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协议离婚未过户的房产能否对抗离婚后的债务
作者：周芳洁&& 发布时间： 14:14:39
&&&&【案情】
&&&&2011年10月，余某因做服装生意需要资金周转，遂向其朋友张某先后借款20万元，借期一年，因为经验不足，服装生意亏损，借款到期后还不上张某的钱。经张某多次催取，余某只归还8万元，尚欠12万元。无奈，张某向法院起诉要求余某归还12万元借款。经过法院查明事实，法院判决余某在判决生效10日内归还张某借款12万元。判决生效后，余某并没有履行义务，张某遂向法院申请强制执行。
&&&&法院在启动执行程序后，查封余某、王某（其前妻）名下一处房产。王某提出异议，其与余某已经协议离婚，并且离婚协议中约定房产归王某所有，只因为余某一直在外，所以一直没有办理过户登记，余某的债务是在离婚后产生的，自己没有义务为他还债，法院也不能执行该套房产，要求解除查封。
&&&&经查明，原来王某与余某早在2009年8月已经协议离婚，离婚协议约定此房产归王某所有，并且离婚后余某未住过此房屋，一直是王某带其小孩居住。
&&&&【分歧】
&&&&本案中，对能否执行该套房产来偿还离婚后一方的债务，存在两种不同的观点：
&&&&第一种意见认为，可以用于偿还被执行人对外所欠的债务。理由是：根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。即我国物权法对房产以登记为生效的要件，本案中余某与王某虽然协议离婚并且约定房产归王某所有，该房产仍未转移登记，此约定不具有对抗第三人的效力，该房产余某仍然有一份，法院可以依法处置，用于偿还本案被执行人对外所欠的债务。
&&&&第二种意见认为，不可以用于偿还被执行人对外所有欠的个人债务。理由是双方在离婚时对财产进行了分割，约定房产归一方所有并一直由其占有居住，尽管所查封的房产还未过户，但事实上已不是另一方个人所有的财产，不能用于偿还被执行人对外所欠的个人债务。王某的异议成立，法院应予以解除查封。
&&&&【评析】
&&&&笔者赞同第二种意见。理由如下：
&&&&一、根据《婚姻法》第四十一条规定“原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还”。因此，尽管法院查封的房产尚未办理产权过户登记手续，权利人仍是双方共有，但如果驳回执行异议，也就意味着要继续执行该房产，就必然导致被执行人离婚后个人所负债务要由已离婚的双方共同偿还的结果发生，这显然与婚姻法的该条规定相悖。
&&&&二、根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但第十五条同时规定，当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。同时根据物权法规定，物权登记具有公示公信作用，不动产登记即彰显权利，物权法上的物权登记和物权公示原则，是指不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当经过登记和公示，方能产生物权效力，否则不具有对抗第三人的效力。但应当明确的是，根据物权大于债权的法律原则，物权发生变动而未履行登记和公示程序的，所不能对抗的是第三人主张的物权而非债权。相反，尽管执行标的物权登记的权利人仍是双方共有，但即便如此一方也对该执行标的享有一半的物权，他所欠缺的只是将这一半的物权变更为完整物权的过户登记手续。
&&&&三、根据《婚姻法解释（二）》第八条第一款“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力”的规定，案外人依离婚协议要将房产过户为自己所有，并不存在法律上的障碍。并且余某与王某在2009年就已经离婚，而债务是在2011年形成的，余某不存在规避债务的行为，王某的异议是成立的。
&&&&综上，法院不能执行该套房产来清偿被执行人离婚后产生的个人债务，应该解除查封，同时应该告知王某尽快办理过户登记手续。
&&&&（作者单位：江西省石城县人民法院）
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& &&&& & 正文
付款未过户 住了3年 小伙75万购房款没了
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　　中国江苏网7月14日讯 句容小伙詹某未曾料到，自己花了75万元，住了3年多的二手房会被法院查封。原来，詹某过于信任房主，先将钱付清，没有及时办理房产过户登记手续，等他发觉房主外债累累而对房屋所有权提出要求时，才发现房主早已悄悄将房子抵押给了银行。最终，法院对詹某的要求未予支持。
