虎嗅微访谈：楼市狂欢下买房还是观望？陶红兵、孙建波还有我到底怎么看？_互联网启示录-爱微帮
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主办方：虎嗅网活动时间：日-3月5日活动地点：“虎嗅微访谈|地产楼市”微信群分享嘉宾：孙建波（中国银河证券首席策略分析师）王新宇（宁哲网络合伙人&虎嗅认证作者）————————对，就是我陶红兵（链家高级副总裁&新房事业群总经理）主持人：虎嗅运营 安静的小栋栋3月4日13:30，嘉宾：孙建波嘉宾分享环节Q1：请简述一下您对这次楼市飙升原因的判断？A1：原因应该有两个：一是货币的大放水和其他投资渠道的缺失，导致部分资金追逐一些优秀的物业；二是随着经济的发展，城市化的推进，城市中优质地段的优质房源显得弥足珍贵，富有人群对好的住房更加追捧。所以，我们看到，本轮房价上涨，有一个突出的特征：优秀城市的好地段，上涨幅度更大。Q2：围绕上面优秀城市地段上涨幅度更大展开来看，这次普涨，在需求、供给上分别有什么规律和结构吗？（比如地域划分、或者一二线与三四线之分）A2：本轮上涨来势汹汹，供给是既定的。不可能在短短半年内拿地并拿到预售证。但需求却是集中在一线城市和优秀的二线城市。体现了核心城市的资源集聚能力。所以，三四线城市的供给过剩没有改变。Q3：中国房地产已经进入总量过剩的时代？如何判断又将对楼市带来什么影响？A3：从建筑业角度来看，中国的住宅建设毫无疑问已经进入总量过剩时代。这是由于2008年以来多年的供应量严重超过均衡水平导致的。换句话说，金融危机之后，中国在其他领域的投资并没有大幅上升，建筑业和房地产领域是增长的主要动力。根据库兹涅茨的观点，建筑业一旦进入下滑的拐点，一般都会维持多年的下滑。这将导致房地产行业出现全行业性的衰退。但这不影响少数稀缺地段的商业价值，不过，这样的区域是百里挑一的。我个人估计，建筑业口径的年度施工总量，在未来5年将下滑50%以上；竣工量也会下滑50%以上。建筑业上下游对GDP增长将表现为负贡献。Q4：从政府声音看，前几年的抑制房价过快上涨，到今天的去库存，中间市场发生了什么？为什么会有这么大的变化？A4：这是一种逆周期调节。过去房价上涨确实过快，行业发展势头也是快速泡沫化。今天，全行业面临重大危机，库存非常大，鼓励消费消化库存，虽然短期内进一步刺激了泡沫，但降低了开发商和银行的风险。未来建筑业总量衰退50%以上是必然的，只有优秀的地段的优秀物业能保值，这是百里挑一的。大多数人，不要在这个时点买房子。逆周期调节中，刚需可以借助更高的杠杆实现消费，部分追逐豪宅的“艺术品投资人”也可以。但已经解决刚需的，千万不要在这个时候进行投资性购房。Q5：有人认为房价虽然高但还没离谱，理由是过高的话政府会控制，否则就会接盘，您怎么看？A5：这个问题没有逻辑。过高的话谁接盘？不是政府接盘，也不是银行接盘，公共经济运行就是安全的。日本过去几十年里，老百姓接盘了，熬了几十年，但经济仍然是稳定的。一个社会，不能指望没人接盘。房子的价格，和国民财富无关，因为一个国家不可能在房子的最高价的地方整体卖给外国人。一个社会，房子的数量和质量，居民的居住水平，才是财富的衡量。至于价格下降或上升，体现的是要素（资本）在不同行业、不同领域的配置需要。。房价下滑，大多数人也不可能卖出，因为一家人要居住的。这个社会，不能指望在最高价的地方都有外国人接盘。每年的交易也不是整体都交易了。今年的买家都接盘了，占社会总人口的比重也是极其小的，没有那么严重。政府有义务保障中低收入人群都有房子住，但没有义务保证每个人买的房子都不会跌。就像政府没有义务保证股票指数只涨不跌一样。Q6：首付比例下调，公积金利率上调，交易契税及营业税减免等一系列政策实施....