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业主参与不积极 劳心劳力不讨好 成立业委会 困局如何破？
&&&&图表：贺婧宜
&&&&随着被纳入惠州市人大议案《关于加强小区建设和管理的议案》，小区业主委员会逐渐引起社会各界广泛关注。&&&&在议案中，筹建业主委员会作为基层社区业主自治的关键一环被摆上重要位置。然而，近年来业委会的筹建工作并不容易。截至去年末，惠州全市856个小区成立业主委员会的社区仅有126个，业委会的组建比例仅为14.7%，这与今年底要达到30%的覆盖率差距明显。&&&&结合以往工作，无论是怡康花园、南光小区，还是荷兰小城业委会的筹建，均属于被动成立。通常是业主与小区物管发生纠纷，或者为了便于小区前期的合法权益维护的情况下，才被动成立业委会，这也使得工作推进缓慢。&&&&这一现状引起了惠州市政府各相关部门的高度重视，针对业主筹建业委会积极性不高的几个问题发力。在新召开的议案推进会上，审议决定财政专项补贴，对于每个新成立业委会的小区给予5000元补贴，提高业主的参与积极性。对于业主代表工作忙，沟通难的问题，市房管局物业科科长李克立建议，在社区自治过程中引入互联网思维，运用新社交媒体实现社区事务随时随地和及时共享和处理。&&&&●南方日报记者&张峰&&&&一问进展&&&&为何业委会比例仅14.7%？&&&&从今年3月开始，惠州市前期物业招投标办法要求新建住宅小区均需要通过招投标选聘物业管理企业，这逐步改善了惠州社区建管不分局面，但能否就此提升社区物业管理水平仍存在疑问。&&&&如何解决物管公司在竞标过程中扩大承诺范围，但中标后实际管理却无法延续高质量服务的问题，李克立曾直言，社区物管水平不达标，无法满足业主需求，业主委员会根据物业合同及时解聘和选聘物业企业，选择服务水平较高的物业公司。&&&&基于业委会的重要职能，这让社区业主对业委会的关注度空前提升。&&&&事实上，成立业委会也是业主实现小区自治的关键所在。在2014年市人大唯一审议立项的《关于加强小区建设和管理的议案》中，对社区业委会的成立提出要求。议案指出，到2015年底，全市856个小区成立业主委员会的比例要提升至30%，到2017年则要达到90%以上，并发挥良性的作用，实现业主自治。&&&&然而，业委会的推进工作进展缓慢。&&&&经过多年的发展，截至去年末，惠州全市范围内仍然仅有126个住宅小区成立了业主大会，成功选举产生了业主委员会，组建比例仅14.7%；&&&&实际上，在惠州小区业委会的成立进程中，也能发现原因；&&&&2014年5月，怡康花园物业撤场，小区业主紧急商议筹建业委会；&&&&2014年9月，南光小区业委会成立两个月不到，即召开业主大会炒掉物业公司；&&&&2015年5月，TCL雅园筹建业委会，准备解聘深科园物业公司；&&&&2015年6月，去年9月刚刚撤掉物业公司，业委会接管物管的东鑫大厦业委会成功实现换届。&&&&这只是部分情况，在去年上半年成功成立业主委员会的4个社区中，卫国院、怡警苑等都是由于与小区物业产生纠纷，为了解聘小区物管而被动成立。&&&&此外，位于仲恺陈江的荷兰小城为了更好地组织业主维护自身权益，在去年底筹备业主委员会。然而，随着今年初小区后续工程建设步入正轨，业委会职能不断弱化。小区业主代表向勇介绍，在超霸电化上班的他维权大半年，工作落下很多，现在小区步入正轨，大家都一心想着好好上班养家，对业委会的工作也没有过多关注了。&&&&对此，市人大议案工作小组相关负责人严育军介绍，从以往的业委会筹建工作来看，主要都是被动成立，为了应对小区的矛盾事务而成立。