兰溪路3号248弄2-3号煤卫工程什么时候推进，具体时间

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-04-15 03:07 标签： 兰溪路164号
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　　[规划]户户独立成套　　仅仅数年前，“煤卫独用”还和“钢窗腊地”、“南北通风”等一起成为上海人征婚时的“孔雀开屏词”。如今，虽然房地产如日中天，但中心城区，仍有一大群上海人虽住在工房却享受不到“煤卫独用”。　　在近日召开的市房地产工作会议上，韩正市长的报告给他们带来了喜讯：下一轮的旧区改造仍应坚持“拆、改，留”并举的方针，以“改”和“留”为主，加大“改”和“留”的力度，对于原本建筑质量较好的不成套旧住房应尽量在保留其建筑主体结构前提下，通过局部调整房屋平面与空间布局，加固结构，增添独用厨卫间，来提高房屋使用功能，使之独立成套。　　日前，记者来到新成立的上海市房屋土地资源管理局，采访了旧住房成套改造项目负责人、修改处处长顾振远，向他了解了实施市府规划的具体做法。　　双腿走路　　顾处长自上世纪90年代起就开始从事旧住房成套改造工作，一连串的数字脱口而出：“90年代初，上海的人均住房面积只有6平方米，成套率也仅有35％，和市府提出的世纪末达到的人均10平方米、成套率70％的目标相差很大。”当时，一个叫“365”的工程针对的就是全市365万平方米的危房改造。一片片棚屋被推倒，漂亮的新公房如雨后春笋般矗立起来，一些旧公房的尴尬处境于是立时突显。这些造于六七十年代的房子大多煤卫合用、管线老化，加上环境脏乱差、邻里矛盾不断，因而改善这些居民的住房条件、提高生活质量成了一件迫在眉睫的大事。“市里的方针是‘两条腿走路’。一是继续搞棚户区改造，另一个是开展大规模的旧公房成套改造。”在90年代中期，全市不成套的旧公房有4000 万平方米，而建筑结构较好、不用拆除就能改造的有800万平方米。在95年前，市房地局以南市区蓬莱路252弄、卢湾区马当路44街坊为代表，搞了一批试点项目。95年后，扩大试点。96年起，成套改造被列为政府实事，推进速度加快。至2002 年末，已改造350 万平方米，收益户10万，全市住房成套率也上升至87％。　　双管齐下　　“煤卫独用是成套改造的首要目标，而提升小区的环境品质是另一个重要目标。”顾处长说，通过旧公房的成套改造，居民不仅能享用独立成套的厨房和卫生间，还能得到一系列较好的配套设施。“因为成套改造涉及到市政、邮电、电力、广电、环卫等方方面面，比如提高供水管网水压、改造积水地区雨污水管道、扩大接装煤气用户、改善用电质量、扩增电话电讯网、配装信报箱等等都成了配合改造的项目。”另一方面，小区的环境面貌也焕然一新。“比如违章建筑被拆除，房屋外墙粉刷干净，整治路面，布置绿化，原本脏乱差的地方得到彻底根治！”　　双方出资　　成套改造是“改”和“留”，也即在主体建筑结构得以保留的前提下使原本合用的煤卫独立成套，居民并没搬迁，房子就不能向第三方出售。同时，由于大部分房屋结构老化，改造过程中需要调整、更新许多设备，因而改造成本也很大。资金从何而来？如何做到资金平衡？这是实施旧住房成套改造的关键。顾处长说：“市里的基本想法是：政府扶持，企业参与，市场运作，有偿改造。通俗的讲就是原本房屋大修基金里出一点，企业出一点。然后通过扩建加层出售和向原住居民出售，来做到资金平衡。”说到向居民出售公房，顾处长强调这是一个双赢策略：“政府通过改建，使不可售公房变成了可售房，盘活了资金；居民也以旧公房的价格买下产权。其实改造后，这些房子大大升值，令居民得益不少！比如建设新村居民98年改造后以每平方米300 元左右买下产权，而现在这些房子每平方米涨到四五千。”　　从95年至今，各区政府分别组建了一个由区长挂帅，区房地、规划、建管等相关部门参加的旧住房成套改造协调管理机构，同时各区房地局设立旧住房成套改造办公室，负责本区旧住房成套改造的日常工作。顾处长告诉记者，除了一些零星的改造项目外，已完成的、规模较大的街坊改造项目有虹口建设新村、黄浦桃源新村、浦东上炼新村、徐汇东安一村、杨浦鞍山一村等。如今以普陀曹阳七村为代表的新一轮成套改造又将开始。“目前有待成套改造的公房还有300万平方米。我们力争在2010 年前全部完成！”　　[施工]处处满足居民　　“真是不容易！真是不容易！”当年负责虹口区建设新村成套改造的虹房集团的陈勇荣先生一见到记者就连连感叹。“成套改造是为居民造福的好事，可实施起来问题却是一大堆。”陈先生说，对于施工中的一些技术操作，他们事先总是尽力想好应对突发问题的方法，尽量避免给居民家造成麻烦。