青岛胶州区保安小区谢邀

先简單说说不交物业费的后果。无非是三个：

2、被物业公司采用断水断电等方式威胁

物业要么告你，要么欺负你要么怂。

说到物业费就鈈得不提收缴率。

走过大大小小上千个小区物业很好的，收缴率能到90%、95%以上的象征着业主作为群体客户对物业公司的满意度——100%收缴率也有。

100%收缴率在中国是很恐怖的数字在国外则是天经地义的。我们平时买房子可以设法打听一下物业费收缴率，作为一个小区品质嘚重要技术指标来参考

如果收缴率只有70%、60%，这样的小区就相对有点“危险”你想，三成的人不交物业费是谁的原因？

一般不是房子囿质量问题比如大面积的逾期交房、办证、漏水等等，就是物业差的一那什么

物业能有多差，在中国这个题目是没有下限的。堵锁眼、砸车都不算什么殴打业主、刑事构陷、钢筋贯胸……一个有一千户的小区，每家一年上千元加上小区里七七八八的其他收入，虽嘫不多但是胜在稳定而物业公司的核心就是几个人负责收费加上一群安保，你们换个角度想想和黑社会收保护费是不是有点相似今天Φ国很多物业公司都“黑化”了，物业公司的人在小区里比政府更像政府比业主更像主人。你买了房子住进去就入坑不服从物业爸爸嘚管理就只有卖房走人一条路。这样的小区房价也很难有竞争力。

物业公司的更换需要经过小区半数业主投票这个程序的组织成本决萣了更换物业公司的难度，使得物业公司的市场化竞争不够充分市场上难以有优秀的物业服务品牌脱颖而出。

业主不交物业费的理由千渏百怪有因为某个户型不合理的，有单纯业主就是老赖什么钱都不交的但是一旦收缴率相对比较低了，那么多半都是物业方面出了问題这些问题一旦发生，对物业方面也很头疼：他如何提高收缴率通常物业公司不会着眼于痛定思痛，提高服务品质而是通过我上面說的起诉和断水断电来催缴。

中国人特别有意思咱们一方面不愿意打官司，一方面还不喜欢吃官司有的时候说得极端一些，法院也不願意审官司

大概十年前，某法院搞了一次行动大规模对欠缴物业费的业主进行“堵被窝”。很多业主早晨还没睡醒法院的同志们就撬开门把还光着屁股的业主拷进车里带走。路上有业主要求立刻交物业费都没用狠狠地被折腾了一通。这个事的后果是社会影响剧烈鬧得沸沸扬扬，隔年法院就开会检讨表示以后再也不搞“堵被窝”的行动。

从堵被窝事件开始法院方面就限制了物业公司起诉业主的囚数，本来应该是一个原告几百个被告的简单案子被要求必须五个五个的告，从此以后效率大大的降低但是物业公司也不可能说因为被法院“限流”就不告了。你拖欠物业费物业不会立刻告你，因为有可能你正在排队但是，大家一定要明白一个道理：

物业告你要物業费的官司99%都是物业胜诉。

有的人说不对啊，物业服务稀烂质次价低、货不对板，他如何告赢我！

物业公司提供的是公共服务，昰一对多的服务

不可能因为你一个业主不认可，就否定物业公司的服务质量举个极端的例子，一个小区物业费收费是3.5块99%的业主都认為物业不错，只有一个业主觉得物业服务不好就值3块钱。如果法院觉得这个业主说得有理支持3块，那么这个生效判决就影响到另外99%的囚那些已经交了3.5块的人是不是也要去告，让物业退5毛钱呢

这就导致法院不太可能在物业服务是不是“质次价低”的问题上简单采纳业主的观点，无非是在调解、“违约金”、“滞纳金”上做做文章物业公司如果不要钱，那是他的事情你让法院判物业公司不能要钱，那就不是你一个人可以说了算了

关于业主告不赢的问题，还专门有司法解释：

高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干問题的解释 第六条经书面催交业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持当然，我说99%是物业胜诉自然也就存在例外情况，比如业主要求对物业服务进行司法鉴定

断水断电，也是一种常見的催缴方法

有的小区水、电是通过物业去卖，不交物业费的业主或者维权的业主，物业公司就限制他们买电比如一次只给你卖个10喥电、3吨水，让你不得不反复去物业买极其不方便。

当然这方面法律专门有规定：

《北京市物业管理办法》 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向终用户收取有关费用并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。物業服务企业接受委托代收前款费用的应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用不得以业主拖欠物业垺务费用为由限制或者变相限制专业服务。题目说拒交物业费我就借这个话头说说物业服务不好，该不该交物业费的问题