关于房地产相关的利好政策，您觉得政府还有可能打什么牌出来？A6：这些都是逆周期调节政策。希望让刚需的人在这个时候能有购房能力，以缓解开发商的压力，缓解银行的压力，缓解政府的压力。其实从2003年开始的各类房地产调控，无非这些招数。不过，这次和2008年的下滑不同，那时候不是总量过剩，现在是总量过剩。所以，无论政策如何，也不要做房地产的投资。但有一个情况例外，如果终于有一天，一些物业的开发商支撑不下去了，可以打折接盘。目前，不少这种问题物业4折甚至更低的价格就处理了。今后借助经营的REITs的发展，才是解决建筑业和房地产危机的最好政策选择。Q7：从刚才您的回答来看，很明显您并不建议刚需者和普通投资者买房，作为看空派，您觉得现在还有哪些比较安全的投资避险的渠道？美元？黄金？股市怎么看？A7：我不是看空派，我是客观派。目前看空的人被视为不爱国，我是爱国的。我在找思路解决当前的问题。美元换来换去其实不一定赚钱。毕竟人民币的收益率还是高。建议大家直接投资固定收益即可。包括一些银行的安全有保障的理财产品。不要买那些不切实际的高收益p2p.股市等待注册制改革。2005年，股权分置改革带来了一轮超级大牛市。股市要支持供给侧转型，必须要先做好注册制改革。大家还是等注册制改革的思路定了再布局。自由提问环节Q8：面对北上广这些大城市，如果是刚需，现在出手是否合适，毕竟就08年来说控制比较好的北京房价现在也翻翻好多了。A8：这个问题很难回答，因为不知道刚需到什么程度。对于一般的家庭来说，只要能买得起，即便会跌，也会买一套，因为心理感觉不一样。如果刚需的性质没有那么刚，现在没有必要。Q9：现在没有必要的话大概何时是个好时机呢？还是未来5-10年都不看好中国大城市房产？还有一种说法是次贷要来了在中国，买房，只付首付，手里拿现金，用银行的贷款去抗次贷，总体来说核心区域还是有上涨空间的，也是一定程度的保值，这个对吗？A9：日本的房子在1992年之后，基本就再也没涨过。我听懂了是投资。为了保值。未来5年房子可能不是最好的保值产品。最保值的，应该是黄金，但不是最佳的投资品。中国不具备恶性通胀的条件，一般的固定收益就可以保值了。Q10：请问孙老师，50年产权的房子，现在这个阶段卖出去合适么？还是再等半年看看？A10：中国的法律，房子不要了，也是要继续还贷款的。任何一宗房子，都有其特殊性。大家的情况，也都会有自己的特殊性。我只能从全社会的普遍性来看，目前房子，如果不是自住，是投资的，就要赶紧卖掉变现。最牛的人，是泡沫起来之后卖掉资产。Q11：认为这波房产利好消息，推动去库存后，政府会接着短期内就推出房产税政策吗？您预计多久呢。A11：房产税短期内估计很难。多虑了。Q12：变完现之后　除了投资黄金外，还有啥投资渠道不？A12：我们正在设计熊市的投资方案。我最看好的是不良资产处置、优秀团队的PE项目、宏观主题投资基金。目前，我正在设计。今后会在银河证券有关渠道销售。Q13：有些人常住国外的，都回国来把房子卖掉，他们经历过经济危机，亲身体会过房价会下跌，您认为他们的选择是对的吗？A13：我认为在国外的人，回来卖掉房子是对的。例如，卖掉一套北京四环里的房子，可以在欧美很舒服地生活啦。即便还能涨价，不能变现，不能改善生活，何必呢？又例如，拿国内的来说。。如果在北京四环里有房子，在北京没工作，孩子也不在北京。可以卖掉北京的，找个舒服的小城市，就是大富豪啦。Q14：您认为现在把资金拿出来，去投资一些东南亚地区，比如泰国的房产，是比较安全的方案吗？A14：全球范围内来看，房子只是在特殊的建筑业周期快速上行阶段是最好的投资，其他都不是。如果我们在当前选择好我上述的几个投资，年化10%的收益不成问题。复利计算，7年就翻倍。哪个国家的房子能确保每7年翻一倍？不要用一年的眼光来看投资，要用7年的眼光来看。