自己原来旧房属国有土地，拆出重建曾高了，政府收取的土地出让金比买一宗毛地的价高出20几万，为什么？_百度知道
自己原来旧房属国有土地，拆出重建曾高了，政府收取的土地出让金比买一宗毛地的价高出20几万，为什么？
如果是农用地 每平方米要是 十几元到几百元的 新增费，还有土地现状 是否达到三通一平 ，还有 土地一般是按平方米算，每个等级相差好多，你以前的房子 不知道在那个地类上，所以价格相差一点
总价格就差好多每个城市土地价格 要分好几个等级
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土地的使用性质发生了改变第一。如原来的划拨土地为行政用地，房屋的使用性质发生改变了没。土地出让金等级就得从行政用地改到商业用地标准，级别不同出让金缴纳标准也是不同的。第二，现在你改建的房屋从事的商业行为，你介绍的拆除重建，先看你所在土地的级别
你是不是国有划拨的宅基地，如果是，你是否改变了土地用途？能把情况说清楚吗
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[转贴]土地制度改革讨论：集体土地出让应与国有土地同权同价
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集体土地出让应与国有土地同权同价&&&& ――土地制度改革再讨论&策划/ 《民商》编辑部整理/ 《民商》记者 韩雪&主持人：章立凡 《民商》编委会主任、近代史学者嘉&& &宾：胡德平& 全国政协常委、经济委员会副主任&&&&&&&&&&&&&&&& 谢伯阳& 中华全国工商业联合会副主席&&&&&&&&&&&&&&&& 党国英& 中国社会科学院农村发展研究所宏观室室主任&&&&&&&&&&&&&&&& 刘守英& 国务院发展研究中心农村经济研究部研究员&&&&&&&&&&&&&&&& 陶& 然 中国人民大学经济学院教授、北大-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心研究员&&&&&&&&&&&&&&&& 廉&&& 思& 对外经贸大学公共管理学院副教授&&&&&&&&&&&&&&&& 张曙光& 中国社会科学院经济研究所研究员&&&&&&&&&&&&&&&& 潘石屹& SOHO中国董事长&&&&&&&&&&&&&&&&& 王豫颖& 天诺慈善基金会理事长&章立凡：不久前，《民商》杂志邀请政府、地产业企业家和相关领域的学者对当时的土地制度和房地产发展等问题，进行了深入的交流与讨论，形成了《土地制度大讨论》封面报道（详见《民商》2010年7-8合刊），受到政府方面的重视。近期，国内相关的土地政策、房地产业形势发生了很大变化。国八条细则、房产税、限购令、利率上调等“抑制房价的第三轮政策调控”，以及由限购导致的户籍改革是否倒退、城乡二元结构是不是又会继续固化、计划经济思潮是否重新抬头等延伸性话题，进一步引发起了社会各界的很多思考。为此，我们今天再次组织有关土地制度改革座谈与讨论，希望通过交流与交锋碰撞，为改革提供更多的建议和路径参考。&最大的问题是：政府太强势，与百姓争利张曙光：我先抛砖引玉。我认为现在最大的问题是政府太强势，与百姓争利，这是房地产行业一系列问题产生的根本。举个例子，比如关于廉租房的问题，深圳的城中村、北京的唐家岭都是由老百姓提供的廉租房。尽管很简陋，但总体来说是好事。那为什么政府非要拆掉这些廉租屋，自己再去盖。就因为有些城中村地块在市中心、地价高，政府就借“旧城改造”之名，行“与百姓争利”之实。凡是老百姓能赚钱的地方，或者赚钱多的地方，政府不是让他们自己去发展或者帮助改造，而是要插进去掐死它，把钱赚过来。宅基地的整理和置换也存在同样存在着与民争利的问题。让农民上楼，整理好的宅基地复耕变成农地，腾出来建设指标变成指标交易。卖指标的是远郊农民，要指标的是近郊农民，但交易双方却不见面，农民把指标卖给政府，政府卖给开发商，转了一大圈，本该在交易中体现的双方利益，政府一插手就变成了自己的利益。政府一边进行着严重的强制财富转移，另一边推进经适房和两限房建设。潘石屹：现在廉租房项目基本都是政府控制的。2010年，中央的政策强调要加大保障性住房的建设，每个城市都要完成“双50%”，即给保障性住房的供地不能少于50%；当年开工面积不能少于50%。国土部称“十二五”期间要确保保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。今年，已经有13个城市先后制定政策，将这个比例提高到了70%。