商用房拆迁，租赁户合同到期未续签，成功索赔案
案情简介路女士自2009年开始租赁区某国有单位的房屋，作为经营饭店使用，期限为一年，2010年合同到期后续签，2011年合同到期后，虽然一直使用该房屋到2014年，但未续签合同。国有单位一直不愿续签的原因是该房屋在2009年就列入了拆迁计划，为了在拆迁补偿过程中占据有利地位。2013年年底，该国有单位与拆迁公司达成拆迁协议，但拒绝向路女士支付拆迁补偿款。协商无果后，国有单位以纠纷为由将路女士起诉到北京市通州区人民法院，要求路女士搬离该房屋并支付租赁费用。路女士接到法院传票后，委托吴代理此案。接受委托后，吴律师详细研究此案，发现虽然未续签，但该国有单位未对路女士继续使用该房屋提出过任何异议，并且一直进行着房屋管理工作，包括但不限于收取卫生费、税费、电费，要求路女士就防火、防煤气中毒做出承诺等。因此，路女士与该国有单位形成不定期租赁合同。不定期租赁合同是指“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。在过程中，租赁房屋遇拆迁，应就租赁户的损失进行拆迁补偿。因此，在吴律师的建议下，路女士提起反诉，要求该国有单位进行拆迁补偿。反诉立案后，吴律师向法院申请了调查令，到拆迁公司调取了该国有单位签订的《非住宅房屋项目拆迁补偿协议》及取得拆迁补偿的证据。庭审过程中，该国有单位的律师提出本案应适用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，根据该条例，国有单位的土地及房屋属于划拨土地，现为收回，不存在拆迁补偿。吴律师当庭反驳：《非住宅房屋项目拆迁补偿协议》证实该国有单位已经取得拆迁补偿；无论是《拆迁管理办法》还是《征收条例》均规定承租人在拆迁过程中有权取得拆迁补偿，况且根据新法优于旧法、上位法优于下位法的原则，该条例并不适用。办案思路及心得拆迁征收案件中，承租人地位尴尬，取得拆迁补偿困难重重，遇到此种情况，一定聘请专业的房产纠纷律师维护自身权益。裁判结果最终法院判决，该国有单位向路女士支付拆迁补偿三十余万元。
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房屋租赁合同纠纷中房屋未通过消防验收承租人主张解除合同获支持
时间：日&&|&&作者：袁玉柱律师&&|&&关键词：&&|&&浏览：3110
日，郭涛与杰人公司签订租赁协议，该协议记载：郭涛向杰人公司申请租赁富地商城JR购物休闲广场B区23、25号，年租金60000元。房屋租赁合同纠纷中房屋未通过消防验收承租人主张解除合同获支持。
基本案情：日，郭涛向杰人公司交纳摊位订金4000元。日，郭涛与杰人公司签订租赁协议，该协议记载：郭涛向杰人公司申请租赁富地商城JR购物休闲广场B区23、25号，年租金60000元。开业前凭此租赁协议及收据签订正式租赁合同，最终租赁事项以正式合同条款为准。杰人公司同意以上申请。同日，郭涛向杰人公司交纳租赁费56000元。该租赁申请签订后，郭涛对摊位进行了装修，杰人公司在郭涛摊位门前安装了消防栓，双方未签订正式租赁合同。日，郭涛委托鹏程万里通过邮件专递向杰人公司发出律师函，提出杰人公司私自改变租赁物现状，将消防栓安装在郭涛租赁的铺面门前，致租赁物发生重大改变，要求撤销日与杰人公司签订的租赁意向书，返还申请的租赁费60000元&，并赔偿装修费15000元。杰人公司称没有收到上述律师函，在邮件专递上的签收人“张慧”不是公司的人。　　再审期间，杰人公司提交富地商城及JR购物休闲广场开业当天的DVD光盘一张及照片数张，主张郭涛所租赁的商铺于日正式开业经营，郭涛实际使用该商铺长达8个月。郭涛对该证据不予认可，认为不能认定录像及照片能够反映出郭涛实际使用商铺的事实。　　双方当事人均认可郭涛商铺门前的消防栓系于2009年3月份安装。　　原审判决：一、杰人公司于本判决生效之日起十日内返还郭涛人民币60000&元；二、驳回郭涛的其他诉讼请求。案件受理费1301元，由杰人公司负担。　　