持有。太古有没有钱？太古有钱，比国内的开发商有钱多了。但是人家从不盲目的跟风。我想这一点，值得我们做企业做人学习。地产牵涉到城市未来数十年、数百年的发展，甚至更久远。我想说的是，企业虽然是赚钱的机器，但是很多钱不可以盲目的去赚。比如一直很热门的话题——奶粉。今天我们可能看不到很远的未来所影响的结果。这就像是一个潜伏期很长的病毒。一旦爆发不疯即死。设计理念。可以支撑未来相当长的一段时间。国内很多物业支撑不了未来的发展格局，不少地区，2000年前的物业项目现在又要必须拆掉。拆掉挺可惜，不拆掉又不适合当前的实际情况。大家比较熟悉也就是三里屯的Village了，开放式的购物中心，这种设计是未来的主流趋势。在这方面目前国内还尚没有一家可以可以跟得上。比如三里屯的动线很宽，密度很低，这样其实是牺牲了有效的营业建筑面积的。如果是国内的公司肯定不会放弃任何一点一滴的可以利用土地的。所以说太古为项目着想眼光比较长远，理念比较前沿；国内大部分开发商呢，为腰包着想，鼠目寸光。比如WD的不少项目Mall旁边搭配的商业街基本都成了摆设。运营，太古做商业地产几十年了，行业经验极其丰富，手段也很好。值得我们行业人去好好的学习一下。举个小例，Shopping guide（导购），大家谈微笑服务多少年了？相信各位都有这样的体验，你问她厕所在哪？手一指：就在哪？
到底在哪呢？不少没有方向感又羞涩的朋友只能憋着慢慢找。———————————————这是我的梦想——————————————————————
我希望我将来可以操作两三个项目是符合长远规划的，并且消费者可以在里面真切的感受什么叫购物的享受。
吼·····为梦想奋斗！
参考资料：
Butterfield & Swire官网太古地产上市文件Company History
http://百度故事会------------------------------------------------------------------
说的不好，贴了些资料，大家可以翻翻看看。如果有缪误之处，还望指正。
【宥有冇的回答(11票)】:
其他不了解，作为房地产业务板块来说
相对香港其他新地，和黄，恒基兆业这些来说，速度更为慢，擅长于在某个项目精雕细琢，长达几十年的运营，在香港楼盘设计都出自于本土王董国际，许李严，P&T这种千篇一律的设计师时，太古就启用了盖里这种大胆的建筑风格，找来了yabu，结果是，创造了新的价值，获得了意想不到的声誉。感觉港岛住宅分层单位的设计创新就是又太古给打破的。现在在西半山的珒然，靠近西摩道的新项目，也是全新的设计。和以往的传统的香港住宅建筑的风格截然不同。
相对港资和黄，新地那种家族企业来说，太古显得更国际化，职业经理人制度更成熟
当年和黄跟置地打得火热的时候，太古也一直绕着太古船坞默默耕耘
所以一直是很低调的形象，没有大起大落
hongkongland和太古是我心中，港资地产商中运营商业地产的NO.1
【邹小樱的回答(3票)】:
太古集团给我的感觉是一个慢工出细活的集团。就说我们公司边上的太古汇，这个东西施工了多少年啊，从我读大学就开始围闭了，直到前两年才开始营业，马上成为了天河中心的地标商圈，比隔壁的什么万菱汇啊之类强大无数倍。别的不说，单看太古汇的洗手间，真是棒极了。有时候早上时间松动的话，我宁愿在太古汇里面大便完，才上公司。
嗯，太古集团是香港最受敬仰的公司中排名第二。
贴一篇明报6年前的文章，说的很详细了。
太古：低调内敛的巨人