这实际上背离了业委会的初衷，业委会的成立是为了更好地保障业主的权利，实现业主自治，而不是为应对社区矛盾不得已筹建。&&&&二问履职&&&&业主代表为何积极性不高？&&&&业委会的成立过程中，有部分小区随着小区物业争端解决，业委会职能逐步被弱化，也有部分小区随着小区物业的顺利交接，业委会成立之路就此搁浅。&&&&近日，记者在江北TCL雅园社区采访过程中，李姓业主介绍，在前一阵的业委会成立过程中，大家都非常积极，希望能够换掉物业公司深科园物业，但随着近期物业公司顺利换掉，业委会的成立工作也放缓下来。李先生介绍，经过这一次筹备和解聘物业，业主间距离拉近了，感情深了。&&&&实际上这也体现出，除了应对社区出现的突发矛盾，业主对于是否成立业主委员会热情并不高。面对社区纠纷大家都认为急需成立业委会，但一旦矛盾阶段消除，业委会是否成立则遭到忽视。&&&&李克立介绍，这也反映出当前业委会工作的艰难。房管局作为主管部门，尽管时常会收到市民咨询，但基本都是出现问题之后被动成立，基于社区自治层面的主动申请基本没有。作为人大议案指定的基层指导单位，桥东街道办事处的相关工作人员在受访中也证实了这一情况。&&&&一个已经成立业委会的小区业主代表直言，业委会的成立来之不易，成立后履行职责更加不易。房管局、街道办、居委会等多个机构和部门，与小区业主及物业单位进行协调和宣传，这些工作实际上全部是需要倚靠代表们的热情和热心，除了劳心劳力以外，由于业委会没有造血功能，代表们还需要不断投入资金维持日常事务。&&&&李克立说，在以往的业委会成立和运行过程中，并无资金投入的先例，都是倚靠部分业主代表的公益心。李克立还透露了业委会成立的一大困境。面对当前的社区组成，有精力和能力参与业委会工作的年轻人都在忙工作没时间，有时间的基本都是退休的大叔大妈们，很多都是随子女进入社区居住的老人，并非真正的业主。&&&&“这直接增加了业委会的工作难度，代表平时都在忙碌各自的工作，相互之间协调沟通并不容易。”李克立说。&&&&如今终日以书画为伴，安享晚年的刘老直言业委会自治还不成熟。前两年还是东平某社区业委会负责人的他就不被理解，“当业委会的存在给小区带来好的改变时，大家欣然接受，但要是一旦涉及业主利益，就会被说得很难听。”刘老表现出一丝无奈，作为老旧小区，刘老居住的小区一直维持着不到0.5元/平方米的物业费，为了督促物业公司提升服务，业委会当时同意物业小幅涨价。业委会代表都是为了推动社区生活，结果却被部分业主说成了不安好心，和物业串通一气。&&&&“作为业主代表，我们投入时间和资金都无所谓，但最不能接受的是被业主无端猜忌。”刘老显得很遗憾。&&&&三问成本&&&&如何解决资金、沟通难题？&&&&在采访中，刘老作为小区业委会筹备的先行者，直言该项工作并不容易。刘老说，在此前的工作中，小区业委会筹建缺乏部门的支持，开发商和物业也会设置障碍，复杂的筹建流程对于没有经验的业主们来说不容易。&&&&此外，业主权利意识淡薄也是个问题，大家平常都忙于工作，参与热情并不高。&&&&经过两三年的发展，刘老遇到的困惑在当前的业委会筹建过程中仍然存在。不过值得欣慰的是，在市人大议案的推动下，惠州市委市政府给予了高度重视，随着市房管局、各街道办等部门和基层单位积极性不断提高，问题也在逐一得到优化和解决。&&&&同时，人大议案的具体要求中，不仅将住宅社区业主委员会筹建工作列入其中，更提出具体的实施目标，以及对各个部门机构都提出了明确的工作要求例如，要求市房管局将业主大会建设和业委会工作纳入社区管理和基层民主建设的工作内容，民政、社工委等部门给予指导和协调；另外还要求各街道办负责属地小区业委会的筹备和换届，并监督业委会依法履行职责等。