法律高智商鬼故事题 分割式产权商铺的问题,如何找维权点让业主和租户进行退款?

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2015-07-30 13:00 标签： 高智商犯罪电影
高效处理一批分割式产权商铺纠纷&专业房地产律师团队再添成功案例
高效处理一批分割式产权商铺纠纷
专业房地产律师团队再添成功案例
广东格林律师事务所& 张旭锋律师
在住宅限购的背景下，一些市民将目光投向了商业地产，不限购、不限贷的商业地产一时风头四起，但不少商铺被分割后散卖，暗藏风险。最近，张律师又代理了一批房屋买卖合同纠纷案，该批属于分割式产权商铺纠纷，是近期大量发生、比较热门的法律纠纷。
<span STYLE="FonT-siZe: 14 FonT-FAMiLY: 仿宋_GB年至2011年，裴小姐等一批业主购买了位于越秀区的“金利壹号”
分割式产权商铺，这些业主与广州XX公司签订了《商铺买卖合同》。根据《商铺买卖合同》约定，出卖人逾期办理交易过户手续，，或者逾期交付商铺，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金。
合同签订至纠纷发生，部分案件中《商铺买卖合同》约定的出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办交易过户手续的时间届满，部分案件中《商铺买卖合同》约定的交付期限届满，广州XX公司仍未按照《商铺买卖合同》的约定办妥交易过户手续，或者是不符合交付条件。此外，该商铺所在商场远远没有达到出卖方在广告中承诺的经营条件，一直处于空置状态。面对这些残酷的现实，在于出卖方多方交涉无果情况下，裴小姐等业主只得委托律师诉诸法律，依法处理该宗房屋买卖合同纠纷案，要求解除买卖合同，广州XX公司退回购房款，赔偿违约金。
张律师的团队接受委托后，首先对案情进行了详细的调查，通过不懈的调卷、查档，抽丝剥茧下终于查出了涉案商铺的幕后老板。发现广州XX公司只是涉案商铺的销售代理公司，不是商铺的实际产权人，裴小姐等业主签订《商铺买卖合同》时涉案商铺的实际产权人是钟先生和朱先生，至本案起诉时涉案商铺的实际产权人变更为钟先生和罗先生，为了当事人裴小姐等业主的合法权益得到最大限度的保护，张律师代理裴小姐等业主把广州XX公司、钟先生、朱先生、罗先生全部起诉到法院，要求签约时的实际产权人与诉讼时的实际产权人及商铺的销售代理公司共同承担连带责任。
该案起诉到法院后，由于诉讼策略得当，众被告知道难以逃脱法律责任，主动提出调解。在法官的主持下，这批案件得以高效办理，迅速调解结案，解除双方签订的《商铺买卖合同》，退回全部购房款，支付了违约金，达到了理想的诉讼效果。
这些案件只是张律师代理的分割式产权商铺纠纷中极为普通的一批，其典型意义在于找准民事责任承担主体，让该承担责任的被告无处可逃，避免小业主打赢官司却无法追回损失。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。> 房产发展商利用法律工具进行商业欺诈_中港金岸_天玓
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房产发展商利用法律工具进行商业欺诈_中港金岸_天玓
作者：tsohiuching　回复时间： 12:52:38
作者：tsohiuching　回复时间： 13:00:27
作者：ciscotouch　回复时间： 23:53:09
作者：　回复时间： 21:31:26分割式产权商铺 馅饼or陷阱？_新浪房产_新浪网
分割式产权商铺 馅饼or陷阱？
&&在住宅限购的背景下，一些市民将目光投向了商业地产，不限购不限贷的商铺一时风头四起，成为不少人眼里的&香饽饽&。在东莞市场上，出现一些分割式产权商铺，由于面积小、总价低、投资入门槛低，从而备受投资者欢迎。
