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库存重汽王牌 - 3.5万
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2016年中国“救楼市、去库存”十张王牌曝光
来源于 商业见地网今年以来，中央陆续出台了一系列房地产优惠政策，促进房地产市场销售，政策效果持续显现。那么，2016年还有哪些底牌可以“救楼市”？中国高层从对房地产市场的缄默到正式表态，到目前开始频频发声，终于要对库存进行一场“歼灭战”。中央经济工作会议指出，明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。国家统计局最新公布的数据显示，截至11月末，全国商品房待售面积达6.96亿平方米，比10月末增加一千多万平方米，比一年前增加了1亿平方米。其中，住宅待售面积为4.40亿平方米。而待售面积还只是显性库存。绿地集团董事长张玉良认为，中国房地产行业已进入“全面拐点”时代，过去高速成长的时期已经过去，行业正步入“制造业时代”。房地产行业正呈现出新的特点：首先，市场的容量依然巨大，中国正在推进新一轮城镇化，中国人口基数较大；其次，新的市场需求将呈现明显区域分化趋势，有些城市将继续增长，有些城市难以避免面临下降；第三，竞争日益激烈，中小企业与大企业的产业集中度、地区集中度均将分化。为了去库存，稳定房地产市场，从而缓解经济下行的压力，2016年更多的救市大招或将出现。第一，房贷利息抵扣个税。“房贷利息抵个税”是指在征个人所得税时，将房贷产生的利息作为税前减除项扣除，对扣除后的收入,再征个人所得税。也就是说，把你的收入先拿去扣除房贷利息，剩下的再交个税。该项政策能够切实提高购房者的购买力，特别是对改善型需求的刺激或更为明显，短期内，一旦实施，将在一、二线城市引爆楼市，对于库存去化会有明显的促进作用。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房贷利息抵扣个税在3个方面是可以成立的。首先，国家在今年对于个税改革的力度还是比较大的，迎合了经济体制改革下财税体制改革的需求。其次，从房地产市场发展角度来看，通过抵扣个税方法能够降低购房者按揭贷款的成本，这符合目前楼市去库存的导向。最后，从刺激消费的角度看，购房者能够降低购房成本,等于提高了可支配收入，后续能够刺激房地产行业以外的消费。第二，政府收购商品房用作保障房。在今年的政府工作报告中，李克强总理已经明确提出“把一些存量房转为公租房和安置房”。按照中央部署，国家开发银行已经在年内累计向棚户区改造及其货币化补偿安置投放总计约4000亿元的信贷额度，这一额度的定向信贷投放任务已经基本完成。从资金量来看，加上财政支持与信贷资产证券化试点所置换的额度，全部资金将达万亿元。这种方式能将房地产库存引导到有需要的人群中去，能更有效地提高住房使用率。备受期待的一项惠民措施，已进入实质性释放阶段。收购商品房用作保障房从理论上来说，对于库存较大的城市，短期内可以有效降低库存。但这条政策对政府财政实力要求较高，此外库存压力较大城市一般对保障房的需求也相对较小，因此该政策效果可能一般。第三，农民工全面纳入城市购房优惠体系。据外媒报道，中国计划推出房地产去库存措施，包括鼓励中小城市对在城镇首次购买住房的农民给予财政补贴和税收减免，还研究将农民工和个体工商户逐步纳入住房公积金制度。各级城市均应对农民工购房在政策上做到一视同仁，包括：1）加快户籍制度改革进度，解决农民工进城的保障门槛和心理归属问题；2）将农民工纳入公积金缴纳体系；3）个别城市对农民工购房给予税费优惠。以上政策一旦实施，对增加有效需求，推动楼市中长期稳定有较大作用。《濮阳市人民政府关于支持农民进城购房促进住房消费的实施办法》本月3日起正式实施。继成为第二批国家新型城镇化综合试点后，河南濮阳市也成为我省首个在全市范围内“真金白银”支持农民进城购房的省辖市。买房直接给补助，多少让人感觉意外，不过在个别地方，也不失为可行之策。第四，房地产税。几乎已经确定了的是，作为未来的新增税种，房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。房地产税将由各地地方税务局征管，全部税收收入将划归地方。关于房地产税（注意不是房产税），有过不少争议，之前曾让不少人“闻风丧胆”，但随着媒体报道的增多，力度反逐渐减弱。