【明報專訊】本港昔日有所謂四大洋行，即怡和、和記、會德豐和太古，當中，相信怡和鋒芒最露，和記最進取，太古卻顯得較為低調和內斂。不過，過去數十年的發展，卻證明太古是一家深具發展韌力的公司。 集中投資大中華 英資異數 正如筆者早前指出，自70年代末以來，屬於傳統英資的和記首先為華資的長實（0001）收購，跟?九倉（0004）、會德豐（0020）、港燈（0006）亦先後落入華資手中。雖然怡置系在複雜的集團架構和「棄車保帥」策略下，保得住江山，但它今天在香港的影響力已今非昔比。 儘管不少英資勢力在過去20多年相繼被淘汰，太古至今仍能屹立不倒﹕國泰（0293）仍然雄霸本港航空業，而太古地產亦成功轉型為香港最大的地主之一。不像匯豐銀行那樣，太古並沒有大舉向海外擴張，反而集中投資於大中華地區，而且它的兩大業務——航空和地產投資，又是以政治敏感和回本期長見稱。從這角度看，太古在大氣候不利英資的情?下，仍能不斷發展其業務，可算是一異數（見表）。 創辦人紡織起家 轉攻貿易 筆者嘗試探討箇中原因，以及這一個案對企業持續發展帶來的啟示。 且讓筆者從太古集團的歷史說起。太古集團的創辦人約翰?施懷雅（John Swire）於1793年在英國的約克郡（Yorkshire）出生，起初是從事紡織業。由於約克郡的毛紡業在19世紀初開始走下坡，因此約翰?施懷雅便離開約克郡前往利物浦，在1816年創辦一間貿易公司。 在年，約翰?施懷雅的兩位兒子——約翰?森美（John Samuel）和威廉?赫辛（William Hudson）——相繼出生，而約翰?施懷雅在1832年就將貿易公司的名字改為約翰?施懷雅和兒子們公司（John Swire && Sons），這亦是今天在港上市的太古集團在倫敦的母公司的名稱。 在約翰?施懷雅去世後，其貿易公司便主要由兒子約翰?森美?施懷雅打理。在最初的時候，這公司主要與北美從事綿紗貿易，但美國的內戰令這方面的生意大受打擊，因此約翰?森美?施懷雅就萌起向遠東發展的念頭。起初，他將其遠東業務交由代理負責，但由於對代理的服務不滿意，因此在1866年親身前往上海，後來並為集團起了太古這個中文名字。 是「太古」還是「大吉」﹖ 不過，太古這名稱的由來一直都是一個謎，蓋Swire這英文姓氏跟太古這中文譯名似乎風馬牛不相及。坊間流傳?一個傳說，就是約翰?森美?施懷雅一直想為Swire找一個中文名字，有一回在農曆新年間，當他乘船駛經一條村莊時，深為當時喜氣洋洋的氣氛所感染。由於他發現村莊內差不多每戶的門前，都掛了寫?「大吉」兩個字的揮春，因此他認定「大吉」必然是一個「好」名字。不過，由於他不諳中文，故他將名字抄下來時，誤將「大吉」寫為「太古」，在這陰差陽錯的情?下，Swire的中文名字就變成太古了。 這個傳說是否屬實，我們難以考證。不過，筆者提出這個故事，純粹是因為這有趣的傳說似乎對太古集團的管理哲學有一定啟示。筆者認為這故事是說明，太古集團當初在遠東成立時，似乎是頗有意在中國長期發展業務，而且一開始已有「入鄉隨俗」的觀念。 在今後的文章中，筆者會嘗試說明，務實（pragmatic） 與專注（focused）是理解太古集團發展歷程和管理哲學的兩大線索。
【太古篇?一】 撰文﹕懷谷（）
太古鍾情古老行業
【明報專訊】在上回，筆者提到太古的中文譯名向來是個謎，而坊間的傳說，是約翰?森美?施懷雅（John Samuel Swire）最初只是覺得「大吉」應是中國人社會內的一個好名字，但由於陰差陽錯，Swire的中文名字就成了「太古」。這傳說的真偽今天已難於考證，不過若然屬實的話，這故事對太古的作風其實有幾分啟示，蓋它說明了太古在一開始時，其實已抱有一定「入鄉隨俗」的觀念。 檢視太古集團的發展歷程，會發現它一直頗為務實，且能隨機應變。當英國約克郡的紡織業開始走下坡，它便前往利物浦從事貿易﹔當美國內戰令其貿易業務大受打擊，它便前往遠東發展﹔當中國業務受二次世界大戰和政權轉變所破壞，它便將主力集中在香港。 因應時代變遷 改變業務 沒有什麼理論，也沒有什麼大事宣揚的宏大抱負，多年以來，太古一直都是「以一個有意長期在此做生意的務實商人」的角度看問題，對客觀環境改變作出務實的回應。當中國已不再是一個容得下外資的地方時，它便移師香江﹔當航運和貿易業務的發展空間減退後，它便投資於製造業，甚至開拓航空、地產等一些它之前沒有涉獵過的行業。也許，由於香港太古洋行的母公司業務一早已遍及全球，而本港的業務又不用它注入新資金，因此香港太古洋行一直都是能做到頗為專注地在大中華地區發展業務。 