&&业内提醒，不少裙楼商铺被分割后散卖，看上去价钱很便宜，实际上暗藏风险，投资者须提高警惕。买铺前需对开发商实力、项目定位、经营团队、招商政策等多方面综合考量，投资切勿持急功近利之心。
&&投资&格子铺&门槛低却藏风险
&&这种&大化小&的&格子铺&早期在东莞市场上并不多见，博文道营销策划有限公司总经理杨波说，从近两年东城中心的&星玺&项目开始，这种商铺投资方式开始兴起。有不少商场的原业权人把物业分割成几平方米到30平方米大小不等的&格仔铺&再转售，投资商铺门槛降低，在大多数非专业炒铺客户的承受范围内，这类型的商铺一时成为不少人眼里的&香饽饽&。此外，这类户型也迎合了某些行业商家的经营需求。
&&业内人士表示，卖场形式的散售商铺常常存在两方面的问题：一是不同的持有者对商铺有不同的定位，由于定位不明确、不清晰，又缺乏统一管理，可能面临长期租不出去的风险。二是所谓的&发展商&可能是只有单个项目的公司，因为实力不强，在商铺售出后兑现不了承诺，甚至可能一走了之。
&&此外，&先售后租&也并非像商家承诺的那样是&绝对的零风险&。业内人士称，这种模式除了利于开发商短时间内快速回笼资金外，最大的好处是将企业经营的风险层层下放到业主那里。因为按照协议，产权和经营权是分开的，企业万一经营不佳，这就意味业主商铺的价值也开始大打折扣，但这对于无产权的管理者来说，却是损失全无。
&&&购买分割式商铺需备注明细
&&广东尚宽律师事务所邓云龙律师介绍说，产权式商铺分为两种业态，中小投资者要注意识别。一种是&虚拟产权式商铺&，开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期限包租，购房者无法自行经营。这种商铺本身不具有独立使用的价值，产权成了虚拟的收益权属。在这种情况下，投资者如期获得收益的前提是商场的整体经营必须良好。
&&另一种则是独立产权商铺。这种商铺与虚拟产权式商铺的根本区别是，真正拥有分割的独立产权的物业形态，购买这种商铺的投资者可以自营，也可以出租，或是让经营公司包租。这样投资者就真正拥有了处置权，拥有独立产权的独立商铺对投资者而言，风险更低。当然，投资者在选择这样的独立产权商铺时，还要综合考虑所选择商铺的条件。
&&此外，邓云龙律师表示，如果开发商在早期开发前挪用了城建费等相关费用，也会导致商铺产权分割后无法办理房产证的情况出现，购买前可电话咨询房管局等相关部门了解项目具体情况再作决定。
&&东莞市房屋管理局法规科相关工作人员表示，目前东莞《商品房销售管理办法》对商业物业分割销售并没有作明确规定，物业分割、办证时间等相关内容均由出售人与购房人在合同中&自行约定&，建议投资商铺的市民主动核实商铺的产权情况，并将商铺的具体面积、区域规划图纸在合同附件中进行明确约定，以避免今后产生纠纷。
&&&选铺要重点关注运营团队
&&与国内大多数产权商铺不同，在西方一些国家，产权商铺由开发商开发以后销售给中小投资者。但投资者不参与经营，而是共同委托给有信誉、有经营能力的运营商来运营。投资者购买商铺，实际上只是获得了特定期限、特定回报率的回报。
&&杨波认为，货币贬值，投资商铺是资金保值的重要渠道。她建议投资者，在投资商铺时一定要注意如下几点：了解发展商的实力，看其对商铺的定位是否能填补一定的市场空白、后期运营管理团队如何。
&&此外，还要看能否拿到独立房产证，要警惕卖方&收了钱却不管事&。
&&投资者还需警惕返租中的&陷阱&。有些分割后散卖的商铺价值可能有被炒作的嫌疑。在整个操作过程中，尽管小业主被承诺可以获得一定的租金回报，但这些租金回报都在虚高的价格中抵扣掉，造成&羊毛出在羊身上&的结果。
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