财经作家刘晓博观点认为，房地产税的开征，只会加剧经济发达地区和欠发达地区财政收入的差距；房地产税的开征，会加剧“没有使用价值的房屋”价格暴跌；有些人幻想通过房地产税大幅降低房价，是没有任何根据的。曾经被誉为“上帝之鞭”，如今看起来越发像是“挠痒痒”。第五，公积金管理条例修订。公积金管理条例修订既放宽了公积金的提取条件，也提出公积金可像养老金一样进入资本市场，可避免余额不足的问题。这一重大改动，打通了住房公积金与资本市场之间的通道，使得住房公积金管理中心可以从资本市场通过发行债券等方式获得资金，然后再投向住房按揭贷款市场，从而避免了住房公积金余额不足的问题。不过，这一政策与推动房地产去库存尤其是集中在三四线城市的房地产库存之间，之间还隔着繁复的制度设计和细节上需要完善。短期明显，不过也只是修修补补，长期待观察，万一亏了怎么办？第六，户籍制度改革在未来几年，房地产业的增长动力将回归到城镇化的大背景中。户改带来的人口流动，将成为继续支撑房地产业发展的两大动力之一。11月11日，在国务院常务会议上，国家总理李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。紧接着的11月12日，国家财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。根据中信建投测算，中国主流城市的购房年龄段主要集中于25-44岁，从2015年开始，这部分人群占总人口的比重开始下降。在2025年以前，25-44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右。不过，这项推动房地产业发展的一项经典政策，随着人口总规模的下降，效用已大不如前。第七，各城市执行土地供应的“有供有限”政策。库存过高的三四线城市应从土地源头上进行控制，建议库存消化周期超过2年的城市一律暂停土地供应，消化周期下调至18个月以下的可以恢复供地，每季度由国土部统一发布“暂停城市”和“恢复城市”名单，严格把控商品房供应源头。第八，大城市与小城市区分对待一二线城市和广大三四线城市的楼市堪称“冰火两重天”，如何因地制宜成为关键。去年政府的刺激政策主要回暖了一线城市和部分二线核心城市，而广大三四线城市则改观不大。实力房企越来越倾向于布局北京、上海、广州等一线城市，而三四线城市的土地市场则无人问津。未来在供应端，这些城市的土地供应或大大减少。而在需求旺盛的一二线城市，适当增加供应满足需求则可能十分必要。符合基本逻辑，只是可操作性比较考验决策者，难免让人悲观。第九，继续降准降息。2015年，央妈慷慨解囊，6次降息为广大的购房者们带来了一阵温暖，也让多少的购房者冲着这一利好，立刻着手买房，但是多次的降息也仅仅只是为一线城市的库存带来了一些缓解，三四线城市的库存依旧严重。而广州这一年来，去库存的严重也在缓慢化解。面对即将到来的2016年，专家预测，预计2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5个点左右，降准也有机会，大约在1个点左右。第十，首套房首付款比例降至10%。首付下调能最大程度激活刚性需求，对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用。中国为储蓄型国家，发生次贷危机的可能性很小，而首套房发生信用危机的可能性更是微乎其微。因此首套房首付降至10%将是2016年楼市去库存的终极大招！不过，首套房首付降至10%，并非对所有的购房者来说都是好事，因为较低的首付同时也意味着更大的借贷压力。中央9天4次提“供给侧改革”!习近平、李克强同时罕见表态去库存！刚刚结束的中央经济工作会议上又重点提出2016年要打好“房地产去库存”这场歼灭战。房地产公司老总要把握政策机遇，顺应时代潮流，借助互联网+与O2O赢得这场胜利。地产数据时代可提供服务1.耿老师主讲：互联网+商业模式创新，2万元/期（上、下午两堂课）。2.微信公众号代运营：3000元/月。3.微信公众平台暴力吸粉插件：4900元/年，第二年为1900元。4.企业商城人人店：一键分销，销售网络快速裂变，营业额翻十番。19800元/年，附赠为期三个月的辅导，第二年2900元。5.课件：随课附赠；单独购买价格为999元/套。课件内容：微信营销、微信公众号运营、微信营销实战案例、微信营销之连环阵、二维码的使用、移动互联网下的商业模式。课程及课件联系方式Q
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