投資國泰 見證複利威力 是的，一般而言，時間是對投資者有利的（Time, generally, works for investors），而「股神」巴菲特亦不只一次強調，複利效應（compounding）是帶動投資回報的重要因素。基本上，太古投資的都是一些「古老行業」。這並不表示它置時代轉變於不理——國泰航空（0293）曾經因為善於運用科技，在2005年得到一個航空界的獎項——但事實亦是，太古的業務一直都環繞穩健、?實、與社會經濟發展和民生息息相關，以及存在已久的行業。這些行業一般不會即時帶來高回報，再加上太古的投資一般傾向循序漸進，因此在3、5年間不易見到巨大成效。不過，假以時日，日積月累所帶來的效果卻可以令人側目，其中一個例子相信便是太古在國泰航空的投資。 一機公司 晉身跨國企業 國泰航空由美國人Roy Farrell和澳洲人Sydney Kantzow兩名曾參與二次世界大戰的機師在1946年創辦。由於缺乏資本，國泰最初只有一部DC3小型飛機，往返香港、上海和澳門。在1948年，太古買入國泰45%股權，成了它的最大股東，其後又在1959年再買入國泰的主要競爭對手香港航空，成為了代表香港的航空公司。儘管國泰航空最初只是一間擁有一架小型飛機的公司，但多年來，它卻能不斷持續發展。1959年，開始飛往日本、台灣和澳洲，從此轉型為一間區域性航空公司。1970年，國泰決定要建立優秀產品形象，全部飛機皆採用勞斯萊斯引擎，並在1980年起開始飛往倫敦，逐步向國際性航空公司的目標邁進。在1970至80年代末，國泰的盈利不斷飛快增加，成為了太古系其中一個最主要的增長動力來源（見圖）。 不過，航空一直是政治敏感的行業，再加上太古的英資背景，因此問題就更形複雜。我們見到的是，自84年香港主權回歸後，國泰的地位一直都是太古集團要處理的問題。重要的是，太古對這問題的處理方法帶來不少啟示，這將會是筆者在下一篇文章中討論的問題。
【太古篇?二】 撰文﹕懷谷（）
國泰 逆境自強
註﹕*If there had been a capitalist down there, the guy should have shot down Wilbur. One small step for mankind and one huge step back for capitalism."——Warren Buffett
【明報專訊】80年代時太古（0019）旗下的國泰（0293）如日中天。不過，國泰並非沒有隱憂，挑戰主要來自兩方面，其一是航空業本身，另外就是它在本港航空業一直享有的特殊地位。 先談第一個問題。基本上，航空業是受失當監管政策拖垮的表表者。由於營運涉及巨大固定成本，現金流十分重要，但偏偏又甚為波動，蓋航空業的需求極受經濟環境及天災橫禍影響。基於飛機製造廠甚少，飛機又不能改用石油以外的燃料，航空公司要將業內的困難轉嫁給製造商、供應商並不容易。因此一旦市?轉壞，航空公司的現金流和資產負債表便要承受龐大壓力。 競爭過劇 票價下滑 當然，「任何商業問題都有一個價」，在票價不俗、競爭者不多的情?下，航空公司可用利潤和滾存溢利來平衡風險，以保持長期利潤。從這角度看，環球航空業困境的根源之一，可能是美國航空業當年開放得太快，令競爭和供應霎時大增，航空公司不惜一切取得現金流的後果，是票價一直下滑。由於美國的破產法令航空公司可抗拒結業，有關問題便形成一個惡性循環，並向國外擴散。 初時，由於國泰仍是專注亞洲的中小型航空公司，因此環球航空業的結構性問題對它影響不大。不過，隨?國泰不斷擴充網絡和長途航點，這問題便愈來愈大。另一方面，一直是國泰最賺錢的日本市場，其經濟在80年代末步入衰退。而且，由於亞洲航線的乘客收益率（passenger yield）較歐美的高得多，美國大航空公司紛紛將過剩的機位量調往亞洲，並利用日本作為亞洲的樞紐，於是令到國泰在亞洲線的收益率不斷受壓。 另外，70、80年代的優越經營環境亦令到國泰的成本不斷上升，再加上香港通脹加劇，因此成本控制是國泰在90年代要面對的一大挑戰。不過，從種種?象看來，國泰早已注視到以上問題的嚴重性，並積極將之處理，公司在控制員工成本的措施更在90年代初觸發了工潮。 