Q15：把深圳房子子换成北京房子靠谱吗？A15：不建议再买房子。Q16：如果您现在有500万现金，您会如何打理这笔资金，大约投资的项目和比例？A16：每次股市没人看的时候，就是买股票的最好时刻。大家还是等着股市跌下去，比再买房靠谱。房价如果每年不跌不涨，你就损失了每年的利息，每年的物业费，每年的水电费……无论多少钱，都是要配置未来最有希望的领域。我们正在设计熊市的投资方案。我最看好的是不良资产处置、优秀团队的PE项目、宏观主题投资基金。目前，我的主要精力都是研究这个。以及等待股市到底，耐心等待。3月4日19:30，嘉宾：王新宇嘉宾分享环节Q1：也先请您简单说说对房价普涨楼市飙升原因的判断？A1：我觉得要分两个角度看，首先是一二线城市，然后是三四线城市。只说一二线城市，主要还是土地和市场供给失衡，其次是社会舆论压力，加上之前的限购政策受到影响，需求集中爆发。也就是说，心理和实际需求，让本次暴涨成为现实。其实楼市还是原来那个楼市。从经济层面，国家不断的降准降息。显然是有通胀压力，希望大家通过消费来缓解。但从实体经济来反应，貌似并不理想。通胀总要有海绵来吸收，最快最有效的就是房地产。从1998年以来，房子从居住属性迅速变为了投资属性，也给这次暴涨埋下了伏笔。我希望大家需要注意的是，按照经济规律，通胀越大，迎来的通缩也会越大。而楼市是有自动调节周期的。要警惕未来可能存在的通缩带来的阶段性调整。这个周期我个人认为可能是2年左右。Q2：这次普涨，从需求和供给上分别有什么规律？比如地域的划分，核心地段和外缘地区？一二线和三四线之分？A2：先看一二线城市：严控土地市场供给、地王的频频爆出、信贷政策宽松、媒体的炒作，说白了是信心的问题。没有供应量，需求却在极短的时间内暴增，所以房价出现了短时间的快速上涨。如果从长期观察，加上去年下半年全国一二线城市交易量的回暖。实际上16年的上市量和上市计划，开发商都已经做好，可能需要更改的是上市计划，也就是意味着工地加强施工，快速办理预销许可证进行销售。也就是说，供应量会逐渐增加，会缓解，但不会饱和。15年的时候，开发商要做16年上市计划的。再看三四线城市，在会前，我花了一会时间，做了一个调查，调查对象是比较接地气的地方网站，他们正好处在市场的最前沿。三四线城市，只能说有待观察，从目前我去过的城市和近期楼市的反应来看，都是有回暖的迹象，比如江苏的县城常熟，本周有150多组网友被本地网站常熟零距离拉过去看房，而湖南的县城南县和娄底则反应平平、苏州火爆、东北白山反应没有回暖，广西柳州也表示没有，山东烟台龙口表示一般，烟台论坛表示也没有太明显的回暖迹象， 也有开发商直接打出涨价广告。实际上成交还是有点回暖趋势，不过也是年前憋了一些购房的现在释放出来， 另外还是说分区域 ，开发区尽头蛮猛的， 广东佛山的高明论坛组织了200多人看房，惠州也是回暖，河南新乡卫辉报名了20多组，有回暖迹象，福建沙县本地过年房子因为返乡潮卖的不错，最近也一般，江苏泰州太灵通网站表示，比之前稍微好一点，重庆小县城巫溪表示也没有，浙江余姚等地表示：有所回暖，成交量放大，部分楼盘已经涨价或者酝酿涨价。所以，我们可以这么看待三四线楼市是否回暖的问题。如果一二线是因为供给关系，那么供给关系最核心的土地，是被国土部门严控的。加上寸土寸金，所以关系比较稳定。可以这么看待这个问题：如果大环境回暖，三四线城市也会逐渐回暖。回暖的前提，是需要当地经济收入能够匹配，虽然有金融和政策杠杆等支持，由于之前土地出让较多，很多城市缺乏其他产业支撑，依托房产为支柱产业的区域，供远远大于求。所以即使回暖，也很难出现犹如一线城市的暴涨，除非当地城市人口、经济结构比较接近于发达城市，发达地区的省市有可能。这些就是中国楼市的缩影。冷热不均，三四线逐步回暖，前提是不断的刺激和树立信心。