“比如我们砌好外墙，再敲掉内墙，这样三四天的工夫把墙头搞定，就不会给居民生活造成大碍。但这些房子的电线水管老化得严重，做外墙时难免损伤这些老家伙，所以我们事先也和负责煤气、自来水管等部门打过招呼。一遇突发情况就赶紧抢修。当然最后这些老管道都会被撤下换上新管道，但自始至终我们都尽可能保证居民家里不断水断煤。”　　但真正难做的是矛盾最为集中的公共部位的分割。“我们在正式开工前给家家户户都送上了详细图纸，他们签字同意后，我们才能施工。可常常是真要施工了，他们又有新想法了。比如有一幢楼里，公用的厨房比卫生间面积大，宽度差0.4米，按原计划分割后，一家分到厨房，另一家分到卫生间。由于宽度不同，扩充的面积也有区别。这样，分到卫生间的上下三家就心里不爽，不让施工。后来，我们只能把厨卫之间的隔墙敲掉，重新分割。”另一个常见的矛盾出在违章建筑的拆除上。由于房间狭小，居住实在困难，许多顶层居民在屋顶上搭建大大小小的阁楼。陈先生说，一般在拆除阁楼前开发商会给居民在附近找一处房子作为补偿，开发商贴点钱，居民自己也拿出点，这样居民就获得新房子的使用权。“可有些居民的讨价还价真是令人头疼。比如有一三口之家，原本在小阁楼里搭了张床给儿子睡。后来，我向他们介绍了一套价值7万元的一室一厅房子。他们看了很满意，我们公司也答应出4万元，可剩下的那笔钱他们就是不愿意自己掏。结果整个施工为此耽误了45天！”除此以外，形形色色的问题还不少。有个居民要让工程队在承重墙里挖个鞋箱，还有个居民干脆自己画了设计图纸，想把公共走道划进自家内，把楼梯移到房子外面。“焦头烂额的事情一大堆！我们尽力为居民排忧解难，但也希望居民理解支持我们。”　　[设计]家家都不吃亏　　杨萌先生是曹阳七村成套改造方案的设计者之一。“这批共15幢的砖木结构三层楼房建于60年代初，每层挤着7到9户人家，密度很高。如何进行合理分割，使家家户户都不吃亏，是一个最大的难题。”杨先生说，在合用的环境中，一般无法计算谁占多谁占少，而一旦分开，每家的面积就一清二楚。“这是一场房屋的外科手术，其所需要的仔细和审慎可能一点也不比医院手术要求低！”杨先生说，设计的基本思路是拓宽、增层和抽户，也即墙头外面增建外墙，拓展空间；房子里移位楼梯走道，重新布局；并通过加层抽户，使一部分居民住到新建的第四、第五层，以保证每层楼减少为4到5户。“通过改造，每户人家都能煤卫独用，户均厨卫面积将大于6平方米。同时，我们还要给外墙涂上高弹性防水涂料，装上塑钢窗；铺设全新的上下水、煤气管道，并在卫生间里配置坐便器、地漏，预留浴缸下水孔位，在厨房里设置水斗、水龙头各一只，把煤气管道接至表具，并把表具由下表更换成上表。至于在公共部位，我们会把原来的木楼梯改为钢筋混凝土型，并铺上防滑地砖。另外内墙也会粉刷一新，并设置公共感应灯和信报箱。”　　杨先生说，改造本身也是一种彻底的修缮行为。“比如通过改造，房屋的结构得到加固，因而抗震的等级上去了，防火的标准得到提升，房屋的外观也焕然一新。”不过，杨先生也承认，目前全市范围内的旧房成套改造并不属高水平的改造。“有一些问题是成套改造中难以克服的。比如建筑物拓宽后，会影响彼此的采光、间距；比如在空间狭小的区域内无法分割出面积大些的厨卫。作为设计师来说，就应做到因地制宜，尽可能地探索出较好的规划方案来适应不同的建筑结构和房型。”　　[新居]事事感受舒心　　记者走访了几处改造完毕的居民小区，满目所见是粉刷一新的外墙，整洁的走道，亮堂的塑钢窗，以及修剪整齐的绿地。谈到煤卫独用后的生活，居民们个个笑逐颜开，喜不自禁。家住建设新村的顾先生领着记者参观他的家。自从去年他儿子出国后，他和太太两人住在这套南北向两室户的房里。走进门，北侧是6平方米的厨房，瓷砖贴得整齐，用具也摆得井井有条。顾先生指着厨房告诉记者：“这儿原来是两家公用的卫生间。改造后，公用卫生间变为我们家的厨房，而原来的公用厨房划到了隔壁邻居家。”厨房的后面是宽1.5米的卫生间，这是改造时新建的。虽然它仅有3平方米，但顾先生巧妙地加以利用：一个淋浴器、一个小水槽、一个水龙头，一个抽水马桶，就把原先困扰他家多年的上厕洗澡问题彻底解决了。而对顾太太来说，有一个独用的厨房真是件惬意不过的事。“现在烧菜、用水舒心多了。瞧，水流出来是哗啦啦的，哪像以往看着下毛毛雨的水管干着急！最主要的是，再也不必为用水斗淘米洗菜而等上半天了！”顾先生告诉记者，成套改造后，他们不仅煤卫独用，而且两间房间也各自添了内阳台。他家朝南的大房间向南延伸了1.5米，小房间也向北延伸了1.5米，合计增加面积超过了7平方米。望着宽敞舒适的居室，顾先生自是迫不及待地对它精心装修一番，还在小房间里添置了一套新家具。
作者:本报记者周
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