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关于转租合同效力的案例，哪些情况下次承租人能行驶合同解除权
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　　案例：出租人张某与朱某签订《房屋出租合同》，约定将某处房屋出租给张某用于经营婚纱业务，租期自2008年9月至2013年9月，租金为每月人民币1200元整，合同没有约定是否可以转租。2010年4月，承租人朱某将房屋转租给了黄某，租期为《房屋出租合同》剩余租期，租金与《房屋出租合同》一致，同时在《转租合同》下面附注“房东如知黄某本人租门面，房租由房东作主”。同时，黄某向朱某支付了1万元的装修补偿费(转让费)。张某在得知朱某转租后，对转租行为提出了异议，并要求黄某将租金增加到1800元，而朱某在搬离出租房屋时，在得到黄某已支付1万元装修补偿费后竟然还拆除了房屋内部分装饰物。由于张勇对黄某要求租金过高，且朱某违约拆除了部分装修物，黄某遂起诉请求法院解除《转租合同》并判令被告朱某返还其已支付的5个月租金及1万元装修补偿费。　　尽管最高人民法院在日通过了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，但该解释仍然没有对转租合同的效力及次承租人解除转租合同作出相应的规定，笔者在此针对此案对转租合同的效力及解除进行简要探究。　　一、转租合同的效力问题　　我国《合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。该条只规定了承租人经出租人同意可以转租给第三人，以及承租人擅自转租时出租人可以解除合同，却未规定转租合同的效力问题。　　笔者认为，如果房屋租赁合同明确约定未经出租人同意，承租人不得擅自转租，此时承租人自行转租，违反诚实信用原则，本质上为恶意，属违约行为，次承租人可以主张转租合同无效。如果房屋租赁合同未明确约定是否可以转租，而承租人擅自转租，则分为以下三种情况：　　一是出租人对转租行为没有异议，依合同自由原则及合同的相对性原理，该自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系，双方合意的达成即成立合同并为有效合同。　　二是出租人对转租行为提出异议，但并不与承租人解除租赁合同，该房屋转租合同也应当有效。因为《合同法》第二百二十四条第二款只规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，并没有规定转租合同无效。　　三是出租人对转租行为提出异议，并解除与承租人的房屋租赁合同，转租合同则因出租人解除租赁合同而导致无效。因为承租人的权利是因租赁合同而产生，如果租赁合同被解除，自然没有转租权利，签订的转租合同也随之没有效力。　　本案的《房屋出租合同》没有禁止转租，而且从《转租合同》里面附注的“房东如知黄某本人租门面，房租由房东作主”可知出租人并不知晓房屋被转租，承租人是擅自将房屋转租给了黄某。同时，尽管出租人提出异议，但他并没有提出解除《出租合同》，所以，次承租人黄某与承租人朱某签订的《转租合同》仍然合法有效。　　二、次承租人的合同解除权　　尽管法律及相关司法解释并没有直接规定次承租人的合同解除权，但是，笔者认为符合以下情况，次承租人可以主张转租合同无效或要求解除转租合同：　　(1)如果房屋租赁合同明确约定未经出租人同意，承租人不得擅自转租，此时承租人自行转租，违反诚实信用原则，本质上为恶意，属违约行为，善意的次乘租人可依据无效合同的处理规定向承租人要求返还租金、转让费等费用，并可以要求赔偿损失。　　(2)如果房屋租赁合同未明确约定是否可以转租，但在出租方知道转租后提出异议，反对转租，从而影响了次承租人合理使用租赁房屋，次承租人可以解除合同。出租方是房屋所有权人，对出租的房屋享有物权，根据《物权法》第三十四条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。虽然出租方与次承租人并不存在合同关系，但是出租方可以以物权对抗债权，要求无权占有房屋的次承租人返还房屋。此时，由于次承租人无法依据转租合同使用房屋，权益受到侵害，可以主张解除转租合同。　　本案中的《房屋出租合同》没有约定是否可以转租，而出租人在得知房屋被转租后对租金提出了异议，要求将资金增加到1800元，可是根据合同相对性原则，原告黄某与出租人并不存在租赁关系，张某当然无权要求黄某增加租金，黄某自然不同意，这也造成次承租人黄某一直不能正常使用房屋。此外，承租人在已收取次租赁人黄某1万元装修补偿费后强行拆除房屋内部分装修物，是严重违约行为，违背诚实信用原则。同时，根据合同法第二百二十八条之规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。由于出租人张某反对转租，致使原告一直未能使用该房屋，依法不应支付租金给朱某，被告朱某应当将租金5200元返还给原告。所以，次承租人黄某有权解除其与承租人朱某签订的《转租合同》，并有权要求承租人返还其已支付的1万元装修补偿费(转让费)及5个月的租金。