&&&&记者在走访过程中了解到，为应对社区业委会筹建工作的要求，桥东街道办、江北街道办等部门都专门设置了业委会筹建工作的问询工作平台，及时听取和受理业主申请，及时给予指导。&&&&针对社区业委会筹建和运行过程中涉及的资金投入问题，政府在财政上也给予了专项补贴。在近日开启的第二次人大议案工作推进会议上，审议通过补贴新成立的业委会。对于新成立业委会的社区给予财政专项补贴5000元。&&&&同时，业主代表并非专职管理管理业委会，他们都是利用自己的空闲时间来处理小区事务，这也让部分业主不愿意加入业委会。东湖花园小区业主张先生介绍，当时进行业委会代表选举时自己本来也是想参与，但是担心自己工作太忙无法正常履行职责而放弃。在采访中，持张先生类似想法的业主不在少数。&&&&对此，李克立介绍，这一状况在今后将得到改变。随着互联网技术的普及，各类社交媒体和社区APP平台的出现，社区业主可以实现智能化办公，通过信息平台及时信息共享，代表与代表之间以及代表和业主之间的沟通将不再受时间和地点限制，随时随地都能够实现信息互通，节约沟通成本。&&&&此外，值得注意的是，以往一直被当做业委会对立面的小区物业公司也逐渐接纳了业委会。随着物业招投标工作的推进，物业企业也逐渐加快入市步伐，坦然接受市场竞争和业委会的监督。隆生、金迪、金宝、彩生活等物业公司相关负责人均表达了对成立社区业委会的支持。&&&&市物业协会秘书长吴文江对此直言，在当前政策环境下，物业公司阻挠将不复存在。面对越来越大的压力以及服务更新的挑战，物业也需要与业委会加强沟通，及时了解业主的诉求，以便改善和提高小区物业服务水平。
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小区20年了，老旧小区，产权混乱，最近能上网反应事情的基本都是新业主年轻的，但其实老人居多，租住的也居多，目前没有业委会，有部分热心人正在筹备。所以请指点。窝囊来说，我们的确属于p民百姓，不像我们后面那种别墅的人有钱有势。
小区20年了，老旧小区，产权混乱，最近能上网反应事情的基本都是新业主年轻的，但其实老人居多，租住的也居多，目前没有业委会，有部分热心人正在筹备。所以请指点。窝囊来说，我们的确属于p民百姓，不像我们后面那种别墅的人有钱有势。
但是目前的一些问题是从改造开始的。
也请您可以给我们出一些建设性意见。我现在这谢谢您了。
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&&&&&&正文
实施老旧小区改造
让居民重拾“幸福感”
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中卫市住房和城乡建设局
老旧小区改造是一项事关群众切身利益的重大民心工程，也是一项复杂的系统工程，最终目的是使居民生活环境质量得到快速有效提升。2014年，为认真贯彻区住建厅关于分期分批对老旧小区改造整治的通知精神，和“和谐中卫”的总要求，中卫市委、市政府提出，要将老旧小区改造整治工作列为2014年为民办实事重点项目，计划投资810余万元，对沙坡头区30个老旧小区实施整治改造，同时按照区住建厅要求，计划自2014年开始，对120余个老旧小区分批分期实施整治改造。2014年计划改造的30个老旧小区自6月初开始实施，目前已完成85%，完成投资600余万元。我们的主要做法是：