与人口结构、经济基本上成正比。库存如果实在巨大，去库存的结果，还是看比例吧Q3：基于您的判断，国内的楼市有可能在什么时间遇到拐点么？跟当年日本房地产泡沫有可比和参照性么？A3：阶段性调整是有可能的。但是大跌和日本泡沫式的大跌，局部有可能，全局不可能。惨痛的例子并非不可能。比如中国达人秀的白头失败富翁高逸峰，当年最风光的时候，在海南炒房炒地皮，最后的结果大家看到的。竟然当年的海南发展银行，倒闭了。这是最极端的情况，但是我认为可能性并不大。首先，中国的住房抵押贷款是比较优质的，坏账率很低。周小川前几天接受采访也表示，目前国内抵押贷款占GDP比例并不高，美国次贷危机之前，这个占比很高。抵押贷款银行家协会公布的数字是13年1.8万亿。预测14年1.1万亿。14年美国GDP是17万亿，占比也低了很多。需要注意的是各地的经济上，土地财政、房产收入占的比例还很大。这个是要调整，对中国经济的发展会有影响。所谓的日本崩盘论的说法，在中国出现的可能性极小。去库存有助于当地政府改善本地经济和城市环境，但是残酷的现实也告诉我们，这个过程可能会很长，不会一撮而就。如果看一二线城市，热门区域几乎不太可能有库存压力，但是也不排除一些大开发遗留的郊区板块，总体来看，一二线城市楼市供给关系还是正常的。三四线城市，还是我说的，具体看情况，尤其是人口结构，其次是经济结构。如果没人，再强的购买力都不行，从投资潜力上，这些区域大部分的投资价值还是一般。所以，从目前的总体迹象，我认为，还是在国家的控制当中的，很多地方政府目前也在试探性出了一些政策，例如沈阳，政策就立刻做出了反应和调整。房地产不能出大乱子。类似海南的悲剧也不太可能上演了，环境、政策都不一样。其实，最坏的楼市结果，就是现在三四线城市在2104年到2015年的现状，这已经是最坏了，也就是传说中的股市婴儿底来做对比。由于房子和土地都是实体的，消化周期需要长点，消化比例需要慢点，从这个角度，是慢慢转好的。至于拐点，除非出现类似2008年的世界性金融危机，大的拐点不会出现。小的拐点跟国内经济走势、国家调控会有关系。这个对于地产行业而言并不陌生。<span class="author-1年、08年等等。几乎每隔两三年，就会有所谓寒冬，甚至零成交。这是一种惯性，政府也比较容易控制。当然，这种调控并不会让所有人满意。下一次拐点，我认为也在三年内，今年下半年会趋稳，也许再过一两个月就能看到。每次拐点又会上涨，并且大于拐点所下跌的。最终会滞涨。例如杭州，很多年前，杭州市区房价就到了很高，然后好几年都没有太大变动。反而是周边新区，如下沙等快速上涨，由于有城区做对比，上涨幅度较大。总体来看，除非是热门城市，其他城市也不具备这个条件。崩盘论，可以停一停。我十年前就是听着易宪容，牛刀长大的。。然后呢？早知道听敏感词大炮多好。Q4：一个当下大多数人可能关心的问题，假如是作为一二线城市的“刚需派”，按目前的楼市到底是要等趋稳或抄底的可能，还是不宜再等？您的判断和建议是？A4：刚需立刻买，不要等。如果你还买得起的话。。。刚改也是一样。一线城市的供给，都是不足的。。有时候并不是开发商不流淌道德的血液，而是土地成本上涨，比如南京，同区域的土地成本，十年涨了十倍还不止。。。不能再说了，敏感了。并且，你就一套，早买还能YY一下理论成交数字的上涨，少还一些贷款，因为最近的信贷政策还不错。我并非鼓吹派，但当下的楼市，一二线就是如此，尤其是发达城市。类似南昌、武汉、长沙、重庆等地方，上涨空间，我觉得还没好好利用啊。刚需赶紧吧。要不然木老婆#操碎了心#.....其实，看各地的情况，大家要看几个数字。1.近三年的土地出让量；2.近十年的政府城市规划和实施情况；3.近五年的楼市成交状况。这些数字，去乐居的.cn/。应该能找到本地的数据报告，都比较新。