而这些保障性住房项目都是完全由政府主导的。张曙光：还有一个事情要讨论，现在各地热火朝天推出 “限购令”政策，这基本是退回到计划经济时期。限购令政策无疑是给解决户籍问题起了反作用，由于争利而变成了一个倒退的政策，这是很令人担忧的事情。中国改革开放的30多年，我们的工业化基本是成功的，这是因为我们与老牌殖民国家、发达国家和亚洲四小龙一样，选择了一条普遍选择的市场、资源在外的“外缘”工业化路子，以此形成工业的规模经济优势，充分利用国际分工，打破发展瓶颈。但在城市化问题上，我们是扭曲的。真正的城市化应该是一个人口和资源同时流动的过程，但现在我们是人口可以流动，资源却保持不动，这是一个割裂状态。如此城市化的结果是，城市人口增长速度慢于城市面积扩张速度，城市生活改善速度又慢于城市人口增长的速度，很多城市计划经济色彩非常浓厚。广州亚运会时候，亚运会场周边民居被通知在亚运会期间关门、走人、亮灯，这是什么城市生活？ 加速城市化进程是让进城的人取得城市人的资格，政府一方面要解决包括住房、教育、医疗、社保等“进入”的保障性问题，一方面要让土地等要素流动起来、可以交易，让他们能真正的“出来”。我们现在的政策实际是不让他们落脚。我们可以想一想，现在政府所谓的提供保障性住房，并没有把农民工的需求算在里面，我们所谓的城市化就是这样的么？继续这样进行下去，会越来越扭曲。胡德平： 刚才张曙光老师说唐家岭的廉租房是群众自己搞的廉租房，有什么必要把这种廉租房拆了再由国家去搞廉租房。我觉得这个问题说得很对。我们曾去温都水城参观，他们是在集体经济基础上搞小城镇建设和居民住房。记得当年耀邦同志说过这样一句话：我们的乡镇可以搞乡镇企业，小城镇是不是也可以乡镇、社队用集体所有制的方法搞小城镇建设？上世纪80年代像龙港、横店、南山、华西都是这么搞起来的，也没损害什么国家利益。经过民主机制，充分利用集体所有制的资源，依靠集体所有制搞小城镇建设，减少群体性事件和伤害群众利益的事情发生，为什么不可以走这条路？应该让农民成为搬迁、拆迁和建设的主体，自主参与，而不是被动地成为政府施舍、强制等行为的客体。2月19号胡锦涛同志在中央党校发表讲话，讲话中三次明确讲到“维权”， “维权”是“维稳”的前提，不维权难以维稳，这个思路我很赞成。不管是土地问题还是其它问题，引发起很多群体性事件，首先都和维权有关，维权才能维稳，这在政治上是有启发的。我们发现，改革开放的很多政策现在都严重走样了。原来中央号召农民自己兴办社会企业和小城镇建设，现在法律上都不承认，非要把资源变成国家的才能资本化，这是不是有“国家资本主义”之嫌。既然现在锦涛同志反复强调 “维权”，那我们就可以大胆讨论这个问题，让它接近于实际，接近于民生，真正接近于富民，国家才能发展起来。张曙光：放眼中国改革开放30年，上世纪90年代是一个分界线。那之前是一个政府放权、国企退出的过程，“六五时期”国民收入的增长速度是快于GDP增长速度的。但90年代中期以后，我们走到了另一个方向，而且这点让我们始料不及，没想过现在会是以一个新的形式来恢复计划经济，某些地方可能比原来还要厉害。尽管原来政府控制整个社会经济生活，掌握很多资源，但因为没有市场，资源也都不值钱。30年后的今天，强权加上资源的市场化，政府很容易利用行政权力垄断资源，通过市场攫取更多利益。这种与民争利的结果是，政府连带着官员都直接利用权力影响市场，所以刘志军的问题可能与高铁的发展也是不无关系的。我把现在的情况概括为一句话，“强政府、富中央、穷百姓”。富裕的中央不管事，管事的地方财权与事权又不一致。地方没钱还要做事、接受考核，就只能打土地的主意，因为它最值钱。2009年全国的土地出让金达到1.5万亿，2010年中央一再调控房地产的情况下，土地出让金还差点翻番，达到2.7万亿。因此，如何通过财政体制改革让地方财权与事权统一，这是很关键的。如果正常税收能满足需要，地方政府也不会愿意去打土地的主意，毕竟征地后面可能是一系列与百姓的纠纷和冲突。&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&资源红利应该全民享有&张曙光：在社会收入分配中，可把收入分为三块：政府收入、企业收入和居民收入。而提高居民收入，就意味着要相应减少另外两部分的比重。但是政府收入能减吗？国家税务总局局长明确表示，目前的税收收入满足不了政府提供公共产品的需要，未来随着经济的发展，要逐步提高政府收入。那么企业的收入能减吗？答案是一部分收入理论上应该减少，但实际上一直没减过，这就是国有企业特别是国有垄断企业因垄断大量国有资源要素而产生的收入。