推动金融创新解决保障房资金短缺难题
作者：周少杰
来源：中国证券报　　 09:15:00
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财经时评：
　　保障房建设的资金难题一直困扰着地方政府。8日在全国工商联房地产商会2011年年会上，多位专家呼吁，保障房建设应该政府、企业和社会多方参与，建议采用金融创新手段解决资金短缺难题。
　　明年资金压力较大
　　联合国人居署城市经济与金融局局长章兴泉认为，今年1000万套保障房的量非常大，这体现了中国政府关心民生问题的魄力。
　　“明年保障房开工量可能要比今年少，但客观上讲，地方政府面临的保障房建设任务可能是最多的。”住建部政策研究中心主任秦虹如此预判明年保障房任务。她认为，地方政府面临的资金压力最重，因为去年新开工的保障房还有一部分要到明年才竣工，而今年新开工的1000万套保障房80%以上明年在建，明年还要新开工较大规模。
　　中国房地产协会副会长朱中一也表示同样看法。他认为，明年保障房开工建设可能达不到1000万套，大概在700万至800万套。“保障房建设难度最大的是资金问题。”朱中一说。根据他的调研，经测算，某大型房企在广东建设的一个公租房项目，若资金回流且保证有收益可能需要50年左右。
　　深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫认为，保障性住房的资金问题是一个效率的问题。保障房的资金有四个渠道，即财政、土地收益、银行借款和自筹资金。其中，最主要的是财政和土地收益。
　　章兴泉则表示，按国际经验，保障房建设不是要政府全部承担下来，要政府、企业分别承担。以德国为例，德国保障房建设以私营企业为主，州政府和中央政府给予政策扶持。
　　发债缓解资金压力
　　“保障房建设今后一定要走到以租赁式为主。”秦虹认为，只有走租赁式保障房道路才能保证社会公平。今年建了400万套的租赁式保障存在一定资金缺口，1-10月份开发企业的资金来源出现负增长，有限的银行贷款其实不能支持保障房的建设。
　　秦虹建议，政府可以搞一些金融创新，比如发行保障性住房债券，以支持大规模建设保障房建设的资金需求。
　　朱中一建议，可以建立一些住房基金，保证投资回报率到6%-7%，引导民间资本进入保障房建设供应端。“有了这种资金的支撑，才能缓解保障性住房的资金难题。”
　　此外，有专家建言，保障房的建设要因地制宜，县级市人口不多且人口流动少，可以酌情考虑减少保障房建设的任务量。
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广西保障房建设标准出台 15:59&&来源：《广西日报》
500米内应有公交站；绿化率要大于30%；配套建设公共设施；硬件装修一步到位，可&拎包入住&
自治区住房和城乡建设厅日前公布，广西工程建设地方标准《广西壮族自治区保障性住房建设标准》已获专家评审通过，《标准》包括了保障性住房的选址与规划、建筑设计、建筑设备、建筑装修、施工与验收等方面内容，1月30日起正式实施。
保障性住房要建在交通便利处
此前，许多城市新推出不少保障性住房，但选购的人却很少，主要原因之一便是保障性住房选址过于偏远。
对此，《标准》作出明确规定，保障性住房选址宜优先选择生活环境宜居，周边配套较成熟、公共交通便捷的已开发地区或邻近区域；宜在公交站点500米半径覆盖范围内。县级市及县城的保障性住房宜设置在市政道路通达处。
此外，保障性住房宜建设在设有相应的商业、教育、医疗、文化等公共服务设施以及市政配套设施的区域。
根据标准，保障性住房既可分类集中建设，也可相互混建或在普通商品住房项目中配建。
【停车位】
廉租房每100户10个以上公共访客停车位
关于停车位，《标准》也有规定。根据《标准》中设定的规划指标，廉租房机动车停车位为每100户至少设置10个，公共租赁房为每100户至少设置30个，限价房及经济适用房小区每1000平方米至少设置6个停车位。但《标准》规定，廉租房小区内的停车位并非住户机动车停车位，而是提供给公共访客的机动车停车位。
同时，《标准》提出，保障性住房小区需设置非机动车停车位，并适当安排残疾人助力车、小型三轮车停车位，与自行车停车位综合考虑。经适房非机动车位至少大约1.5辆/户，其他类型保障性住房大于2辆/户。