主要看是看供给和交易量，如果数字不行，就洗洗睡吧。自由提问环节Q5：今年是否会阶段性回调？你的预测？A5：有可能会回调。看政策杠杆。09年是北京置业的最后一次机会，08年底，四万亿，开发商其实对未来是悲观的，谁知道09年一下回暖，打的开发商措手不及，后来大家都明白了ZF的良苦用心。Q6：我的房子在深圳算是豪宅地段，想賣了。現在合適不？A6：深圳，高点可以抛，但是赶紧买，就是靠中间差价Q7：杭州呢？跌了好久，现在好像回暖的很快，但是目前好像只有改善大房在涨。A7：目前来看，地段永远没错。Q8：身边有朋友最近都疯狂购买了学区房。其它写字楼、40、50年等商业用地房的购买力似乎远不及70年产权房，想请问投资写字楼、50年产权房是否不合时宜？交易产生的税确实不低A8：商用性质，还是慎重。商业性质的房子，如果低价买入的就抛吧，再折腾换其他房子。Q9：现在什么样的二线城市不适宜购房呢？A9：比如西安。还是看交易量的情况，是个参考。是上涨、下跌、还是平稳。还有均价变化。如果自住，这些都别看，直接买好地段就行。如果持续上涨，当然值得买。如果没有交易量，另外土地成交量也没有，那就洗洗睡吧。3月5日15:00，嘉宾：陶红兵嘉宾分享环节Q1：从您一线的角度和数据来看，您对这波楼市飙升原因的判断是？A1：这波楼市飙升主要还是深沪为代表的部分城市涨幅过大，不是全国性的。北京价格是近期有升温迹象，北京去年只是量升，价格微涨。原因一是钱多了，二是钱没地方去，三是预期变化，四是积压需求释放。一线城市供应量和需求量配比是失衡的。资金流、人流都在流向一线城市，资源配置又好，土地供应又紧张，在资金量增加投资渠道有限的情况下必然流向一线楼市。Q2：这次普涨在需求和供给上分别有什么规律呢？从北上深的真实销售情况来看，不同区域地段的表现？一二手房分别的涨比如何？A2：北京去年二手交易量同比几乎翻番，价格上涨不大，量增价稳，一手量价增加幅度小于二手。深圳二手也很活跃，但新房价格上涨大于二手。上海在去年四季度开始大幅度上升，一二手均上涨明显，二手更活跃。北京还是比较均衡的，通州受市政府搬迁影响，当时上涨较大，后期因通州特别版限购有所降温。周边环北京量价上涨明显。深圳新房供应量相对较少，新增需求较大，所以市区新盘和二手均上涨明显。外围涨幅反而小于市区。这点和北京不同。北京是周边涨幅大于市区。上海最近的情况实际感受比媒体报道的温度要低些。Q3：炒房模式真的“无本无风险”？鼓吹的投机下有何常识性漏洞？对于政策+杠杆，甚至借助各种互联网P2P产品来购房，您觉得有”次贷危机“的风险么？A3：现行的政策下炒房有很大风险。网上流传的抵押杠杆炒房方法理论上可行，实际操作很难。个案有可能，成为炒房的重要方法几乎不可能。银行放贷的评估基本是规范的，抵押率和市场实际价格很难有突破，通过关系做些手脚有可能，但不是普遍的。用互联网p2p产品众筹买房并不是主流，涉及到产权和未来交易流转都有很多障碍与风险点。实际上现在总的资金还是较宽裕的，央行也在降利率加杠杆，通过高息配资炒房的极少。与股市不同，股市的流动性极好，配资炒股主要是短线可以进退，而炒房的退出和流动性较差，用高息高杠杆操作并不合适。Q4：有人说判断房地产是否有泡沫的一个重要指标是租售比，而目前北京房租还在涨，这样看起来房地产泡沫不太严重“。您怎么看这个观点？A4：租售比在成熟稳定的房地产市场里比较有参考意义，在快速成长的市场环境下个人觉得参考意义并不大。原因是快速成长型的市场里房价是持续上涨的，租金回报率不足不会过于影响投资回报率，投资者主要通过房价上涨来获取回报，对租金敏感度不高。拿成熟市场的租售比来判断非成熟市场的泡沫也就不可靠。事实上北京六七年前买的房子，当时的租售比很高，现在租金上涨后如果以当初静态的购买价格衡量租金回报率已经合理了。