　　2011年2月，詹某与胡某签订房地产买卖契约，约定胡某将位于句容市中心某处房产出售给詹某，房屋价款为75万元。房地产契约签订当日，胡某便腾空房屋交付给詹某居住。同年10月，胡某声称在外地赶不回来办理房产过户，要詹某将剩余房款直接汇到自己账户，并承诺年底前协助其办理过户手续。考虑到胡某是个爽快人，詹某于是将房款打入了对方提供的账号。
　　此后直到年底，詹某虽不停催促，但房产过户手续始终没有办理。不过詹某认为，既然已经付清了房款，同时还有付款凭据，自己也住在房子里，房屋过户只是一个手续问题。抱着这种想法，詹某始终没有及时采取维权措施。
　　去年2月，詹某听闻胡某负债累累，便向句容法院起诉，要求胡某协助办理房屋过户登记手续，并申请对房屋进行财产保全。
　　然而法院却告知詹某，胡某因与句容某银行发生借款合同纠纷，上述房屋已设定抵押登记手续，即将被法院查封。由于案件不属于普通起诉程序民事案件的受理范围，遂裁定驳回詹某的起诉。
　　詹某不服提出上诉，市中级人民法院驳回上诉，维持了原裁定。近日，詹某又向句容法院执行局提出执行异议，要求撤销查封，可该申请再次被驳回。
　　办理此案的法官介绍，争议房屋登记在胡某名下，该房屋所有权为胡某所有，虽然詹某与胡某签订房屋买卖契约在先，但因没有办理产权登记过户手续，事后，由于胡某与银行有借款合同纠纷，并办理了抵押物登记手续，银行享有对抗第三人的权利。且经法院判决，银行对于抵押房屋享有优先受偿的权利。因此，詹某与胡某签订房屋买卖合同及交付购房款的行为，不发生物权变动的效力，詹某对上述房屋依法不享有所有权，且詹某交付购房款不符合双方合同约定的方式。据此，法院驳回詹某执行异议申请。（樊静 　陈路）
&&责任编辑：贾晓君&&
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也谈《法院能否查封卖出但未过户的被执行人房屋？》作者：卢金&&发布时间： 09:10:35&&&&日，光明网法院频道刊登了刘宇恒同志的《法院能否查封卖出但未过户的被执行人房屋》一文，笔者持不同意见，故一抒己见，以供商榷。&&&【案情】&&&&日，卢某向何某借款20万元到期未还，何某提起诉讼，法院判决卢某还款付息。判决生效后，卢某未履行付款义务，何某申请法院强制执行，要求拍卖卢某的一处房产偿还欠款，执行人员将该房产查封。该房居住人蔡某提出异议，称该房是其合法财产，不是卢某的财产，要求法院解除查封。经查，该房是蔡某2011年9月前从卢某手中购买的，已支付全部房款，但过户手续因卢某未提供房权证，一直没有办理。&&&【分歧】&&&&此案在执行中有两种观点：&&&&第一种意见认为：我国对不动产实行的是统一登记制度，不动产的权利的改变只有经相关登记机关的登记才会发生效力，因此，人民法院在对不动产进行强制执行的时候只调查该房屋的产权登记人，如为被执行人名下财物则可以依法进行相关查封和拍卖等强制执行行为，故该房产可作为被执行财产。&&&&第二种意见认为：第三人已经全部支付价款甚至实际占有使用，虽然没有办理产权过户登记，但依据合同法的规定买卖合同仍然有效。第三人作为债权人与申请执行人的债权是两个平等的债权，都应当同等地受到法律保护，法院不能为保护一个债权而损害另一个债权。所以，法院不得查封该房产。&&&&【评析】&&&&原作者刘宇恒同意第一种观点。理由如下：&第一、我国物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这说明不动产物权的转让，法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。也就是说，该房屋的所有权转让在诉讼之前并未生效，卢某仍然是房屋的所有权人。虽然依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”但是物权法等相关法律通过不动产登记主义建立了物权公示制度，由于不动产物权的公示方法为登记，通过登记就能确定某项不动产归谁所有，在登记簿上所记载的权利人实际上就是对该不动产的权属在法律上的确认，本案中，卢某是该房产登记簿上所记载的权利人，就是法律所承认的享有不动产所有权的权利人，即使发生错误，在登记没有被更改前，也只能推定登记记载的人为权利人。因此，我们认为，被执行人出卖后未过户的房屋，只要登记机关记载的权利人为被执行人，法院就应当对其强制执行。第二、我国城市房地产管理法第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”本案中，蔡某从卢某手中购买房屋后，因故未办理产权过户手续，房屋产权未转移，所以，卢某仍是法律上的房屋所有权人。我国物权法和城市房地产管理法等确立了不动产登记制度，这种登记具有物权登记的性质，在民事活动中我国也基本上是以登记认定所有权作为标准的。