一、统一思想，充分认识老旧小区改造的必然性和重要性。针对老旧小区因其规划建设年代早，建设标准相对较低，不同程度地存在着管线老化、设备年久失修、道路破损、楼体饰面脱落，节能保温效果差等诸多问题，为进一步加强老旧小区的综合整治，中卫市多次召开相关部门专题会议，提出不仅要建设环境优美的新小区，同时要积极推进老旧小区改造，让居民都能享受到城市发展带来的实惠，并将老旧小区整治改造工程列入市住建局年终考核项目。市住建局党委高度重视，提出要将这项民心工程做为今年开展群众路线教育实践活动的重要内容，成立了由局党委书记、局长为组长的老旧小区整治改造领导小组，同时为使整治改造工程真正解决老旧小区存在的问题，还吸收了乡镇、社区负责人参加，并安装了群众反映情况热线电话。
二、做好调研，认真研究制定整治改造工程实施方案。为使整治改造工程真正做到让群众满意，中卫市住建局自3月初开始就安排专人对沙坡头区范围内老旧小区开展了大范围的调查摸底工作。在调查摸底中，充分发挥社区干部情况熟的特点，采取先向各社区发放调查表，后小区询问居民的办法，并结合近年来老旧小区居民通过“市长信箱”等各种形式反映问题的情况，切实把老旧小区存在的问题摸清、吃透，使整治改造工程做到“有的放矢”，先后共发放调查表30余份，询问居民300余人次。在充分调查摸底的基础上，按照“先大后小、先易后难”的原则，将群众反映问题较多的向阳小区、长城小区等30个老旧小区做为首批整治改造的老旧小区，同时把群众集中反映的道路破损严重、没有照明设施和环卫设施、排水管道堵塞、没有监控设施等列为重点整治改造的内容，针对30个老旧小区的不同情况制定了整治改造方案。
三、搞好结合，真正把整治改造工程做成让群众满意的惠民工程。主要是搞好“三个结合”，即：与中卫市开展的城市创建活动相结合，与城市即有建筑节能改造相结合，与改造过程中群众反映的问题相结合。由于这些老旧小区大多建于上世纪八、九十年代，虽然经过多次调查摸底，但一些问题仍然没有列入整治改造方案。针对在整治改造工程开始实施过程中，居民反映的一些个性问题，我们及时调整改造方案，真正做到改造一个小区，让群众满意一个小区。向阳小区做为一个重点改造的小区，共6栋居民分别建于上世纪80年代和2000年前后，群众反映问题比较集中的是排水管网堵塞，但前后楼前的排水管网不共用，而且老楼在建设之初就因排水管没有按照规定施工，造成长年堵塞，为使这一困扰居民多年难点问题，我们及时调整施工方案，对排水管网全部进行重建，切实解决了排水管网堵塞的问题，受到了小区居民的赞扬。在整个整治改造工程实施过程中，共对方案进行了10余次调整，同时市住建局领导深入施工现场，对施工过程中存在的工程质量问题要求立即整改，真正把这项惠民工程做成“放心”工程。
四、营造氛围，让广大居民充分认识老旧小区整治的好处和意义。为使老旧小区改造工作深入人心，让广大居民充分了解改造的好处和意义。整治改造工程实施前，我们协调相关社区干部，通过张贴通知、发放宣传单等形式，向居民讲政策、讲好处。先后在30个计划改造的老旧小区内张贴开展老旧小区整治改造通知及改造方案等100余份，并鼓励发动居民自觉拆除乱搭乱建等违法建筑。在改造工程实施后，专门在小区内张贴了“告小区居民书”，各社区还抽调专人负责协调工程实施过程中的水、电等，为整治改造工程顺利实施创造了良好的条件，市住建局还设立老旧小区改造咨询热线，解答来访居民，改造工程实施以来，共接待群众来电来访近百人次。
五、积极探索，切实推进老旧小区的长效管理机制。多年来，老旧小区的管理问题一直是困扰各级政府的一大难题，如何破解这一难题，我们也在积极探索。自2012年开始，按照自治区《物业管理条例》有关条款，我们协调乡镇社区办、社区居委会，探索由业委会或业主代表进行老旧小区管理的路子，通过在较大的老旧小区成立业委会、独栋楼选出业主代表的方式，由业委会、业主代表自治或聘请人员对小区进行管理的形式，开展“准物业”形式管理模式。通过近两年多积极推动，目前已有长城小区、明珠小区、长河小区、祥瑞小区等10余个较大的小区已开始实施这种“准物业”小区管理模式，长城小区做为一个有1000多人的老旧小区，业委会一班人发挥各自优势，为小区购置活动设施、清理小区内的“菜园子”，解决小区上下水不畅问题等，受到小区居民的一致赞扬。