Q5：一二线核心地段短期内只会持续涨？对于“刚需派”来说，假如在北上深要入手，您有何具体建议么？A5：在一线城市如果主要是自住，不论是首套还是改善，现在都应该买。未必一定买核心地段，选择未来配套较好符合城市发展方向的新区更好一些。如果投资的权重较大，个人建议买核心地段的面积稍小一点的房子。核心地段租金较高，面积小些流动性好。考虑到变现的便利性，还是核心位置的中小户型更适合投资。北京有个特殊情况：环北京的河北区域的新房销量和北京行政区的新房总量相当，套数还是超过的。北京新房公布一年销量约10万套，环北京还有15万套以上的销量。这些房子中的人群一定有一些人将来的改善需求是进入北京五环内。北京五环内主要是二手房，所以现在购买五环内的二手房将来的流动性是很好的。换房尽量不要买太旧的房子。不要投资豪宅，好地段的次新房可能是比较好的选择。Q6：您怎么看今年接下来一二线和三四线楼市市场的变化？未来两三年呢？A6：个人看法：一线城市今年上半年应该很好，下半年开始高危。二线城市今年日子要好过些。三四线城市大部分艰难，有些会好点。一线周边的三四线城市可以看作是二线。未来两三年基本也是这个判断，但三四线会逐步好转。二三年后再看2014年，或许那不算什么萧条。一线城市下半年开始高危并不是指会崩盘或下降，更可能是量缩价稳。大涨或降下去的概率都不高。自由提问环节Q7：怎么看上海普陀长风片区未来价格走势？A7：具体城市某区域的价格走势过于微观了，很难回答准确。个人认为长风片区还有上涨空间，过去老上海人不一定很认可这里，今后会有改观。从位置感觉现在价格并不高。Q8：把深圳房子卖了换北京的合适吗？A8：这要看具体你卖的和买的房子而定，不能拿两个城市对比。如果把深圳某套涨幅过高的房子卖掉，到北京买套合适的房子，可能就很好。Q9：房产中介对于房价是否有向上或者向下的影响，影响大吗？若有影响主要是因为什么导致的？A9：中介对房价的影响是很小的，毕竟只是中介。中介发展好的地方信息会更透明，交易会更便利。决定房价的还是资金、供需和预期。Q10：作为投资，上海楼市现在适合出手吗？A10：我不建议现在投资上海楼市。Q11：北京现在的南北东西发展步调非常失衡，西北的房价可能比较适合年轻人出手，老师有看好的区域吗？A11：北京现在西北区域的价格没有东部高。主要看个人职业规划，如果是互联网、IT、高科技领域发展，买西北区域还可以。否则可以看看其他方向。Q12：一二线城市超过20年的老房子，建议买吗？中心城区A12：超过20年的房子基本不适合投资。尽量买十年以内的房子Q13：北五环的50年产权小户型，现在卖掉合适么？还是等六七月再看？A13：如果你卖掉不再买，现在就可以挂牌卖了。如果还要买，建议同步操作。Q14：您觉得三线农村的土地是否值得投资？A14：不建议。农村土地流转不确定因素太多，三线城市农村未来流转交易的接手太不好找Q15：现在北京感觉南城的增长发展空间不如北城，您看好像亦庄这样的南部开发区么？如果要是投资房产是不是还是要主要考虑北城？A15：北京南城一直是价格洼地，可以考虑购买。北京投资房产不要买太旧的房子。Q16：青岛开发区属于二线还是三线？A16：青岛二线，开发区三线以下Q17：我在亦庄有套小两居商住两用房，您觉得是继续持有还是加钱换到城里交通公共设施更便利的地段呢A17：如果工作在城里，建议置换。将来也是城里的空间更大。Q18：我本来准备最近在北京酒仙桥区域购房，看好的几套400万左右的房子，房东上周都突然涨价50万左右，需要再等等吗，刚需啊A18：刚需就买吧，酒仙桥区域价格本来就不算高。Q19：老师，感觉我大望京不太涨也是很意外…A19：其实望京已经涨了不少。我认为望京今年还会上涨。除了常见的分析原因外，北京的大量需求分流到环北京区域是一个。另外北京更有政治敏感度，有些高收入客群购房动力明显减弱。Q20：北京西北四环内的房子，是现在卖好，还是再等等。A20：等钱用就现在卖。不急着用钱就不急。
