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[2010]第010118号土地使用权办理的抵押他项权登记（证
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[2010]第010118号土地使用权办理的抵押他项权登记（证.DOC
官方公共微信转让抵押房产需征得抵押权人同意吗?
14:58:57 &&
中国国土资源报 &&
问:钱某于日购买了一抵押房。合同中约定，由他代卖方还清欠款、撤销抵押登记，同时约定在6个月内付清全部房款。现在卖方以该房屋是抵押房，抵押权人不同意转让为由，拒绝为钱某办理土地和房屋产权过户手续。请问抵押房买卖合同有效吗?
江苏省滨海县国土资源局冯长永
答:按照《担保法》第四十九条的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。从这条规定来看，抵押人只要履行了通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押情况的法定义务的，抵押物转让行为即可生效，而无须征得抵押权人同意，抵押权人也不能擅自阻止抵押人的转让行为。
独家稿件声明
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位访客 浙ICP备 Email: nblic@土地使用权抵押的设定、变更、注销登记办事指南
发布时间：日 点击数：
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一、业务类型
　　非行政许可类。
二、办事事项名称
　　土地使用权和他项权利的设定、变更、注销登记审核。
三、办事事项子项名称
　　土地使用权抵押的设定、变更、注销登记审核。
四、申请的受理窗口
　　宗地所属镇区的国土资源分局
五、办事事项的决定机关
　　东莞市人民政府
六、事项设立的依据
　　1、《中华人民共和国土地管理法》
　　2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
　　3、《中华人民共和国担保法》
　　4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》;
　　5、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年国务院55号令)；
　　6、《土地登记办法》（中华人民共和国国土资源部令第40号）
　　7、《城市房地产抵押管理办法》
　　8、《广东省实施中华人民共和国土地管理法办法》
　　9、《农村集体土地使用权抵押登记若干规定》
七、办事内容及申请条件
　　（一）申请办理土地使用权抵押设定登记及抵押变更登记
　　1、除国家机关、公益设施外，抵押人依法有权处分的国有土地使用权。
　　2、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的国有和集体土地使用权。
　　3、村镇企业的厂房等建筑物涉及所占用范围内的集体土地使用权。
　　4、土地使用权抵押登记必须以土地使用权登记为基础。若土地登记的内容与实际不符，应先办理土地使用权变更登记，再办理土地使用权抵押登记。
　　按份共有的土地，应按各占土地的比例，进行土地使用权变更登记，将土地分摊给各土地使用者后，才能办理土地使用权抵押登记；
　　5、以土地使用权抵押的，应当将该土地上的房屋等附着物同时抵押。
　　6、办理土地使用权抵押设定登记时，抵押人必须与经依法登记确认的土地使用者一致。抵押人必须是具有完全民事行为能力的人、合法组织或者自然人，企业法人等的分支机构未经法人书面授权的不能办理抵押登记。
　　7、集体土地使用权抵押必须经土地所有者同意。
　　（二）申请办理土地使用抵押权注销登记
　　1、贷款已偿还或抵押合同已终止。
　　2、人民法院裁决等。
八、申报所需的材料
　　（一）抵押设定登记及抵押变更登记