老旧小区改造工程是一项复杂的系统工程，需要政府各部门、单位及广大居民的积极配合，2014年做为老旧小区整治改造的开局年，改造实施过程中依然存在一些问题：一是居民反映的个性问题和集中问题之间很难平衡，如一些居民因反映的个性问题得不到解决，就阻挠施工；二是老旧小区改造后物业企业仍不愿进入的问题依然突出，近年来虽经多方努力，一些老旧小区开始推行业委会自治的“准物业”管理模式，但独栋楼或较小规模小区这种模式依然很难推行；三是老旧小区改造过程中政府相关部门联运作用发挥有限，责任不清晰，影响了整治改造工程的实施。
结合近两年老旧小区整治改造的经验，提出如下建议和意见：
一是加强领导，充分发挥政府主导作用。由于老旧小区物业管理更多地涉及到方方面面，矛盾突出，需要发挥政府主导作用，有序推进老旧住宅小区综合整治。为有效推进老旧小区管理改善工作，在组织领导上应予以保障。成立老旧小区整治改造领导小组，具体负责组织、监督和政策制订等工作，同时成立相应的组织机构，负责实施本辖区内各项具体工作，住建 (房管)、规划、城管执法、工商、公安、物价、财税、民政、卫生、环保、质监、司法、人防、电力等相关部门和专业单位按照各自职责依法开展相关工作，建立市、区、乡镇（街道）、社区四级联动机制，签订目标责任书，纳入年度目标考核。
二是完善硬件措施，为老旧住宅小区的长效管理打下基础。政府及各相关职能部门应发挥主导作用，建立相应工作机制，明确各自职责，制定总体方案。主要从三个方面完善配置：一是针对老旧小区的不同类型，建立相对封闭独立的管理区域，安装电子监控器，以及小区消防等特种设施配备；二是开展包括小区道路平整、汽车停车位划定、自行车棚（库）整饬、绿化整理、公共照明配置完善等环境整治工作；三是开展包括小区内上下水、供热、电力和燃气等公用事业管网整治，为老旧小区建立长效管理机制打下坚实的硬件基础。
三是因地制宜，建立适合老旧小区特点的管理模式和长效管理机制。老旧住宅小区整治工作完成后，要通过解决管理责任主体、资金来源、管理机制等问题，建立适合老旧居住小区特点的管理模式和机制。在考虑居民对物业管理的实际需求、尊重居民意愿的情况下，区分小区的不同情况和特点，采取灵活多样的后续管理模式，促进老旧小区管理的良性循环。对于配套设施相对独立、较为完善，又有一定规模的老旧小区，可以采取组织召开业主大会并选举业主委员会，依法选聘物业企业或由业主委员会自行管理；对于规模较小不具备条件的，可以由社区代表社区居民，依法与房屋和设施设备维修、保洁、保安等专业服务企业签订委托管理和服务合同，也可以由社区组织社区待业、失业人员组成维修、保洁、绿化等队伍，进行自我管理、自我服务。四是加强宣传，更新观念，转换管理体制。首先，要加强思想宣传工作。老旧小区大多以前实行福利性管理，观念更新方面特别重要。要多渠道、多形式、多角度的开展宣传活动，让市场经济观念深入人心增强群众物业管理消费意识，使群众认可、理解、支持物业管理。其次，作为物业管理公司而言，也要转变观念，增强其服务意识，要明白管理与服务是有所不同的，管理体制上要由“婆婆”管理转变为优质的服务。
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网站备案号：思明区已改造26个老旧小区 均成立业委会实行自管