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途家五年变身独角兽 传统企业转型能得到什么启示？
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在的幼年期，中国版“HomeAway”“”一直是业内对于途家的标签，五年之后，途家已经摆脱了外界对他的思维定式。在这几年当中，途家已经完成了总共5轮，合计人民币28亿，顺利进入“”俱乐部。与其他“独角兽”公司不同，这家公司并没有花太多钱做，媒体报道多数是被动采访，互联网行业也对其众说纷纭，但从商业模式角度来看，途家这几年的扩张，的确值得传统行业学习。互联网改变了商业环境，而商业模式的内涵和外延也在不断。虽然核心要素没有变化，但是新的互联网商业模式所描述的互联网公司将会变得更加精致和复杂。无疑，互联网加快了很多行业的变化，从而也将不同的需求和资源重新结合，完成了新的组合，于是传统行业的互联网改造，开始了。互联网的成本接近于零？途家是怎么降低成本的。免费一直是互联网的重要思维模式，近年来，互联网商业模式最受质疑的，在各种补贴下，一大批公司倒闭了，那么途家是如何通过不补贴的方式发展，并且快速成为独角兽的呢？共享经济，在2015年下半年，成为互联网热词，在此之前，国内首次提出这个词汇的公司，就是途家，源于当初对于途家模式的解释，在2011年，国内尚未有专业词汇来讲清楚类似模式。目前，途家的房源获取方式有多方面：1. 与开发商洽谈，自持或者已经销售房源，由途家统一经营和管理。2. 有房源的公司和个人把房源托管，途家与业主共商装修和利益分配机制。3. RBA模式与RB0模式：RBA是指：个人有房源，但是没精力管理，把房源托管给代理。RB0：业主自己经营，途家提供布草、智能门锁、收益管理等相应服务和指导。这样的好处对于途家而言显而易见：1. 安全性更高，与HomeAway和Airbnb模式有明显不同：所有的房源，都在统一的管理之下，或者是至少专人经过验证，而不是直接把房源放到上，对于入住的客人是保障2. 降低了房源的获取成本，或者是几乎零成本，而房源数量多少，成为这个模式是否成立的重要核心。3. 并未降低日租和短租的化，甚至在RBO和RBA模式当中，更加提倡房主对房子的个性化设置。4. 房子的维护成本极低，通过互联网手段，监控房源的需求量进行调节，而无需类似酒店提供大规模的专业团队、设备的维护，比如游泳池、中央空调等。对于业主而言，这样的模式，也带来不少好处：1. 对于房子的情况，通过互联网能一目了然。2. 空置的被盘活，并且经常有人住，专业公司维护，最关键的是，还能产生收益。3. 专业管理公司对于房源的运营更加专业，有助于闲置物业产生增值，体现在物业上的，就是房子的价格要高于同类地区的其他房源，对于非品牌开发商而言，这样的更有效，也有助于房源的销售。除了房源之外，途家的法宝还有在系统上的管理。1. 标准化：1） 旗下的斯维登酒店管理公司提供的标准化服务。2） 目前，途家正在与国家机关，一起制定度假公寓行业标准，用企业标准定义国标。这是经过了市场验证和市场规模才能有的。2. 系统：1） 途家内部把每个季度当做一个财政年，每个季度财务预算、组织结构、业务计划、调整等等，都是一个来回。这些除了管理理之外，都是通过信息化系统解决，并且是有效率的执行到所有地方分公司。2） 移动互联网平台，除了本身的平台之外，针对房源本身，途家也推出了管理平台，对接给房源提供者，这样所有的收益和需求都能一目了然。