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1984年从事律师工作至今,主要代理复杂、疑难、重大经济案件和经济犯罪、职务犯罪刑事辩护以及政府法务和商事法务。-------人生格言：人的一生应当这样度过：当你回首往事的时候,不因虚度年华而懊悔,不因碌碌无为而羞愧。
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blogTitle:'我的案例（19、从一例房屋租赁合同纠纷案看合同解除的法律效力）',
blogAbstract:'& \r\n从一例房屋租赁合同纠纷案\r\n看合同解除的法律效力\r\n张建云&&& 段雪梅\r\n&\r\n一& 基本案情\r\n&&& 日，长治市电力电杆厂（以下简称电杆厂）与王俊英签订了《房屋租赁合同》。电杆厂将位于长治市紫金东路与延安中路交界处的主楼一至六层、地下室及相关房屋西、北场地（建筑面积约5000平方米）租赁给王俊英经营弘洋会馆。合同约定房屋租赁期限为15年（自日至日），租金为每年60万，交付租金日期为每年的5月1日前交清下年度租金',
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　承租人逾期支付租金，出租人应当怎么维护自己的权益，依照租赁合同约定要求承租人承担相应的违约金？深圳合同纠纷律师王辉，免费法律咨询电话：。【深圳合同纠纷律师王辉，为您提供深圳合同纠纷免费法律咨询，电话：】　　【引子】　　按期支付租金是承租人在租赁合同中最重要的基本义务，对于出租人而言，在依约交付房屋供承租人使用之后，收取租金是其主要权利之一，也是租赁房屋的价值体现。若承租人逾期支付租金，出租人应当怎么维护自己的权益，依照租赁合同约定要求承租人承担相应的违约金?解除合同，要求承租人在合理期限内腾退房屋，并承担自合同解除之日起至房屋腾退之日止的房屋占用费?要求承租人承担违约金固然有租赁合同作为合同依据，但若在租赁合同没有约定出租人解除权的情况下，出租人是否有权解除合同?解除合同有何限制?解除后有何法律风险?均值得出租人关注。下面通过一则案例来分析，承租人逾期支付租金，出租人行使单方解除权的法律风险。　　【案情简介】　　黄某、沈某于日自愿签订一份《铺面出租协议书》，约定：沈某向黄某租赁其享有出租处分权的某房屋，租期从日起至日，租期租金共计72000元。在协议签订日沈某支付黄某租金24000元，黄某将房屋交给沈某使用。剩余租金48000元，沈某应于2013年及日前分两次(每次24000元)付清。沈某于协议签订之日支付黄某第一期租金24000元。截止日，沈某未按约定支付第二期租金24000元给黄某。黄某于日、日两次在租赁铺面外及三楼住宅门口粘贴《租金催讨通知书》，向沈某追讨第二期租金;于日在租赁铺面外粘贴《解除合同通知书》;于日在租赁铺面外粘贴《再致铺面租户沈某通知书》;于日在租赁铺面外粘贴《三致铺面租户沈某通知书》，要求沈某限期搬离租赁铺面。日，黄某诉至法院，要求确认协议已经解除并要求沈某腾退房屋。　　【一审判决】　　本案争议焦点为黄某是否有权解除租赁合同。合同解除分为协议解除、约定解除和法定解除。本案双方对合同的解除无法达成一致意见，协议中也没有约定解除合同的条件。依据《中华人民共和国合同法》第227条规定，“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期未支付的，出租人可以解除合同。”《广东省城镇房屋租赁条例》第20条第4款规定，拖欠租金达六个月以上的，出租人有权要求赔偿因此造成的损失，并可以解除合同。截止黄某向原审法院起诉之日，沈某迟延支付租金的期限未满6个月，故沈某的行为并未达到法定解除合同条件。对黄某要求确认双方签订的《铺面出租协议书》已经解除及要求沈某腾退房屋的主张不予支持。　　【二审判决】　　原审法院在本案中适用法律法规明显错误。1、我国的合同法和民法通则已经明确规定了合同解除的条件。作为地方法规，无权对上位法进行修改。具体到本案，在沈某无正当理由拖延支付租金后，黄某给予其两次合理的期限支付租金，但其均未履行支付租金的义务，黄某有权单方解除合同。根据《合同法》第96条的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因此，本案中黄某与沈某双方签订的合同已经于日解除。2、《广东省城镇房屋租赁条例》第20条规定的并不是租赁合同解除的必要条件和前提，而是规定了承租人违约的情况下，出租人可以拥有的权利和选择。3、《广东省城镇房屋租赁条例》作为地方性规定，其法理及位阶显然低于法律法规，同时，《广东省城镇房屋租赁条例》第20条第4款中的“六个月以上”并不是对《合同法》第227条中的“合理期限”的具体解释。因此，本案适用法律严重错误，应当根据《合同法》第227条的规定，确认黄某与沈某双方的合同已经解除，判令沈某腾退租赁房屋。　　【律师分析意见】　　一、如何理解“合理期限”。一方面，地方法规对于合理期限的规定并不是合同解除的必要条件，只是出租人解除合同的充分条件;另一方面，在承租人发生逾期支付租金时，出租人应当主动行使权利，可以通过催缴通知书的形式催促承租人支付租金，并在催缴通知书里限定合理期限。　　二、合同解除的时间。