　　1、借款合同（最高额借款抵押合同有借款内容的，不必单独提交借款合同）、土地使用权抵押合同（含最高额借款抵押合同，在此合同签订后十五日内办理土地使用权抵押登记）、数字化测量的现状宗地图、土地使用证、房屋所有权证或地上物权属证明材料和《土地使用权抵押登记申请表》，申请表可网上下载pdf文件打印后填报。
　　2、申请人、债务人属单位的要提交营业执照和法人证明、《土地登记法人代表身份证明书》、当选证书、法人代表及董事或股东身份证复印件；属个人或个体工商户的要提交其本人及配偶、家庭成员的身份证复印件或户口簿；委托代理的，需提交代理人身份证复印件和委托书。
共同共有的土地，在办理土地使用权抵押登记时，共有人应共同申请或委托代理人申请。
　　3、土地评估报告书或抵押人与抵押权人对标的物价值证明；出让用地的评估报告需提供抵押权人的认可书。
　　4、下列不同的情况，提交不同的材料：
　　（1）若抵押人与债务人不是同一人的，需提交抵押人同意提供抵押物给债务人进行抵押的合同或承诺书，合同或承诺书的内容包括被抵押的主债权的种类、数额、债务人履行债务的期限，抵押物的名称、数量、座落、用途、权属，抵押的范围、债务偿还的办法等，并由抵押权人见证；
　　（2）属个人或个体工商户抵押的，应提供其配偶或家庭成员同意抵押的书面意见；属集体企业抵押的，必须由上级政府或主管部门提出审查意见；属国有企业抵押的，必须由国有资产管理部门和上级主管部门提出审查意见。属集体和国有企业的，应有单位领导成员或代表大会集体讨论的书面意见；(本款材料在抵押变更登记时抵押金额无增加的、面积和债务人、期限均无变化的不需要提交)
　　（3）抵押物权属股份（合伙）制企业所有的，须提供经工商部门确认的董事或股东（需提交公司章程）签名同意抵押的企业董事（或股东）会书面批准意见，董事或股东的签名由抵押权人或市土地交易中心、国土资源分局、公证部门进行见证；
　　（4）抵押物权属出让方式或1982年5月以后行政划拨方式取得土地使用权的，需提交补偿地价款的收据凭证或证明文件；
　　（5）以集体土地使用权抵押的，提交该集体土地所有者同意抵押的证明；（只适用抵押变更登记）
　　（6）属挂靠使用的，需提交挂靠合同；属房地产开发的商住用地，必须提交市建设部门出具未办理销售商品房许可证的证明；属单位的住宅用地，必须提交市房改办或职工代表确认的未出售房地产的证明；若已办理房地产权证，必须提交房地产权证；已建有房屋，未办理房产权证的，必须提交房管部门（或抵押人）未办理房产权证和房产抵押的证明（或承诺书）、房产来源的证明文件；
　　（7）以集体土地使用权抵押的，提交该集体土地所有者及三分之二村民会议或村民代表会议同意抵押的证明；（抵押变更登记的不用再提供村民代表同意证明）
　　（8）抵押权人为非金融机构，应提交其抵押借款的有关批准文件；（只适用抵押设定登记）
　　（9）对外抵押的需提交国家外汇主管部门批准文件；申请人、债务人属涉外单位时，其提交的资料需经司法部确认的律师或律师事务所鉴证，或大使馆、领事馆出具的确认其真实性的证明文件；
　　（10）土地使用权分割抵押的，应提交数字化测量的宗地图，抵押人和抵押权人分别在宗地图上盖章确认。由国土部门确定抵押土地的界线和面积。若分割抵押给同一个抵押权人，只填写一份申请表；若分割抵押给多个抵押权人的，应填写多份申请表。
　　（11）在本宗地内，部分土地已核发了房地产权证而未同时抵押，在办理未核发房地产权证的土地使用权抵押设定登记时，应提交数字化测量的宗地图，并经房管部门在图上确认已核发房地产权证的范围。
　　（12）在本宗地内，部分土地已颁发了商品房预售许可证，在办理未核发商品房预售许可证的土地使用权抵押设定登记时，应提交数字化测量的宗地图，并经市建设部门在图上确认已颁发商品房预售许可证的范围。
　　5、国土部门审查时认为需要提交其它的资料。
　　6、凡提交的资料是复印件，镇区国土部门或第一个收件单位在收件时必须与原件核对，凡一致的，加盖收件单位核对章，由核对人和提供者共同签名；提交的资料按本表指定的位置粘贴好。
　　（二）抵押注销登记
　　1、申请人提交抵押权人的解除或终止抵押合同的证明文件、《土地他项权利证明书》、《土地使用权抵押登记的土地使用证收件单》和《土地使用权抵押注销登记申请表》，申请表可网上下载pdf文件打印后填报；