计划经济时期，是租、税、利三者合一，改革开放后，经过分税制、费改税等措施，把税收和利润分开了，国有企业也要纳税。但租金和利润依然混在一起，国有部门、垄断国企占地占资源，一点租金都不交，将本属于国家和全民共享的资源租金变成了自己的利润。两年前，我按照当时的地价粗算了一下，这部分租金大概是一年1.4万亿。这个问题完全可以解决，把租金和利润分开，先收租而不是先分地。胡德平：我觉得张老师提出的这个问题值得反思。对于集体所有制的土地所有权，温都水城特别爱惜。他们规定，本村人哪怕是村委会办社会企业要使用本村土地的，都要支付一亩地一年五千元的租金。他们的想法很明确，哪怕是企业破产了，土地还是集体所有的。一个集体所有制的村子都这么爱惜土地，一个村支书都能想到集体所有制的土地是有价值的，不能因为使用者是集体所有制的一员就不交租金，那占用国有土地和各种资源的，为什么不用交租金。如果交了租金，国有企业的利润率又有多少？ 张曙光：德平同志刚才讲资源是老百姓的财产，应该人人有份，要收租金，同时提到了温都水城的做法。我也给大家讲一个例子，上世纪70年代美国阿拉斯加州的一片国有土地下发现了一个大油井。政府对此进行招标，州长向议会建议用招标获得的9亿收入设立一个公共信托基金，每年的基金收益分给40万州民。现在这个基金已经滚到了248亿，阿拉斯加州州民每人每年都能得到1000元左右的分红，最多的时候每年能分到2000元。资源红利就是应该全民享有，我们为什么不能把这些租金收回来，实现人人有份？老百姓的收入是可以增加的，问题是我们能不能从垄断部门把这些国有资源的租金拿回来。谢伯阳：《资本论》中就讲过利润和地租之间的关系。投资带来的是利润，劳动带来的是工资。这是一个简单经济学原理就能解决的问题，但我们沿袭了计划经济的模式，全部混在一起了。计划经济时期，资源确实不值钱，那时候土地或其它资源都是整体的，任何人都分不走。到了后来，国家看到土地资源除了可以免费拨给国有企业外，还可以低廉的征做他用，赚取差价，就开始大量将集体所有制土地转为国有。同时，农民也明白了，他们手中土地资源利益化的表现形式之一就应该是租金，租金应该是集体所有制的经济基础，所以他们坚决不卖地，而是通过不断收取租金的方式，实现自己的利益。刘守英：其实，1992年中央文件对这种做法还是鼓励的，但从1997年开始，这个路径就被关闭了。胡德平：那么像温都水城这种把集体所有制土地经过“自征自用”变成国有土地之后，国家是不是可以随时支配这个土地呢？刘守英：这是有可能的。温都水城经过“自征自用”的土地，与SOHO中国经过招拍挂取得的土地，其性质是一样的，就都变成了国有土地，而国家再征这块土地也是可以的，所以即使是潘总在国有土地上盖的房子也有可能被征。我们理想的模式是两权平衡，即无论是国有土地还是集体土地都可以盖大产权的房子，这样的土地可以贷款和抵押，两种土地所有者的权利是一致的。胡德平：所以现在问题就出来了，如果温都水城的集体所有制土地不经过征用程序变成国有土地，这些村民可以祖辈一直住下去，但是变为国有土地，就要面对70年产权可能被收回的问题。如果改革都朝着这样的方向，越改越剥夺农民的利益，那改革还有什么意义。&&&&&&&&&&& 继续套用原来那种工业化与城市化模式是走不下去的&刘守英：我有一个担心，总体感觉是继续套用我们原来那种工业化与城市化模式，还能不能走得下去，走下去会出现什么问题？以前我们常说，过去30年中国经济的高速发展，是因为有低廉的劳动力成本，现在廉价的劳动力快用完了，我们必须要转变发展模式、实现产业升级等等。实际上我觉得，上一轮发展的最大秘密不在于劳动力的廉价，而是土地制度在上一轮发展中起了很大作用。当时稀缺的资本进入中国社会的时候，面对的除了廉价劳动力、好的环境，第三个就是土地问题。我们一边说中国是一个土地资源配置不好的国家，一边人为的压低土地价格，扭曲土地的定价机制。从农民手里低价征收土地，建成工业园等招商引资项目，用稀缺的土地资源为整个工业发展做出了重大贡献。这个模式从最初沿海的珠三角、长三角，再往中西部地区蔓延。但现在这套模式面临着几个挑战：第一个就是所谓的剩余劳动力问题。过去珠三角、长三角工业的发展是由全国的劳动力来支持和解决问题的。如今中西部开始发展后，劳动力缺口就变得非常明显了。很多人表示现在宁愿在家乡附近工作，生活成本低，也不用离乡背景。这样一来，接下来的工业化从沿海地区向内地转移，还是否有大量廉价劳动力来支撑中西部的发展？这是非常现实的问题。第二个就是集体建设用地转为国有土地的指标问题。