因此，应当坚持物权法等规定的不动产物权的设立、转移、变更以登记为准的原则。对被执行人出卖房屋后未过户的，只要登记记载的权利人为被执行人，法院就应当执行该房屋，不应考虑第三人在未过户上是否存在过错问题。综上所述，法院可以依法查封该房产&。&&&&笔者却同意第二种意见，理由如下：&&&&1、《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。也就是说，一般情况下不动产物权的变动，未经登记的不发生物权变动的效力。本案中，卢某将该房屋出卖给蔡某，未办理产权变更登记，不发生物权变动的效力，也就是说该房屋的产权人依然是卢某，卢某为该房屋的所有权人，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称“查封规定”）第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产”的规定，因该房屋的产权人依然是卢某，因此，人民法院依法可以查封该房屋。&&&&2、《查封规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，从该规定中可以看出，人民法院不得查封、扣押、冻结被执行人已卖出的房屋的条件有三个，第一，第三人支付了全部购房款；第二，第三人实际占有该房屋；第三，第三人对未办理过户登记手续没有过错的。本案中，蔡某已支付全部购房款并实际占有该房屋且未办理过户手续是因为卢某不提供房产证，其对未办理过户登记手续没有过错，因此根据该《查封规定》，人民法院不得查封、扣押、冻结该房产。&&&&3、根据该《查封规定》第二条的规定，人民法院是可以查封登记在被执行人名下的房产的，但根据第十七条之规定却不得查封。很显然，这第二条跟第十七条看起来是有矛盾的，但是其实不然，因为人民法院在执行案件的过程中，去查封不动产，只需要开具介绍信、协助执行通知书、执行裁定书，凭工作证、执行公务证到不动产登记管理部门去查询并实施查封，对于该不动产房屋是否已经卖出是不知的。当实施查封后，第三人可以提出执行异议，向法院提交相关材料，人民法院可以凭第三人提供的材料，确定是否继续查封还是解封。如果第三人符合该查封规定第十七条的规定，人民法院应依法予以解封，不得再查封、扣押、冻结。&&&&4、《查封规定》是否与《物权法》冲突的问题，《查封规定》实施于日，而《物权法》实施于日，依据新法优于旧法的规定，《物权法》理应优先于《查封规定》适用。《物权法》虽然规定，不动产的物权变动，以不动产登记为效力发生的依据，未经登记的不发生物权变动的效力。但《查封规定》关于不动产查封的规定，并未否定不动产的物权变动需要以登记为准，未经登记不发生物权变动的效力。因此，《查封规定》与《物权法》并不冲突。另外，《物权法》第九条规定，法律另有规定的除外，该处的法律应理解为广义上的法律，即包括法律、有法律效力的司法解释以及行政机关为执行法律而制定的规范性文件等。《查封规定》属司法解释，理应可以做出例外性规定。&&&&5、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定：“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持”。从该司法解释规定中可以看出，不动产（土地使用权也应看作是不动产）的变动，在未办理产权登记变更的情况下，如支付了全部合同对价并实际占有不动产的，可以优先获得该不动产，《查封规定》第十七条的规定与上述司法解释确定的处理原则是完全一致的，其逻辑是保护在先完成了履行义务的一方。本案中，蔡某与卢某的买卖合同订立于2011年9月前，而卢某向申请执行人何某借款的时间是&日，蔡某与卢某的买卖合同成立在先，因此不存在恶意逃避或规避执行的情况，理应不属于无效的情况。另一方面，何某对卢某的是一种债权，而蔡某对卢某的是一种准物权。因卢某没有将该房屋办理过户手续给蔡某，无法对抗第三人，蔡某对该房屋不是一种物权，但又因支付了全部房款，一直在该房屋中居住，实际占有该房屋，因此，蔡某对该房屋是一种准物权性质。根据物权优先于债权的原则，申请执行人何某不得要求法院对该房产予以强制执行。&&&&作者单位：九江县人民法院第1页&&共1页编辑：徐睿&&&&
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备案编号：00未过户，房产被查封执行，提出执行异议被驳回怎么办_百度知道
未过户，房产被查封执行，提出执行异议被驳回怎么办
提问者采纳
与房产未过户有关。掉空里了。应该没有什么好办法可以解决执行异议被驳回
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