國泰策略 做大做強 今天回顧，筆者認為國泰應付這些挑戰，主要有兩個策略，一是不斷擴大機隊和網絡，但同時又致力令經營成本不隨?上升，令單位成本（unit cost）不斷下降，即使收益率持續下滑，毛利率也可保持。除此之外，國泰亦不斷改善服務，包括更新機隊和投資新機場，以把那些不大願意或沒有能力再投資的對手比下去。 筆者的觀察是，國泰可能是假設了機票價格很可能會一直下滑，因此航空公司須做到只做經濟艙也可有利可圖，至於額外盈利有多少，就得視乎它在頭等和商務艙客戶的市場佔有率了。 單位成本 持續向下 雖然以上的策略「說出來」沒有什麼特別，但筆者一向認為不要低估「執行新策略」所引起的管理和各種問題，很多大公司都是因為不能及時作出一些人所皆知要做的適應措施，而被受拖垮的。無論如何，10多年過去後，國泰的營運表現算是不錯，營業額持續上升（見圖1），單位成本亦大致不斷下降（見圖2），並能安然渡過911和SARS等重大危機，而且公司的盈利能在事後迅速復蘇。若果不是油價近年大幅上升，盈利應會更高，顯示這間公司甚為善於長遠謀劃，也能頗有計劃地作執行，並且似乎能夠做到臨危不亂、處變不驚。以筆者之見，類似的作風亦可在太古處理國泰特殊地位這問題上看到，這是筆者在下一篇文章中會探討的問題了。
【太古篇?三】 撰文﹕懷谷（）
國泰巧引中資創新天
【明報專訊】儘管太古（0019）、國泰（0293）的管理以穩健見稱，但它的前景並非沒有隱憂，除了來自國際航空業的問題外，香港主權改變亦是另一挑戰。航空業是一有點特殊的行業，世界上不少航空公司都有政府背景，有些人更視這為主權體現的一部分。從這角度看，國泰要在香港主權回歸後仍保持領導地位，?實要面對不少挑戰。 正如筆者指出，太古一向善於作長遠打算。從種種?象看來，它自1980年代初已意識到這問題的嚴重性，並已默默作出部署。無論如何，「一條航線，一間公司」這政策是寫進了基本法，而這政策是令到後來者要挑戰國泰的地位殊不容易。因此，儘管在1980年代中成立的港龍有?顯赫的股東，也一直未能取得突破，同樣情形亦發生在主攻貨運的華民航空身上。 引入中方 三分天下 此外，國泰亦不斷淡化其「純英資公司」的形象，並積極與中方建立良好關係。大抵因為這個原故，太古在1986年將國泰分拆上市，並在1987年引入有國務院直屬機構背景的中信泰富（0267），成為國泰的策略性股東。在後來，國泰和中信泰富更聯手收購港龍，令中信泰富成為港龍的最大股東，國泰並將上海和北京線航權讓給港龍，令它即時轉虧為盈，並搖身一變成為一專注中港市場的高增長航空公司。 重奪港龍 北望神州 不過，儘管太古、國泰成功與中信泰富建立良好的合作關係，但這似乎未能完全阻止國內機構要在本港航空業分一杯羹的意圖。在1990年代中，中國民航局便多次公開高調表示打算在本港成立另一間的航空公司，這相信是對太古帶來不少困擾。不過，經過多番談判交涉後，太古終能將這挑戰化解，最後三方在1986年達成協議，由中信泰富將它在港龍的最大股東地位相讓給中國民航局，讓它得以在港擁有一間航空公司。另一方面，中信泰富就注資數十億認購國泰新股，成為它的第二大股東。如此一來，香港的航空業就成為了太古、中信泰富和中國民航局三分天下的局面，而透過股權互控，這安排在理論上是能做到令三方的利益趨向一致，並在某程度上互有制衡。 儘管這安排有其絕妙之處，但歸根結柢，它當初的出現是牽涉不少權宜成分。從純商業的角度看，它不見得對三方都最有利。無論如何，港龍在易主後，並沒有什麼大發展，畢竟要將它作進一步發展，需要投資龐大資金於機隊和各方面，但回報就有很大的不確定性，這似乎不是它母公司所願意做的。另一方面，國泰的環球航空公司鴻圖在缺乏一良好中國網絡支援的情?下，難免有些不足。至於中信泰富，它在港龍和國泰的角色被動，沒有什麼發展空間，同時也積壓了資金。 也許正是由於這個原因，三方在今年早前再來了一次重組，由國泰全資購入所有港龍股權，而港龍的母公司中國國際航空就與國泰發展成為進一步的策略性伙伴，互相持有對方股權。至於中信泰富，它仍然是國泰的一重要股東，但就能套現數十億以發展能源業務。 保住帥位 發展更大 由於國泰早年已收購了競爭對手華民航空，因此經過二十多年的擾攘後，國泰雖然在股權結構上是改變了不少，但它卻仍然是能執本港航空業的牛耳，而且發展空間可能是比港英時期更大。若有人在20年前預言本港的航空業會演化到今天的景?，相信很多人都會覺得匪夷所思。太古在面對多個難度不低的挑戰的情?下，仍能保得住它在本港航空業的地位，及令國泰能不斷發展，顯示這個集團對於管理和捍衛它專注的業務，確是有其老練與深沉之處。 撰文﹕懷谷（）