因为指标按照省来分配的，前三年指标分配基本是偏向发达的珠三角、长三角地区的，那里的指标严重不足。中西部地区则是将全省指标都捆绑到省会城市（大城市）用，中小城市和县级市只能分到一些用来修路和学校，其他的就都是非法用地了。今年国土部内就面临一个问题，除了沿海地区指标不够，中西部地区现在也称指标不够。如果政府继续因循旧有模式，在中西部地区希望通过征用土地搞园区建设推进工业化的话，我担心会出现很大的问题。因为沿海地区当初通过政府征用土地搞园区推进工业化是有前提条件的：首先他们是出口导向的工业化，需求不是从内部产生的。其次，那时候的劳动力是全国的。第三，整个发达地区在解决农民和政府征地矛盾的时候，有很多缓冲机制的，其中一个就是当地政府产业发展的支撑财力较强，而这是中西部所没有的。另一个是整个沿海地区都是靠集体建设用地进市场，政府征用一块搞园区建设、吸引大企业进入当地，农民在集体土地上自主开发一块进行工业化，后者占了将近一半的份额。所以在那里城乡差距是看不到的，农民每年的土地分红，仅华西村一个村就是上亿。所以土地进入市场实际上解决了城乡差距，也早就实现了城乡统筹。沿海地区的工业化是两个“轨”同时进行，但这个模式移植到中西部地区就是“非法”，因为现在我们在土地问题上动真格的了。那就只能都走“政府圈地”的模式，建园区招商引资，但这个模式就意味着农民在工业化、城市化进程中享受不到应得的利益。第三个是城市化问题。我们坚持的城市化，首先是土地要城市化、非农化；其次是人口必须城市化，这两个“轨”也是同时进行的。土地城市化基本是政府主导的，比如征地、招拍挂、引进企业、审批房地产项目，然后政府再用抵押或买卖土地的收入来兴建城市基础设施。所以我不完全同意张曙光老师说的“政府就是得利的”。仔细算一个城市的帐，政府完全是负债的。尽管有巨额的土地出让金，但用来修建整个城市还是不够的。目前30%是卖地的收入，70%是抵押土地所得，抵押就是透支未来。同时，另一个“轨”也在进行，那就是人口的城市化。那么多人进城是事实，人口的城市化则是完全自发增加。就是说城外的人进到城市来就业和生活，这是正常的城市化。但这部分人的城市化并没有被政府所安排和接纳，而是被城中村接纳了。这部分人口大多居住在城中村或城乡结合部的农民宅基地上，这部分集体所有制土地消化了部分城市化人口。但问题就来了，这样的做法从现有法律规定来看是非法的，而且似乎这个非法所占的份额还不小。现在政府将原来农民自发的、在宅基地上进行的城市化视为非法，然后希望通过主导征地推进城市化的这套模式，也就是各地如火如荼进行的城中村改造和城乡结合部建设工程，将非法的城市化纳入主渠道，其结果就是各地政府也被卷到这场耗资巨大、牵扯甚广的工作之中了。因为城中村改造的成本极高，按照《土地管理法》规定的补偿标准肯定是不合理的，因为北京、深圳等地的地价已经远不是那种补偿标准可以解决的了。地方财政能支付得了这么一大笔费用么？所以，这套模式是值得反思的。我一直同意国有土地和集体土地两种所有制并存，但是绝对不能说城市土地就是国有，农村土地就是集体所有。因为对于地方政府来说，城市只要往外扩就都可以将土地征为国有。因为“82宪法”里没有讲城市和农村的边界在那里。这次北京进行改造的50个村的总面积就相当于最早北京老城中四区的面积，80平方公里。而且我们必须要讲清楚城市的土地为什么一定要收归国有。两权平等的问题在具体实施上也要讲清楚，现在已经进入城市圈内的集体土地采用什么办法？城市圈外的土地怎么进入市场？这个我们要提出操作性的办法。我们现在城中村改造的基本模式是把集体土地全部征用，让政府拿去买。我的建议是，城市圈内现有的集体土地不能够都采取一次性拍卖的方式，可以采取交税等方式直接让它合法化，允许他们自主搞城市产业。而城市圈外的土地则按十七届三中全会精神，国有土地和集体土地按两权平等的原则，公益性用途的就征地，非公益的就直接进入市场。还有，这次“十二五规划”和十七届五中全会都提到一个边界问题。不能让城市无限向外扩张，所以城市和农村间的边界，在“十二五”期间必须要划定清楚。像日本通过两法对恃，从法律层面上将整个边界划定下来。张曙光：我补充一点，其实我们现在的集体土地还有一个边界，比如温都水城的四千亩是有界定，但是国有土地都没有边界，而且国有土地本身的界定就是一个虚无缥渺的东西。胡德平：我们的国有土地只有国界的划分，没有国界之内的具体划分。张曙光：北京市的国有土地边界到哪里？行使权利的法律主体是各区政府、北京市政府，还是国务院，都没有明确的定论。而界定集体建设用地转为国有土地的指标可以按照城市化人口来分配，以全国城市人口人均面积为单位，每增加一个进城人口，就增加一份国有土地转换指标。