杰人公司申请再审的主要理由：原判决认定的基本事实缺乏证据证明，且适用法律错误。1、该商场于日正式开业经营，郭涛最晚从开业时起开始使用租赁物，实际使用期限长达8个月之久。2、根据的规定，合同一方履行合同主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中双方均已履行了合同主要义务，合同实际已成立，一审认为合同未成立，系适用法律错误；消防栓并非申请人安装，而是政府部门强制安装，属于不可抗力，而且消防栓安装在室外，并不影响租赁物的使用。3、原审法院未向申请人送达判决书，程序违法。请求再审撤销一审判决，驳回被申请人的诉讼请求。　　被申请人郭涛辩称：1、双方签订的“租赁协议”在性质上是租赁意向书，租赁合同未成立也未生效。从内容上看只有标的物、租金，而不具备一般条款事项。从该协议记载的申请地点、申请人、申请时间、审批单位及“开业前凭此租赁协议及收据签订正式租赁合同，最终事项以正式合同条款为准”等内容可以确定为意向书而非租赁合同。2、该休闲广场并未正式营业，郭涛也未使用商铺8个月。日是富地商城开业，休闲广场的部分商铺也跟着开门营业，但由于杰人公司管理和宣传不到位，只开了一个月就关门歇业。申请人曾承诺商场开业并正常运作后才签订正式合同，直到日该商场才发出营业通知，要求业主5月10日前办理手续。3、因休闲广场消防验收不合格，杰人公司于2009年3月在涉案铺面前安装消防栓，影响租赁物正常使用，郭涛有权撤销意向书并请求返还租金。4、退一步讲，即使租赁合同成立，因该广场未经消防验收即投入使用，违反消防法的规定，合同应为无效。请求再审维持原判。　　二审法院作出了如下判决：　　一、撤销市人民法院（2006）北民二商初字第669号民事判决；　　二、青岛杰人实业有限公司于本判决生效之日起十日内向郭涛返还租金人民币3万元；　　三、郭涛于本判决生效之日起十日内向青岛杰人实业有限公司返还所承租的JR购物休闲广场B区23、25号商铺；　　四、驳回郭涛的其他诉讼请求。　　资深房地产律师袁玉柱（&、010-）评析：杰人公司提交的录像证据可以清楚反映日富地商城及本案争议商铺所在的地下JR购物休闲广场开业的情况。而且再审庭审中，郭涛也认可当日开门营业的事实。而郭涛所提交的二名证人则均称JR购物休闲广场当天没有开业。该证人证言与杰人公司提交的录像存在矛盾。录像证据能够客观反映开业当日的实际情况，具有较高的证明力，依法应予采信，对证人证言不予采信。对郭涛提交的证据1，杰人公司对该书面证据的真实性提出异议，即使该证据真实也仅能证明业户单方就开业时间与杰人公司进行协商的事实，而无法证明商场实际从未正式开业的事实。依据杰人公司提交的录像证据足以认定JR购物休闲广场于日开业的事实。　　关于本案争议的第一个问题。合同法第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，双方当事人在所签订的“租赁协议”中对租赁标的物（B区23，25号）、租金（年租金6万元）进行了明确约定，双方均认可对合同进行了实际履行，即郭涛交付了6万元租金，杰人公司向郭涛交付了商铺，而且现有证据也可以证明该商铺于日实际开业。综合以上事实，虽然双方约定“开业前签订正式合同”，但双方当事人在签订正式书面合同以前已经各自履行了主要义务，租赁合同依法应认定为成立。杰人公司的该项申请理由成立，二审法院予以支持。　　关于本案争议的第二个问题。杰人公司在将商铺交付郭涛使用后，于2009年3月份在该商铺门口安装了消防栓。考虑到该消防栓所安装的特殊位置对该商铺的正常经营会造成较大影响，杰人公司的这一行为构成违约，导致郭涛签订租赁合同的目的不能实现。杰人公司称安装消防栓不影响租赁物使用的理由不成立，二审法院不予支持。郭涛于日发函要求解除合同，符合法律规定，双方合同应予解除。　　根据合同法第97条的规定，合同解除后，未履行的部分终止履行；已履行的部分，根据履行情况，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失。