太古闖地產 審慎頻失機
在80年代中落成的太古城項目是太古地產的代表作，不過自此以後，它就再沒有類似規模的大型項目。（資料圖片）
【明報專訊】在上回，筆者提到太古集團（0019）在過去數十年最重要的發展之一，是在戰後不斷投資航空業，並在種種挑戰下，仍能賺最可觀利潤，以及力保集團在本港航空業界內的地位。這過程顯示了太古是一間頗為善於作長線部署，以及逐步落實執行的公司。 同樣的情?亦可見於地產業務方面的發展。不過，太古的地產業務是錯失了一定的發展良機，蓋儘管太古曾擁有很多潛質甚佳的土地儲備，但由於對地產業務審慎，並沒有將它們發展起來，反而出售了不少。例如在60年代，太古便出售了?魚涌太古宿舍地段﹔70年代初，又將華蘭路東側土地出讓。 初建太古城 合資減風險 事實上，雖然太古在70年代初已決定進軍地產業，但最初的策略依然是傾向保守，因而最初訂定發展太古船塢為大型住宅項目時，方法是在1973年與大昌合組太古昌，以發展太古城第一期。而為了減低發展風險，太古亦出售了好些優質土地來籌措資金，像出售賽西湖和太古山谷地皮予長實和南豐，讓它們得以建成後來利潤甚豐的賽西湖大廈和南豐新?。事實上，太古城項目的最初數期，太古都是與合作伙伴分帳，這情?要到整項目完成至十多幢樓宇後才結束。 但儘管太古的地產發展業錯失了一定機會，但以質素而言，卻能贏得不少口碑。事實上，整個太古城發展項目是以策劃周詳及設施周全見稱，開創了當時本港大型住宅發展項目的典範。直到廿多年後的今天，太古城仍然是全港其中一個最受買家歡迎的大型住宅項目。 未能果斷增購土地儲備 不過，儘管太古地產的住宅項目一直享有良好口碑，但在完成太古城項目之後， 其於業界內的市場佔有率便再沒出現什麼突破。箇中原因，相信與本港住宅物業市場的特徵有關，蓋補充土地儲備不容易，掌握時機亦十分重要。由於本港的地價可以升得很快，因此一旦未能在適當時機買入土地，風險便會很高。若果一間地產公司的土地來源夠多樣化，以及每年落成量夠大，它會較易掌握補充土地的時機，以及盡量利用售樓利潤來降低風險。但若果沒有以上條件，地產公司就要面對一大挑戰，就是買入新土地的風險很高。換句話說，在本港地產業中，趨勢往往比價格來得重要。從這角度看，太古地產業務發展歷程中的一大局限，是未能在80年代中太古城項目完成之後，趁樓市仍在上升軌初段，土地成本還很低時，擴大土地儲備。 當然，在完成太古城項目之後，太古還有一些昔日的土地可供發展，因此沒有增加土地儲備的迫切性。不過，本港住宅物業市場的特徵之一，是參與者必須趁土地成本還很低時，果斷地建立較大型的土地儲備，儘管過程中牽涉不少風險，但這卻似乎是持續發展和壯大所必要經過的階段。 伙新地項目 遇金融風暴勁蝕 不過，也許由於太古在80年代中時是作了策略性的部署，以轉型為物業投資公司，加上持續每年有一些中型項目可供發展，因此它當時是沒有承擔這額外風險的需要。事實上，由於太古的長處一向是管理策劃，多過果斷承受風險，因此它是否適宜做一大型發展商亦是一疑問。無論如何，太古在90年代中完成雍景台、港運城等項目後，是要面對土地儲備不足的問題。儘管它應是曾有做回大型發展商的念頭，並曾與新地（0016）共同參與發展將軍澳紹榮鋼廠重建的維景灣畔，但由於後來發生亞洲金融風暴，這項目虧損甚大。經此一役後，相信在可見的將來，太古在本港的住宅發展業務，應會是以集中在個別環節的機會最大。 *註﹕Trend is more important than price.