刘守英：我们现在的指标是全国能够用的指标，合法化的指标每年差不多是450万亩左右，还预留了200万亩的机动用地，比如三峡移民、个别地方的土地整治等等，加在一起大约是600多万亩。而实际各省申报到国土部的是1000―1200万亩，也就是说每年地方的实际需求，只有一半得到了指标，所以地方土地违法案件的数量一直居高不下。因此，我们现在一定要拿出一套策略性的办法，不能笼统的提两权平等，这其中的核心有三条：一是从宪法上讲清楚城市土地国有的边界是什么，是不是只要城市扩张到的地方就是国有？如果是这样，整个城市化完成就意味着集体制的消灭；二是城市圈内和圈外要统一政策；三是要把边界在法律上界定出来。&
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&&&&&&& &&&&&&&&&&&&& 集体土地出让应该成为共识 潘石屹：现在城市化过程我们看得比较微观，觉得土地供应量远远跟不上城市化进程。原因有两个：首先集体所有制土地有18亿亩红线不能突破；其次更大的问题是存量土地拆迁，这一块矛盾非常严重。而且拆迁的矛盾有一个传染效果，处理方式都是自焚，从四川唐福珍开始……其实这就是城市化进程对土地和房屋的需要量非常大，而我们供应不上导致的后果。现在一直谈新的拆迁条例，我接触的地方政府大多认为新《拆迁条例》的出台，不管是好还是不好，都是从旧模式转变到新的模式。事实上，按照新《拆迁条例》，半年时间内没有任何土地的供应，这会造成一个很大的问题。仔细分析从去年三月底至今出台的一系列政策，我不知道国际资本市场怎么分析，也不知领导人怎么看待这个问题，可是我们作为业内人士来看，这些政策继续下去的结果就是，房地产这个行业是不存在的。第一，从保障性住房来说，2010年明确规定，每个城市都要完成“双50%”任务，即给保障性住房的供地不能少于50%，当年开工面积不能少于50%。这个不是政府管，是市委书记和纪律检查委员会亲自去管，达不到标准就要被问责或者免职。2011年，政府把这个比例提高到70%，从市场看，商品房最多占30%。第二，再看2010年4、5月份出台的政策，限制外国人购买，其实很多外国人只是换了国籍的中国人。紧接着又是限价，而市场最敏感的信号就是价格。可现在所有房地产企业对外销售价格是本市建委主任审批的，如果报价过高，他会约企业面谈，然后给出一个平均价，而且是每套房子都单独定价，开发商必须按照这个价格去做。最极端的例子是，今年新“国八条”刚刚出台，紧接着北京市政府率先出台了 “京15条”，实际是新“国八条”的实施细则。这“15条”里有14条都是重复的，只有一条创新，就是限制外地人在京购买房产。这条对在京人士触动很大。我们整个改革开放、社会进步发展都是希望人人平等，突然出台这样一个政策，与我们的改革背道而驰。这一条对房地产业也影响巨大，因为外地人在京的购买量占到44.8%，不让外地人购买房产，这会造成怎样的致命影响？更有意思的是，也许还没有人知道，在“京15条”出台后到今天（2月24日）为止，北京房地产的成交量是零。因为所有房屋买卖合同都必须经过政府系统批准后才生效，但政策出台后由于没有细则，无法认定“在京纳税五年”的事实，又不能随意认定，所以政府干脆就把系统关闭了。&& 所以，如果把所有政策一分析，房地产行业从去年4月份以来就不应该存在了，全让政府拿走了。而且，我还清楚的记得五年前全中国商品房销售突破1万亿的时候，整个行业就已经兴高采烈、欢欣鼓舞了。可2010年，政府仅土地出让金一项收入就达到了2.7万亿。在这些特别扭曲的政策里面唯一庆幸的是前十年时间民众都在骂开发商，第一条罪状是抬高房价，但现在房价都是政府定的，开发商已经没有这个权利了；第二条罪状是野蛮拆迁，但现在连政府都没有拆迁的权力了。这些政策具有非常大的影响力，尤其是“京15条”的出台示范作用特别强，之后13个城市都比照出台了相应政策。为什么改革开放进行了30多年，我们不用市场调控的手段，而是回到一刀切的行政模式了呢？王豫颖：在国外土地连同土地上面的建筑物都归所有权人，但是中国的宪法规定，城市土地归国家所有。所有房地产业盖的房子都必须在国家所有的土地上进行，并且只能取得70年的使用权，那么70年后怎么办呢？我认为，这个行业现在和将来都是高风险的，而且也会出现“洗牌”。其实中国并不是真的土地少，而是目前的房子更多的集中在高端，也就是网上说90%的房子都集中在10%的人手上，这样就会产生一个多米诺效应。在国家和相关主管部门出台政策和行业规则之后，民众最终、也最容易把矛头指向开发商。