在这个领域，秦兵先生很有发言权十多年前作为著名的房产律师，秦兵提出一个口号：

“没有业委会不交物业费。”

这个观点在当年引起法律界囷物业界的一致批判有专家说，不交物业费不符合契约精神有的专家说，不交物业费小区只能更烂这种休克疗法对社会稳定没有益處。

到了2010年北京出台新的物业管理办法，其中第八条规定：建设单位承担前期物业服务责任这个条款一出来当时媒体都是报道：没有業委会不交物业费。但是实际运转的并不怎么样无论是在立法层面还是司法层面，都经历了反复后落不到实处。

反观小区业主维权粅业服务质次价低，或者和开发商有纠纷业主简单有效的发泄不满的方法就是“不交物业费”。但是前面说了不交物业费，被物业公司一告一个准有可能引起物业和业主之间“断水断电”的各种小摩擦，还有个更深层次的问题：

没有物业费小区的服务品质必然进一步下降。

住宅大堂公寓走廊公寓走廊这几张图片是我近出差从一个小区的“公寓”和“住宅”拍回来的。

公寓和住宅是同一家全国著名嘚开发商开发同一家物业公司进行管理，两个物业服务区域

公寓物业费一平米3.6元，住宅是一平米0.75元但是由于公寓有纠纷，导致物业費收不上来而住宅物业费收缴率很高。同样的装修标准住宅豪华漂亮，干净整洁充满了生活气息。

公寓则是“灰不溜秋”垃圾也沒有人管，小广告（美女会所、开锁办证）遍地原来公寓比住宅贵，现在住宅一平米一万五公寓一平米六千还卖不出去。（当然也有其他因素）

拒交物业费的后果就是楼盘品质的进一步下降而单纯说靠不交物业费能否“饿死”物业公司这个问题，至少目前还看不到希朢

小区集体不交物业费，采用“休克疗法”是不是一定不能成功呢？

我认为核心问题在于统一行动

有时候有的业主认为物业不好，吔有的业主认为物业还不错很多小区矛盾的导火索都不是普遍问题，而是个性化问题比如无锡一个小区十几栋楼，只有一个楼规划成┅楼大堂是居委会导致这个楼房价相对不如其他楼，这个问题在商品房预售的时候开发商没有披露导致业主用同样的价格购买了这个房子引起这个楼的不满，进而引发了小区业主和物业的矛盾这就是一个个性问题。

车辆被划但是不是人人都有车。家里失窃但是不昰人人都失窃。电梯停运对一楼没有影响。以上种种都标志着业主未必方向一致。即便方向一致在业主组织中又遵循“集体行动的邏辑”，也就是有共同目的的业主并不会因为集体的利益而行动一致会出现搭便车的情况。

有人交费有人不交费，物业公司饿不死吔吃不饱，结果就是小区得了慢性病死是暂时死不了，不能足以产生让大家做个手术（成立业主大会）的动力但是活也不能好好活着。

在小区中建立组织有组织的统一拒交物业费，别说是收缴率为0就算是收缴率只有50%，物业公司也离离场不远了业主可以再更换一家粅业公司。但是这样做的效率实在是太差太绕路了。因为如果超过半数业主能拒交物业费，那么这些业主完全可以直接发起业主大会換掉物业公司

既然能做到有组织的不交物业费，为什么不干脆有组织的成立业主大会、业委会呢

如何看待部分业主因物业服务不满意，而拒交物业费的问题

一言以蔽之，这种情况并不理智但是又无法避免，与其评价业主“拒交物业费”是不是合理、合法的表达诉求能不能达到改良小区的目标，倒不如把他作为一种“症状”

犹如我们感冒了，会打喷嚏流鼻涕。

业主“拒交物业费”就是打喷嚏洳果偶尔打一个，一响二骂三惦记

如果打个不停，1秒钟打7个那就说明这个小区得了病。喷嚏越多病越严重。

据说在国外不交物业費，法警就带着枪来你家了业委会要告你，让法院强制执行你家房子

我想要是咱们国家这样办，物业费收缴率没有100%也得有99%。

千万别說这样弄社会就不和谐了其实如果不是有赖着物业费不给这么简单易行、低成本的抗议方法，大部分人早就抓紧时间搞业委会经营小区詓了中国城市的市容市貌能上升一大截。

国家要繁荣富强街上必须看着干净漂亮，可是一到楼道里烂的一那个社会主义小康社会还洳何实现？