出租人在行使单方解除权时，必须通知对方，且自解除通知到达对方之日解除生效。　　三、合同解除后的措施。首先，合同解除后应当给予承租人腾退房屋的合理期限;其次，自房屋交付之日起，风险转移至出租人，因此，出租人务必在检查房屋之后再签订房屋交付证书;最后，合同一旦解除，出租人再无要求承租人支付合同解除之日以后的租金的依据，实践中，一般都会以周边的房屋租赁价格为基准价，要求承租人承担自合同解除之日至房屋交付之日止的房屋占用费或者房屋使用费。　　作者：兰台律师事务所 周如峰更多深圳合同纠纷法律咨询，请拨打王辉律师电话：。王辉律师，安徽省马鞍山市人，经济学硕士，在职法学博士。曾先后在大型国有企业、外资企业、民营企业担任办公室主任、总裁助理兼法务部经理、行政人事总监等中高级管理职务。近十年来，开始从事专业法律事务，担任诸多大中型企业的法律顾问，并办理了大量民商事、刑事诉讼案件，尤其在刑事辩护、经济合同纠纷、婚姻家庭纠纷、交通事故、房产纠纷、劳动争议等领域积累了丰富的办案经验。免费咨询电话：QQ:-------------------------王辉律师微信号：SZlawyer2004更多信息请扫描下方二维码本文首发于智飞法律网,原文地址：，转载须注明出处,侵权必究。发布百科律师介绍：擅长领域：婚姻家庭遗产继承债权债务房产纠纷交通事故人身损害民事诉讼保险理赔调解谈判常年顾问资信调查私人律师刑事辩护合同纠纷劳动纠纷关键词：一键转帖到：吉安市优秀合同纠纷律师最新法律咨询 回答了
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从一则案例看出租人行使解除合同权的条件
作者：韦丽丽&& 发布时间： 14:20:14
&&&&【案情】
&&&&原告富鸿公司系河池市金城江区新建东路A5号万福商厦1单元1楼4号铺面、5号铺面及2楼铺面的所有权人。日，富鸿公司与赵进磊经协商后签订了一份《房屋出租协议书》，合同主要约定富鸿公司将上述商铺出租给赵进磊作为住宿宾馆。租赁期限为十年，即从2012年7月始至日止。房屋每个月租金为20216.99元，租金每六个月为一期，赵进磊应每次提前两个月交纳下六个月的租金。赵进磊不及时支付房租或不按约定支付房租达30日的，富鸿公司有权单方解除合同并收回楼房。依协议约定，日至同年12月份的房屋租金赵进磊应于日前支付。赵进磊于日由其丈夫通过银行汇款向富鸿公司的法定代表人乔正支付六个月的租金121，300元，但乔正以赵进磊已超过期限支付为由予以退回，并提起诉讼，请求解除双方签订的《房屋出租协议书》。
&&&&【裁判】
&&&&法院审理认为，原、被告签订的《房屋出租协议书》属有效合同。对有效的合同，当事人一方请求解除的，应有事实和法律依据。本案中，按照合同的约定，被告赵进磊应于日前支付给原告富鸿公司日至同年12月份的房屋租金，但被告却于日才支付，其实际支付时间已超过其应支付的时间40日，按合同的约定，原告有权解除合同。但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，在作为承租人的被告未按时支付房屋租金的情况下，作为出租人的原告应催告被告在合理期限内支付，被告未支付的，原告方可解除合同。现无证据证明原告在被告逾期支付的情况下其已催告被告支付，原告在未催告被告支付且在被告于日实际支付租金的情况下，请求解除双方的合同，不符合法律规定，应不予支持。法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条的规定，判决驳回原告富鸿公司的诉讼请求。
&&&&【评析】
&&&&随着社会的发展与经济交易的频繁，其中不乏某些出租人为达解除合同之目的而故意拒绝接收租金的情形。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条对承租人未按约支付租金情形下合同的解除作出了相应规定，即对于承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以解除合同，但前提是出租人应当先行催告承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人方可解除合同。由此我们看出，合同解除权的行使须满足一定的条件，其前提须保证不能损害到社会公共利益，亦不得损害相对人的合法权益；且法律的公平原则亦强调合同一方当事人的给付与他方的对待给付之间具有相当的等值性，如果允许随意解除合同，此等值性将遭到破坏。（文中人名系化名）
&&&&（作者单位：广西河池市金城江区人民法院）
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回答您好，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，承租人和次承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。房屋使用费可依出租人请求参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定。
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