我特别同意潘总说的一句话，中国没有房地产，因为无论社会如何发展，最后都是朝着一个公益社会的方向的。潘石屹：北京出台这样极端的政策，其最主要矛盾也许还不是房价问题，是解决空气污染、水资源紧张、交通拥挤等等人口、资源与环境间的矛盾。“连续五年的纳税证明”限制的不是房产购买力，而是限制人口、解决矛盾的手段。这也是城市化进程中政府需要解决的重要问题之一。党国英：中国目前的房价还是高，已经达到世界水平了。但即使这样我也不赞成限价，或者提供多少年纳税证明才能购房，这是不合适的。也许短期内可以借此来调控一下过高的房价，但两、三年后情况转变了就必须要取消。我个人觉得房价是一个需求问题，而不是供应问题，目前的供应很充足。我对“增减挂钩”是赞成的，即集体建设用地复耕后，增加城市的指标，因为国内目前集体建设用地的规模非常大，如果能够整理好，在土地资源供应方面，20年内都是没有问题的，更何况我们中国本身的人口密度就低。那么约束房价的手段我认为一个应该是房产税，另一个是宏观调控，而绝不能使用计划经济手段。目前利率这么低，负利率的情况下房地产当然是投资的一大选择。而且限购政策会给接下来的户籍制度改革带去巨大的障碍，外籍人、外地人买房子都受限制了，城市化还怎么进行。潘石屹：我们SOHO现代城处在北京CBD中心，而在我们边上、西大望路东边的南磨坊乡就是集体土地。北京市政府认定，在集体土地上建的房子就叫小产权房，但就我所知，全北京就开发商开发并销售出去的小产权房就有40万套，如果按照一套房子里有三个人居住来计算，全北京就有100多万人长期生活在非法建筑里。这还不算唐家岭那种农民自建出租的房子。所以我们看到，房地产的各种矛盾归根到底还是土地的矛盾，要从根本上解决目前房地产业出现的相关问题，大家一致的看法就是一条，要让集体所有制土地和国有土地平权，一样可以进入流转市场进行出让。陶然：如果把集体所有土地放开后，我们现在很多城中村基础设施差、私搭乱建等问题就迎刃而解了。目前的情况是因为产权不合法，农民的稳定感不强。如果农民对集体建设用地拥有明确的权利，他们完全可以自主建好。这将是一个本质的变化，同时对户籍改革也是重大突破。这些房子合法后，城市流动人口如农民工等根本就不需要政府建设的保障性住房，政府只需要在周边建立一些公立学校，让农民工子女能够入学就可以了。同时，增加土地供给的决定性环节就是把集体所有土地放开，这有一个很重要的作用就是能够把市场中过剩的资金从增加房地产需求转变到增加房地产供给上，在压低房价的同时促进经济增长。但是现在中央政府制定的政策，在把房地产商都制约住的同时，地方政府也没有积极性去接盘，这样下去很可能是死路一条。&& &&&&&&&&&必须关注 “蚁族”一代的尊严生存&廉思：2007年我进入唐家岭的时候，发现大量年轻人，特别是大学生聚居在那里。其中非常特殊的一点是，他们所住的出租屋可以没有独立的卫生间和厨房，但一定要有宽带能上网，对蚁族来说，最大问题不是断电、断水，而是断网。2009年，北京市相关领导到唐家岭视察时，当时的村党支部书记屈富介绍说，“别人都说唐家岭是定时炸弹，我觉得唐家岭是非定时炸弹，随时可能爆炸。我这里住了5万名大学毕业生，如果真出事，那不是丢官的问题，我们怎么面对这些孩子的父母。”那时，村委会已经采取了一些措施，比如出钱买了辆消防车，但因为村里出租房太密集了，根本无法通过。而且污水处理系统等都失去了作用，因为这个村子原本只能负担3000人居住。要改造唐家岭的时候，曾经有一个建议就是不大动，只是重新修建公共设施，比如建公共浴室、公共厕所等等。但后来北京市政府觉得唐家岭的影响太大，甚至还有旅游车带着游客去参观的，所以最后下了彻底整治的决心。现在北京市搞“封村”，但从我们对“蚁族”的调查来看，他们离开北上广的可能性不大。去年最新的调查显示：首先，研究生蚁族在增加，以前我们认为，蚁族基本都是毕业不满五年的大学生；二是重点大学的蚁族在增加，“211院校”毕业的蚁族占了三成，大专和职业教育的才占到18.8%；三是30岁以上的蚁族在增加。与此同时，另外三个数据也引起了我们的关注，一是蚁族的收入三年来基本没变化，在月均2000元左右，但去年开始由于通胀和房租的上涨，他们的支出在快速增加。二是，人均的住房面积有所提高，但基本也都在5―10平方米以内。三是，国企、事业单位的蚁族占9.2%和3.2%，在党政机关工作的蚁族从2009年0.2%下降到0。大量蚁族都在民营企业和私营企业上班，而他们现在的近况越来越艰难。我们在唐家岭采访的时候，有一个北大光华管理学院毕业、在证券公司工作的学生，月收入2万。