目前，广西大部分城镇居民均使用电动自行车作为交通工具，但大部分车库未提供电动自行车充电设备，而用户私拉电线存在较大隐患，因此，《标准》建议在设计时考虑提供电源插座等充电设施。
《标准》也对绿地率做出规定。以小区形式集中建设的保障性住房，绿化率要大于30%，旧城改造项目则应大于25%，在旧区改造中插建的保障性住房，改造后的绿地率不应低于当地规划部门批复的指标。
【公共设施】
周边要有相应配套设施
许多住房困难家庭会关注，入住保障性住房后生活是否方便？周边是否有生活配套、娱乐设施？对此，住房和城乡建设厅有关负责人表示，目前我区大部分城市建设保障性住房小区均注重公共设施的配套建设，新出台的《标准》也对此作出规定。
根据《标准》，保障性住房住区宜为残疾人就近提供工作场所，为老年人和残疾人提供活动、社交的场所及相应的服务设施，其边界800米范围内宜具有1个及以上的开放活动空间等公共场所。
假若住区为纯居住用地的，可作适当的商业配套。还应为居民锻炼和儿童玩耍设置必要的室外健身器械与儿童活动器材。组团及以上规模的保障性住房住区应设置不小于400平方米的集中型公共绿地。
硬件装修一步到位，可&拎包入住&
地面为水泥砂浆或普通防滑砖，天花刷上乳胶漆，卫生间及厨房墙面贴上普通釉面砖，卫生间洗手盆（含配件）、洗面镜、蹲位、淋浴龙头、排气扇、吸顶灯一应俱全，阳台有晾衣杆，公共租赁房还有简易家具&&这是《标准》中关于廉租房及公共租赁房的装修标准，所有的硬件装修一步到位，真正实现&拎包入住&。
根据《标准》，保障性住房中，廉租住房和公共租赁住房装修应按照建筑、装修一体化设计要求，装修设计、施工应与建筑主体设计、施工同步，装修一步到位。经济适用住房、限价商品住房宜采用样板房菜单选择。
【无障碍设计】
保障性住房要建一定比例无障碍住房
目前，保障性住房覆盖人群部分为残疾人士。为了方便此类人群的生活，《标准》提出，保障性住房建设应符合国家规范和无障碍设计原则的相关要求。
集中建设的保障性住房应建设适量的方便残疾人、老年人等特殊群体使用的无障碍住房，廉租房套数比例应不少于10%，其它类型保障性住房套数比例不宜少于3%。
无障碍住房的布置应符合进出方便的原则。无电梯住宅应将其设置在首层，有电梯的住宅应将其设置在低楼层。
全面实施住宅工程质量逐套验收制度
保障房质量历来是社会关注的焦点。《标准》规定，保障性住房交付验收工作，应全面实施住宅工程质量逐套验收制度。
此前，广西已经明确要求，保障性住房工程应按施工许可证许可的项目范围实行质量安全公开承诺制度，在施工现场主要入口处悬挂&保障性住房工程质量安全公开承诺牌&，建设单位应按规定在每栋保障性住房明显部位镶嵌保障性住房质量责任永久性标识牌。
《标准》要求，施工单位应严格执行经审查合格的施工图设计文件和技术标准，强化质量过程控制，严格材料进场检验、工序检查和验收制度，不得擅自修改设计文件，不得偷工减料，不得使用不合格的建筑材料和非环保材料，确保施工质量。
建设单位应按照有关规定，组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收，验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。
工程质量监督机构应加强对竣工验收的监督抽查，对竣工验收程序不符合有关规定，或工程质量存在结构安全隐患、主要使用功能存在明显缺陷的，责令限期整改，并责令重新组织竣工验收，直至达到合格标准。
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申请保障房，广州400核对员上门查“身家”
次日期：来源：广州日报作者：
&&&&& 本报讯&（记者谭秋明）&广州市居民家庭经济核对信息平台已经建成并投入使用。今后，广州市民申领低保、低收，申请医疗救助、住房保障、教育资助等，均须先授权家庭经济核对。目前，已在越秀、番禺两区率先试点。据了解，广州继北京、上海之后，率先推行居民家庭经济核对。&
　　今年内将在全市十二区（县级市）铺开
　　据介绍，广州市居民家庭经济核对中心设在广州市民政局，即将挂牌。目前，越秀、番禺两区已率先试点推行，今年以内，核对工作将在全市十二区（县级市）全面铺开。&
　　目前，广州已建成一个高效、便捷的居民家庭经济核对信息平台，该平台与公安、财政、人社、工商、国土房管、税务、住房、住房保障等部门的信息平台对接，核对专员通过核对平台向相关部门提出查询请求，可即时查询到申请者的各种资产信息。&