本案中，郭涛交付了一年租金6万元，租赁合同自日至日期间已经履行，合同解除后，杰人公司应向郭涛返还其后未履行的4个月租金2万元；郭涛应向杰人公司返还所承租的商铺。同时，因杰人公司于2009年3月安装了消防栓，对郭涛的前期经营造成了一定影响，杰人公司对此应酌情向郭涛返还1万元租金。　　另外，郭涛提出因该商铺在双方签订租赁合同时没有通过消防验收，依据消防法的规定双方当事人所签订的租赁合同应为无效。该主张无法律依据，二审法院不予支持。　　综上，二审法院对郭涛提出租赁合同未成立的主张不予支持，对郭涛请求返还租金的请求予以部分支持。双方所签订的租赁合同应予解除，杰人公司应向郭涛返还租金3万元，郭涛应向杰人公司返还承租的商铺。原审判决认定事实不清，依法应予改判。
作者： [北京-朝阳区]专长：房产纠纷 股权纠纷 土地纠纷 律所：北京市北斗鼎铭律师事务所5545积分 | 帮助236人 | 5个好评电话:010-
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& & & &问题
房屋租赁合同已签，押金和租金未收，但承租人不租了，请问合同有效吗？他们是违约了吗？
问题来自：上海
| 提问时间： 20:27
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是啊，按合同办理，不过人家没交钱，你也没办法啊
房屋租赁合同已签就具有法律效率，，就看当事人的态度了。在找下一家吧。
你好，只要是签订了合同，就算是成交了，如对方不租，就是违约。
您好，确实是违约了，但人家没有交钱，也没办法
您好，合同双方签好字，即刻生效。可以追究违约金的，
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房产专家和备选专家才能提交回答
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回答您好，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》规定，房屋租赁合同无效或非因承租人单方违约导致解除，法院应当释明承租人可就装饰装修的现值或残值损失要求赔偿，承租人坚持不主张或只提出抗辩的，就装饰装修损失，法院不予处理，告知承租人可另行起诉。法院判决承租人腾退房屋的，应当告知其可就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施。
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个人房屋租赁合同中没有提及违约责任。出租方违约怎么办?
如题。在线等
违约方应对其违约行为对对方造成的直接经济损失承担赔偿责任，则以房租作为计算依据，但这并不是法律的硬性规定，请根据当地的司法实践考虑。因此。一般计算时间为一个月，对于承租者而言，则以商铺的经营额计算损失，如果是承租商铺；如果是承租住房根据《合同法》的规定，如果对违约责任没有约定的
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只是如果对方违约给你造成损失，定金1000，则业主须在违约的范围内承担定金罚则规定的双倍返还责任、按时付水电费的押金，你可以要求赔偿，则应退还500+500*2=1500元）如果没有作这个约定。因为按房屋租赁的通行做法，这2000元是承租人保证不会损坏房屋和家具。建议和业主协商解决，则只是退还你这2000元订金就可以了。这个订金如果你们明确约定为定金。（比如合同约定租一年，或约定了业主违约则双倍返还之类的条款。他租了半年就毁约了没有约定违约责任的话，就不能主张
如果合同有关于违约责任的约定从约定，无约定可协商，协商不成向人民法院提起诉讼，让出租方赔偿您的损失。满意请采纳，不满意请追问。
可先协商解决，协商不成可向法院起诉解决。
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