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改造后的湖光路小区1-35号。
　　去年3月28日，思明区人大通过了《关于改善老旧住宅小区居住环境及物业管理的议案》，如今已经过去一年了，该议案中提到的5个老旧小区有了怎样的变化？
　　已改造26个老旧小区
　　崭新的技防门、新铺的地砖、新增的健身器材、新规划的中庭休闲区……湖光路小区1―35号一改曾经杂乱的样子，如今已焕然一新。
　　“原本大榕树那是一片荒地，横七竖八地停满了车。”家住该小区里的陈小姐说，小区里如今划定了一些停车位，把大榕树下的空地利用起来，建成一个供居民休闲的小中庭，还放置了健身器材，成了老人、小孩休闲的好去处。
　　同样的情况还发生在民族路41号外贸宿舍，这个小区和湖光路小区1―35号一样，都建于上世纪80年代。如今的外贸宿舍内，用黄线在各幢楼之间合理规划了一部分停车位，并且规划了休闲区，让住在这里的老人们有地方泡茶话仙。
　　除了湖光路小区1―35号和民族路41号外贸宿舍，在这份议案里，还提出对小学路35―37号、湖滨北路115号之一、之二、之三和图强路小区都进行改造。根据2014年思明区人大议案办理要求，思明区投入1094.2万元进行老旧小区改造。此外，结合新一轮“美丽厦门 共同缔造”行动，增加了改造项目，推动生成了华年、海城花园、故宫小区、斗西路203号之6―10等10个老旧住宅小区提升改造项目。至此，思明区已对26个老旧住宅小区实施硬件设施改造。
　　不仅如此，这些改造后的老旧住宅小区均已成立业委会或自治小组，实行自管。
　　今年再度成热议话题
　　据了解，思明区共有老旧住宅小区902个，其中实行专业物业管理的194个、业主或单位自管的150个、无人管理的558个；已成立自管主体的157个（如业委会或自治小组等）、未成立自管主体的745个。
　　在今年的思明区人民代表大会上，老旧小区改造依旧是代表们关心的热门话题，不少代表提出改造老旧小区的建议。例如，开元街道的陈京鹭代表建议，对梅园小区地下污水管网及居民生活设施进行改造；oY街道的徐频、谢开枝代表建议，对屿后南里122―171号老旧小区改造提升。
　　这些老旧住宅小区大多建于上世纪80年代末、90年代初，均属“三无”小区（无业委会、无物业管理、无公共维修基金）。长期以来，这些小区的消防、安全、卫生等各方面均处于无人管理状态，普遍存在配套水平低、绿地面积小、停车位不足、环境脏乱差等问题，不具备实施专业物业管理的条件。随着时间推移和设施设备老化，小区存在的诸多问题日益突出，成为广大居民反映较集中的热点、难点问题。
　　在本次思明区人民代表大会上，代表们除了建议对部分老旧小区进行改造，还针对老旧小区在改造过程中出现的一些问题，提出了改进建议。例如，针对改造费用的问题，开元街道的李刚毅代表提出，政府可对老旧小区改造采取“业主申报改造项目”。据了解，“政府审批改造项目”采用“以奖代补”的方式进行，改造内容主要针对一些业主无法自行解决的改造难题，如对下水道、外墙立面粉刷、屋面修缮、煤气管道入户等进行出资改造，其他方面应由业主集资改造为主。
　　今年，老旧小区改造再次被列入思明区为民办实事项目之一，通过各项措施逐步实现老旧小区环境宜居化。（晨报记者 石勤 蔡樱柳）
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思明区已改造26个老旧小区 均成立业委会实行自管
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