　　日前，广州市民政局对全市400多名核对专员进行了分批培训，今后每条街、镇将配备2~3名核对专员，市民申请低保、低收，申领医疗救助、住房保障、教育资助等均须先授权街、镇一级核对专员对其家庭经济状况进行核对。居民持核对报告才能向政府职能部门申请相关社会救助。&
　　此外，该核对平台充分考虑了申请者的隐私安全，使用政务内网，确保信息传输安全。核对专员须经身份认证才能登录核对平台，对核对行为有严格监督。&
　　信息资源全面整合将有效杜绝骗保等欺诈行为
　　尤值关注的是，广州市开设的家庭经济核对平台，不但将有效杜绝骗保等欺诈行为，还将设有专门的诚信标识，市民在申报财产时如有欺诈将受惩处。&
　　市民政局救助处负责人坦承，过去，由于市、区、街镇三级信息网络对接技术较为落后，全市各职能部门的信息也没有有效的统筹平台，曾经出现骗保等问题。今后，信息资源得到全面整合，将有效杜绝骗保等欺诈行为。&
　　这位负责人特别指出，核对平台对申请者设有诚信标识，确保社会救助资源不会被浪费和侵占。他解释，市民在申请家庭经济核对时，须先如实申报其个人及家庭的可支配收入和资产情况。核对专员再根据其申报详情，向相关部门的信息平台发出查询请求，最终出具核对证明。如市民对核对结果有异议，可申请复核。&
　　如在核对过程中，发现申请者对其个人及家庭经济状况存有欺瞒，且对复核结果拒不接受，将在核对信息平台上，对其生成一个&不诚信&标识。一旦申请者档案上携带&不诚信&标识，如其申领低保、低收，将于一至两年内不予受理。如其申请公租房，将于五年内不予受理。其他社会救助项目，如教育资助、住房保障、医疗救助，将于近期出台惩处细则。&
　　市民要申报哪些资产
　　可支配收入包括：&
　　扣除已缴纳的个人所得税以及社会保障支出后的工资（薪金）、津贴（补贴）、劳务报酬；&生产经营服务及服务活动收入；&利息、股息、红利；&财产租赁、转让收入；&被征地人员生活费及土地征用一次性安置费；&赡养费、扶养费、抚养费；&离（退）休金、失业保险金及各类保险收益金；&继承性所得、赠予性收入；偶然所得；&其他应计入的收入。&
　　资产包括：&
　　房产、车辆；&古董、艺术品；银行存款；&企业股份、股票、各类基金、债券等投资类资产及有价证券；其他有价值的资产。&
　　核对专员&四招&查&身家&&&
　　居民家庭经济来源多样，核对专员怎样才能查清申请者的&家底&，出具公平、公正、有效的核对报告？&&
&&&&1　信息平台查询：广州已建成一个高效、便捷的居民家庭经济核对信息平台，核对专员通过核对平台向相关部门提出查询请求，可即时查询到各种资产信息。
　　2　核实相关信息：每条街、镇将配备2~3名核对专员，市民申请低保、低收，申领医疗救助、住房保障、教育资助等均须先授权街、镇一级核对专员对其家庭经济状况进行核对。
　　3　入户调查：&一是勤走动，常登门；再就是眼明、心细、巧问答。&核对专员要细致观察申请者及其家人吃、穿、住、用的实际情况并进行客观评估。还要与其邻里广泛沟通交流，充分考证申请者的家庭经济状况。&
　　4　信函索证:对于证券、存款等尚未与核对信息平台对接的经济信息，核对专员则要通过信函索证的方式，向相关部门取得证明材料。
(责任编辑：admin)
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保障房空置尴尬待破解 共有产权房问题浮出水面
&&&&日 11:01
[导读]共有产权房如何定价才能既让中低收入阶层买得起，也没有牟利空间，是需要解决的问题。
　　安居才能乐业。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（下称《决定》），对“安居”明确如下：健全符合国情的住房保障和供应体系。
　　2013年第十二届全国人民代表大会第一次会议上的政府工作报告中提到，加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。继续抓好保障性安居工程建设和管理，让老百姓住上放心房、满意房。
　　这一年，围绕棚户区危旧房改造、切实增加保障房供给所做的工作，均达到了年初预设的目标。地方对共有产权保障房的探索，被期许为住房保障新思路。在2014年伊始，公共租赁住房和廉租住房的并轨也有了政策上的明确。
　　推进棚户区危旧房改造
　　“好事再难也要办好”