针对用户体验的每个功能和逻辑设计，都是极致的要求，途家联合创始人兼CEO罗军曾经举例：为了让用户减少一次点击步骤，技术是绞尽脑汁，不断升级调整。营销大师菲利普科勒说：买的不是钻，是上的洞。对于途家的模式，如果从这个角度来看，就很好理解了，也并不复杂。途家利用互联网技术，把国内外的闲置房源，进行标准化的管理，而最重的获取房源的成本几乎为零。更多的成本，是有效的人力资源管理，对于覆盖全国300个的独角兽企业而言，5000多员工的配置，其实也并不可怕。途家直接解决的就是墙上的洞，至于是否用钻，并不重要。近期刚闭幕的博鳌论坛上，途罗军用240元人民币一晚的价格，在旺季住上了博鳌最豪华的酒店式公寓，引发艳羡，这个就是墙上的洞。平台的构建途家变革的不仅仅是旅游业表面上，途家扎根的是旅游业，有记者问到，途家如何定义自己的时候，罗军直截了当的说：途家是自己在做一个行业，这个行业是什么，是途家，会变成一个动词，你途家了吗？所以途家与远大住工的合作，把这个看似不可能的野心，浮出了水面。途家与远大住工成立了一家公司，叫做途远，主要经营乡村旅游项目，类似安徽宏村、张家界等热门旅游地，新公司途远将会营建别墅，并且提供给旅游者居住。那么问题来了，这样的方式，是不是又让互联网模式变重了呢？而这个产品是否是老模式呢？先看产品：1.途远的别墅，由远大住工来生产，是的，你没看错。这是一项国内的技术，也就是行业一直追求的：房地产工业产业化，之前一直是德国、日本等发达国家的专利。来说，所有的建筑构件，在工厂生产完毕，运到现场由工人进行安装，完全颠覆了原有建筑技术手段。比如说：卫生间一体成型、底部防水材料杜绝返潮，9级烈度抗震等，传统房子很难达成。关键是更加环保，节省材料。2. 问题：在合法的前提下，租用土地，租期40年，别墅的所有权最终归属是土地的所有者，而并非购买者，购买者享有居住权、收益权，管理权则归属于途远。这样的方式，在房地产教科书中有，但是途家就这么把他变为现实了。3. 通俗点讲就是：买房人买了这个别墅，可以根据需求选择定制，建设完成后，可以自己居住，也可以委托给途家经营，享有收益权。最关键这些别墅都很便宜，价格在数十万之间，普通人买一栋从理论上，是可以长期居住的。4. 如果托管，从投资回报率来看，对应的是资产的升值和成本的收回，因为有入住率，所以也不成问题。5. 如果嫁接上金融杠杆，途远的房子又可以变成互联网金融产品。这样的产品，完全颠覆了现有的房地产行业，尤其是旅游地产的认知，又区别于普通的分时度假产品，但是又具有房地产的属性和资本属性。途家在这个过程中，除了本身房屋托管的利润，以及别墅产品的利润，在资本估值上获取的收益可能更大。这一点，可以看出来，未来房地产领域的工业产业化和资本化的雏形。乡村旅游是国家提倡的发力发展最美乡村的政策、房地产工业产业化是房地产行业的趋势、采菊东篱下，悠然见南山的生活方式是中国人的传统追求，的确是对行业的重塑。犹如自然界，好的商业模式能建立自己的生态，不断适应外部环境发展，繁荣和演化，而茶的模式将逐步走向衰败。因此，持续不断创新成为互联网时代商业模式的重要基础。互联网早期的免费精神，其实就是鼓励用户进行分享，共享经济到来，而万物互联时代也要到来，可以看出来共享经济正在把现有的商业模式重新整合，途家正是这么干的。途家把闲置资产重组运营，解决了用户需求，又用工业、互联网的手段，提升了效率业价值。五年前，途家在海南几套房源开始起步，甚至还被人当过骗子，五年之后的现在已经是互联网独角兽企业，那么下一个五年呢？互联网之父凯文凯利曾经说过：我们需要相信那些不可能的事情，我们尚处在开始的开始。我们处在变革的第一天，所以你们都为时未晚。这句话，对于传统企业，一样适用。
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