我问他为什么住在唐家岭，他回答说，廉老师，我每个月就花一千块钱，但我还有一个弟弟在念书，即使这样我多长时间才能在北京买得起一个厕所？大学毕业几年之内在北京买房子，首付都是父母给的，但蚁族都是穷二代，大部分是农村的，父母根本拿不出首付。所以现在蚁族的概念完全不等于最初的大学毕业生、低收入群体，凡是没有融入主流体制、没有户口、不在党政机关、事业单位和大国企里工作的年轻人都认为自己是蚁族。目前，北京、上海、广州内蚁族的规模基本都是15万左右，武汉、西安、南京、郑州这些大城市里，规模基本都在10万左右。由于我们的大学扩招严重，大学毕业生的失业是结构性失业。他们受过高等教育，高等教育带给他们的期望值与青年农民工不一样。高等教育资源密集分布在北、上、广，这些城市代表着主流，他们不想被时代所抛弃的蚁族，不愿意毕业之后回到差距甚大的二三线城市生活。这是在城市化进程中不可忽视的一个重要群体。前不久的 “突尼斯事件”，给我们很大的震撼和警醒，这次事件的爆发点，就是源于26岁的突尼斯大学毕业生（我们称为“突蚁”），他们提出的口号不仅要求经济改革，还要反对政府腐败、反对垄断、要求尊严，对于这些新一代来说，这是一场“尊严革命”。&&需要一次整体的反思，从制度上另起炉灶党国英：我觉得解决这些问题的根源就是我们的根本思路要变。改革开放30年，在所谓的“市场化”进程中，我们加入WTO起了很大作用。可WTO规则主要是针对产品市场，而要素市场则失去了秩序。与其说我们是“摸着石头过河”，不如说是漂流，能过去的都过去，不能过去就就一直在漂。到今天，如果在土地问题上还是强调中国特色、中国国情已经不合时宜了，我们这种世上少有的制度制造出了这些独一无二的问题。所以需要一次整体的反思，从制度上另起炉灶。在所有制问题上，我的意思是如果能私有的话尽可能私有，这是一般原则，当然最后形式上可以再调整和修改。如果土地是具有公共性的，国家所有权可以介入。这里的公共性我理解有两方面含义：首先是规划，国家拥有规划权也可以体现出其公共责任，而不一定非要拥有所有权。与环境密切相关的土地，如沙漠、森林、江河应该属于国家所有，一般的商业用地，甚至一部分的公用地也可以私人所有，这是世界性原则。“共有”有两种形式，一种是可退出的共有，另外一种就是股份制共有。但我们的“集体所有制”却是一种不可退出的机制，这是不行的，必须从制度上进行修正。我也赞成刚才各位说的城市土地多元化，国家所有和集体所有并存。同时，我还有一个意见，是关于所谓的“城市土地70年使用权”问题的。这个使用权期限太短，在这个问题上我们是否能够学习英国的做法，农村承包地可以长久化，那么城市土地是不是也能够长久化。而且只是70年的使用权，我们怎么能指望开发商和设计师给你建一个200、300年都经得住考验的房子呢？所以70年使用权这个限制是非常有害的。刘守英：现在对“长久不变”本身的理解是有歧义的，基层理解现在的承包关系不变就叫长久不变。那是不对的。党国英：那是基层的理解，中央的意见指的是承包期限长久不变，这个意见是对的，但落实起来非常困难，地方不愿意执行。的确，我们调查中80%的农民赞成增人增地、减人减地，但仔细了解后，他们都表示说，原来以为土地是公家的，我当然接受了。如果土地能和我们的私人利益挂起钩，我们当然支持私人所有。所以现在的阻力主要在地方政府，因为政策的变动对他们有利。所以，中央应该推进这件事情，让农民自己讨论，现在愿意的马上可以进行，不愿意的可以等到30年承包期满以后，按照细则进行改革。陶然：我也赞成党国英老师的意见，我们每年转换用途的土地并不少，但大部分农地却用于工业上，城市房地产用地的比例并不大。从数据上分析，发达国家城市化过程中，国民生活用地会占到80%―90%，只有10%―20%是工地用地，而我们是一半以上的工业用地。同时因地方竞争、招商引资等因素，政府的工业用地基本都是亏本出让的。与此相对应的是，政府在城市房地产供地上就希望能够通过“少供高价”以达到利润最大化。工业用地供地过多，制造业的过度投资，就会出现产能过剩的情况，于是我们必须向国际市场倾销。这样的过程就使得汇率不能升高，从而出现贸易顺差，继续保持汇率不变，国际上的热钱就会涌入国内。热钱进入使得我们必须增发人民币对冲美金，从而造成流动性过剩。换句话说，房地产市场过旺的需求本身也是跟土地制度有关的，走到现在出现了一路泡沫的极端结果。我相信北京的限购政策是无奈之举，即使北京能够实行下去，其它地方在执行中也未必坚持很久。这也说明一点，目前房地产调控政策从方向上来说是错的。