【太古篇?五】 撰文﹕懷谷（）
太古耐心專注
築起商廈王國太古其中一項重要舉措，是持續多年、不斷投放資金，發展一個更大型和難度更高的物業投資項目，就是將?魚涌變身為甲級寫字樓區。（資料圖片）
【明報專訊】筆者一直指出，本港地產業是一需要承擔高風險的行業，一旦未能在特定時間內補充到足夠的土地儲備，往後發展會困難得多。太古集團（0019）旗下的太古地產，儘管在管理、策劃及維持產品專業水準方面，一向擁有不俗成績，但由於在發展完太古城項目後，沒有利用所賺取的資金購入土地儲備，因此其於本港地產發展業的地位，一直未能取得突破。 太古城後 物業發展停滯 不過，若說太古當年的抉擇錯誤，又未必盡然，因為該批資金最終應用於發展投資物業。基本上，投資物業與發展物業哪一項能帶來較高的股東回報，是一既複雜又深奧的問題。無疑，物業發展業務的回本期較快，但資金一日未派發給股東，這些回報在某程度上並不是百分百屬實，因為還需要投資於土地儲備上。然而，物業市道有周期起伏，一旦在不適當的時機買入了土地儲備，往往便要賠上不少以往賺到的利潤。 相對而言，物業投資的回報並沒有那麼明顯，但值得留意的是，投資物業在落成後，維修保養的成本相對租金收入甚低。從這角度看，大部分投資物業帶來的收益，都是任由股東運用的資金，因此長遠而言，投資物業為股東帶來的回報有可能更高。如何取捨，視乎公司對回報期及其他很多問題的觀點與看法而定。 天價投地 建太古廣場 根據筆者理解，太古向來「以一個有意長期在此做生意的務實商人」的角度看問題，故較為側重投資物業發展，自是可以理解的選擇。無論如何，自80年代中起，太古地產是持續並十分專注把大量資金，投放於建立一個具質素的龐大物業組合。過程中，相信最重要和關鍵的決定，是在80年代中時以近乎志在必得的姿態，先後在兩次土地拍賣中，以當時而言相當進取的價格，奪得金鐘域多利兵房的兩大片土地，建成了今天的太古廣場。 整個太古廣場發展項目面積達數百萬呎，包括商場、寫字樓、酒店、服務式住宅等，總耗費資金共約50億元，投資額不可算不大，也可見儘管太古的作風一向保守，但並不表示不敢承擔風險。事實上，除了太古廣場項目外，太古還有積極爭取又一城及廣州的大型項目。 ?魚涌打造甲廈區 太古另一重要舉措，是持續多年、不斷投放資金，發展一個更大型和難度更高的物業投資項目，就是將?魚涌變身為甲級寫字樓區。基本上，在十多年前，若有人說?魚涌可以成為甲級寫字樓區，相信沒有人會相信，對老香港而言，可能今天他們也不認同，但事實是，今天已有不少國際級企業把辦公室設置在?魚涌，而?魚涌在本港寫字樓市場的位置亦有目共睹。 無論如何，在本港的大企業之中，太古的經營方法是有其獨特的地方，只要我們細心留意港島東區在過去數十年間的巨大轉變，會明白它是有其值得明白和重視的地方，以及可為企業發展和很多問題帶來不少啟示。 *註：Patience pays.
【太古篇?完】
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