　　棚改实际启动已近十年。从2008年到2012年的5年间，全国开工改造各类棚户区1260万户，基本建成750万套，覆盖全国31个省区市。
　　2013年，我国棚户区改造工作稳步进行，一组数据显示：全年共改造城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有垦区危房、国有林区棚户区和国有林场危旧房304万套。
　　住房和城乡建设部副部长齐骥去年9月在接受采访时称，根据各地汇总的数据，全国还有1400多万户需要进行棚改。齐骥表示，尚未改造的棚户区大多远离城市、县城，即使在城市中心区的棚户区，建筑密度都很大，加之各地一般都遵循先易后难的原则，相对以前改造的，待改造的难度更大。齐骥同时指出，最主要的难题是资金缺口大。住建部住房保障司副司长张学勤则形容这类棚户区改造都是“难啃的硬骨头”。中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜也向人民网记者指出，资金、土地问题，在这类棚户区改造中表现得尤为突出。
　　面对“难啃的硬骨头”，齐骥的回应直接而有力：“好事办好不易，再难也要办好”。汪利娜对棚改持肯定态度，认为不仅提升了困难群众的生活信心，还能改善城市面貌提高城市品位，带动相关产业发展。
　　2013年6月的国务院常务会议强调，要进一步强化政策支持加快棚户区改造，包括增加财政投入、鼓励和引导民间资本参与棚户区改造和完善安置补偿政策等六项政策。国家发改委主任徐绍史在2013年底的全国发展和改革工作会议上表示，中央明年投资方向确定，主要投向棚改保障房等。
　　切实增加保障房有效供给
　　“空置”尴尬待破解
　　2013年全国城镇保障性安居工程的建设目标是基本建成470万套、新开工630万套。年末召开的全国住房城乡建设工作会议透露，这一目标超额完成。
　　2013年4月，住建部在关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知中提出：各地要合理规划选址，尽可能将保障性安居工程安排在交通便利、配套设施齐全地段及住房供需矛盾突出、外来务工人员聚集的区块。落实工程质量责任，严格执行基本建设程序、标准规范和工艺流程，确保工程质量。通知强调，要把加快建设进度、完善配套设施放在重要位置，切实增加有效供应，加大配套设施投入力度。
　　多个省份积极回应，例如陕西省2013年建成保障房32.4万套， 通过加大投入、做好配套，划下选址硬标准提高入住率将项目优先安排在交通便利、生活方便、市政基础设施和公共服务设施相对完善的区域，保障房的入住率从65.7%提高到了84.3%。
　　但是，去年多省的审计报告也暴露出保障房“遇冷”空置的状况，如山东1.29万套，海南9000多套。对上述现象，汪利娜认为需求不对称是造成保障房空置的最主要原因，大中城市由于土地紧张、价格紧缺，建造保障房往往会得不偿失，于是就把保障房指标派到县级市或者小城镇中，但是县级市和小城镇人员外流现象严重，对保障房没有那么大的需求。同时，地段偏远、基础设施薄弱和公共服务设施不完善也是造成保障房大量空置的原因之一。
　　一方面是大中城市中低收入人群难以实现有家能够“安居”的梦想，另一方面又是小城市保障房出现了空置的尴尬现象。华东理工大学公共理学院教授龚秀全称，“保障房空置，除了配套措施和购买力的因素外，更大的原因在于考核保障房建设时主要的依据仍是数量，这导致很多地方滥竽充数，需求与供给严重不匹配。”
　　全国工商联房地产商会投融资中心主任尹斌在接受人民网记者采访时表示，政府在制定住房保障政策时要明确，首要任务是保障群众的居住权，保障房建设应该去投资化功能，斩断市场的“商品化念想”，这是消除保障房资源不能充分有效供给的根本。而汪利娜直言：“保障房的购买价格低于同区位的市场价格，持有若干年后，经过办理手续和支付些许费用，就能以市场价格出售或出租。尤其是在大中城市如北京，这点尤甚。”
　　汪利娜表示，希望住房保障工作更多重视中低收入人群的住房难题，同时尽量避免“居住隔离”现象，即避免由于职业、生活习惯、文化水准或财富差异等关系，特征相类似的都市居民集居于一特定地区，不相类似的团体间彼此分开产生隔离现象。应围绕构建“多元混居社区”这一基本目标，制定相应的治理与协调对策。
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