如果现在政府给小产权房一个合法化的路径，或者让集体建设用地可以逐步入市流通，那么炒房的预期马上就会降低。这样的措施会使得地方政府面临一个问题，土地出让金会下降。这时候，为了补充地方财政的收入，税制改革就要跟上，房产税、物业税和土地税等税种就应该以集体建设用地入市为契机开始征收。农民可以自己开发土地，但必须缴纳相应的土地增值税、房产税甚至是出租房租管理费。我们现在房产税方案，只对第二套及以上房产进行征收，集体土地又没有放开，这样的模式是不行的。个人建议应该在新增量的房地产开发上来征，一点点放开，让房价逐步回落，这个过程是可以逐步进行的，但我们现在正好走到了相反的方向。胡德平：看来，今天的讨论，大家就集体建设用地的土地出让问题已经达成共识，那就是应让集体土地出让合法化，政府再用税收的办法调节、控制开发商的利润，用高额累进税的方法限制暴利，那么土地供应就还有广阔的空间，房价也会趋于平稳。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&《民商》杂志封面文章 &月合刊&[此贴已经被作者于
18:42:54 编辑过]
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18:34:48 &&
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18:44:32 &&
信息量大。不错。
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18:45:52 &&
应让集体土地出让合法化，政府再用税收的办法调节、控制开发商的利润，用高额累进税的方法限制暴利，那么土地供应就还有广阔的空间，房价也会趋于平稳。
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20:22:02 &&
&&&粗看了下。&&&都是些老手，谈得度都极其节制。&&&这就很好了，先顶上，再仔细看。
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20:26:08 &&
dddddddddddddddddddddddddddddd
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21:17:43 &&
说到根子上了!支持!
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21:19:45 &&
问题与主义之争与其空喊口号，空洞地希求某种一劳永逸的“良方”来改变中国不如实事求是，脚踏实地而卓有成效地解决重大问题好讨论。好想法！
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21:51:59 &&
收藏，细看。
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22:08:41 &&
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22:34:30 &&
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22:43:29 &&
呵呵，仔细看了，沙发和板凳都抢光了。土地制度的确是大问题也是很严重的问题，如果解决不好，呵呵，杨+同志的语录可能就起作用了：你不给我一个说法，那我就给你一个说法。：）
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1:23:03 &&
必须关注&“蚁族”一代的尊严生存他们没有尊严，社会绝不会和谐
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1:37:22 &&
现在杂志要赚钱，员工要更高的工资，确实需要做很大的工作。比如这本《民商》杂志一般在市场上还买不到，看不到。但是经过章先生这样一帖，我觉的，可能有一些人就会购买，这样慢慢的发掘新的市场，销量广告等就能应付了，在本论坛帖过很多杂志帖子都在抢市场。凯迪也应该考虑收取一定的宣传费，这样的收入除凯迪网自己盈余一部分以外，还可以适当的给广大网民一点回馈。比如搞个抽奖什么的。至于这些个内容，都不太可能入佛眼的。都知道是瞎起哄。
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