　　2、申请人属单位的要提交法人证明、《土地登记法人身份证明书》、当选证书、法人代表身份证复印件；属个人的要提交身份证复印件或户口簿；委托代理的，需提交代理人身份证复印件和委托书；
　　3、抵押权人因遗失土地他项权利证明书、抵押人因遗失土地使用权抵押登记的土地使用证收件单，在办理土地使用权抵押注销登记前，必须在《东莞日报》上刊登该证件遗失、声明作废的公告，公告期满一个月后，没有任何单位和个人向我局提出异议的，申请人在办理时需提交相应的《东莞日报》和遗失材料的证明。
　　4、国土部门审查时认为需要提交其它的资料；
　　5、凡提交的资料是复印件，镇区国土部门或第一个收件单位在收件时必须与原件核对，凡一致的，加盖收件单位核对章，由核对人和提供者共同签名；提交的资料按本表指定的位置粘贴好。
九、申请表格
　　《土地使用权抵押登记申请、调查、审批表》（此表适用于抵押设定登记和抵押变更登记）、《土地使用权抵押注销登记申请、调查、审批表》，可上网下载pdf版打印后填报，也可到各国土资源分局领取表格。
十、办理的程序
　　1、土地权利人将材料送土地所在国土资源分局窗口，经审查合格后，出具收件书给申请人。
　　2、国土资源分局在8个工作日内经调查后将初审合格的相应表格连同其他证明材料交到市局窗口。
　　3、地籍科经办人员审查国土资源分局提交的资料。
　　4、地籍科审核，材料合格的上报市局审批。
　　5、地籍科在7个工作日内将办理的结果移交给市局窗口，将收费内容移交给市局财务组及分局。(注销登记不需交费)
　　6、分局到市局窗口拿到结果后、通知土地权利人缴交有关的费用，土地权利人缴清所有费用后，到分局窗口拿结果。（注销登记不需交费）
　　注：材料不全或不合格、不符合规定的，经办人员都应注明欠缺的材料或不符合登记要求的依据，退回给土地权利人。
十一、事项有效期
　　按抵押期限，抵押设定登记、抵押变更登记期满的需延期的应提前到所属分局申请办理
十二、受理时限
　　国土资源分局8个工作日，市国土资源局7个工作日，共15个工作日。
十三、收费标准及依据
　　根据粤价[1999]份88号，抵押设定登记证本费：20元/本；抵押续期不须重新打证不收费，需要重新打证收证本费20元/本；抵押注销登记无收费。
十四、受理地点及联系方式
　　受理地点：各国土资源分局；市局查询电话：
十五、投诉电话
十六、备注
　　有权属纠纷的地块不给予办理抵押登记
十七、申办对象
　　个人、企事业、团体。
周排行热点关注已做在建工程抵押，土地一并抵押，如果再次抵押是否必须第一抵押权人同意？土地是否还要解押？
已做在建工程抵押，土地一并抵押，如果再次抵押是否必须第一抵押权人同意？土地是否还要解押？
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不需要第一抵押权人同意,第二次抵押是根据第一次抵押价值的余额来抵押的,比如一房地产评估价为100万,第一次抵押了60万,贷款42万(按70%比率放贷),第二次抵押的话只能抵押40万了.
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申请再次抵押的不需要第一抵押权人同意，但是抵押人需告知第一抵押权人，登记机构需对第2抵押权人尽告知义务，并告诉其抵押顺位。
金钱:354.25 元
来自:福建闽北
回复：已做在建工程抵押，土地一并抵押，如果再次抵押是否必须第一抵押权人同意？土地是否还要解押？
作为登记机构对房屋的权利价值也不再有把关的责任了，有关评估价值已不再是登记的必收要件，也就是可以这么理解，根据《物权法》物尽其用的原则，抵押人可以将房屋多次抵押，只要抵押双方的相关合同就好了，登记机构可以多次受理抵押登记，而不再理会有关评估价值的问题，这是由抵押权人应该要承担的风险。
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组别:注册会员
回复：已做在建工程抵押，土地一并抵押，如果再次抵押是否必须第一抵押权人同意？土地是否还要解押？
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