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开发商陷纠纷楼盘将拍卖 购房者担心房款打水漂
　　房子买了将近6年了，到现在也没盖起来。20日15时左右，约20名某苑启城购房者聚集在山东济南花园路38号一废旧的售楼处，一起向开发商讨说法。媒体了解到，该项目开发商为济南某某房地产开发有限公司(以下简称...
　　&房子买了将近6年了，到现在也没盖起来。&20日15时左右，约20名某苑启城购房者聚集在山东济南花园路38号一废旧的售楼处，一起向开发商讨说法。媒体了解到，该项目开发商为济南某某房地产开发有限公司(以下简称&某某房产公司&)，由于陷入一起民间借贷纠纷，该项目出让地使用权及地上建筑物将被。&拍卖后的钱用于还债，我们的购房款咋办?&不少业主表达着担忧。
　　集体维权购房者担心房款&打水漂&
　　市民王先生告诉媒体，2009年，他向某某房产公司交纳首付款15万多元，打算给儿子在某苑启城购置一套婚房，购房合同上写着2013年5月交房，但是至今交房时间遥遥无期，&现在孙子都出生了，房子一直没有盖好，儿子只能在外面租房子住。&
　　媒体在维权现场看到，某苑启城售楼处早已废旧，办公设施及房屋出售资料仍留存在现场。据维权者介绍，目前房屋已售出100余套，购房者按照20%、40%及60%的比例交纳首付款，&还有不少交全款的，我们找过开发商多次，一直没有结果。&现场一位购房者称。
　　&听说开发商和一家民间借贷公司产生纠纷，资金链断了，现在没钱盖楼了。&建立维权QQ群后，不少购房者之间流传着类似的信息，&我们今天和开发商一位李姓负责人约好了，争取讨个说法。&
　　屡建屡停各种原因致项目多次停工
　　20日，媒体在花园路及华阳路交叉口看到，某苑启城已经盖到17层，目前已经停工，门口大门紧锁，现场空无一人。&从去年年底就停工了，之前陆陆续续地也停过不少次。&工地附近摊位旁一工作人员说。据其指引，媒体随后来到项目对过施工单位所在的位置，看到一块带有&2009年11月 30日某苑启城&字样的奠基碑被搁置在院内，现场大多是前来维权的市民。
　　媒体了解到，某苑启城建设规模约2.8万平方米，工程造价7000余万元。该项目共19层高，其中1-3层为商用，4层以上为商住两用公寓，总户数为332户。
　　据公开媒体报道，因项目手续不全、更换施工队、资金等问题，某苑启城自2009年底动工后停工多次。媒体20日拨打开发商及售楼处的对外电话，均显示为号码不存在。
　　陷入纠纷某苑启城项目将被拍卖
　　日，有媒体刊登出一则拍卖公告，拍卖标的显示，济南某某房地产开发有限公司在济南市历下区花园路东首路南，证号为历下国用(2007)第100052号(地号为)和证号为历下国用(2011)第0100006号(地号为 )项下的出让地使用权及地上建筑物，参考价为12591.37万元。日10点在济南市中级人民法院举行拍卖会。
　　得知这一消息后，不少购房者纷纷担忧起来，&我们买的房子被拍卖了，我们的购房款怎么办?&
　　22日，媒体联系上开发商李姓负责人，她向媒体介绍，公司在2012年1月向一家商贸公司借款980万元，加利息共计应偿还 1240万元，&后期陆陆续续一直在还，现在已经还了大部分，但是对方不承认，就状告我们，法院判决书下来后，楼盘就被查封了，拍卖后的钱将用于偿还原告、施工单位及银行。&至于购房款如何处理，她表示只能由业主自己来维护权益。
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关于购房者与房产开发商之间买卖纠纷
我于2010年4月在*购买了1号楼6001室一套住房，购买之前本人也说明了自身的情况（以前在上海买了一套房子，于2010年1月份售出后就无自有房产及贷款），开发商说我可以购置此房且可办理7成的银行贷款，当时便配合售楼人员提交了手续签订了预售合同并交付了首付款近15万，没想一个月之后说建行办不了贷款，我当时对售楼人员说不行就退款算了，她说退款肯定不行，说是帮我找另外一个银行办理贷款肯定行，接着过了几天帮我约了负责银行按揭贷款的经理并签订贷款合同，大概过了一个多月，我问了售楼人员办理情况，说还是不行，我当时还是要求退款，对方还是不肯，又让我配合分别办理了两个银行的按揭手续，直到11月份售楼处跟我说银行政策收紧了，要交50%的首付款才行，我当时很生气说是不是补交20%的首付款就一定能办好，对方的回答模凌两可，说是让我等消息，时至今日售楼处给我说现在只有两种办法：一是给我退款，二是让我付60%的首付款或者全额付款才能办理，还说我不及时去办的话开发商准备给我发律师函给我要把我的房子卖给下家了，对于这种情况我想问问您是否可以起诉这个开发商并让他们赔偿我。
　问题来自：湖南 - 长沙　悬赏：0分　咨询时间： 21:46　咨询人：a316829cv
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法律快车律师回复共5条回复
如果是因为你自身的原因办理不了贷款，根据你们合同的约定的处理方式处理，一般是选择退款或者足额缴纳建房款
回复时间： 08:56
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
需要根据合同约定的方式处理。建议带上合同直接咨询律师。
回复时间： 14:28
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
主要是看合同是如何约定的，而且办不下贷款的原因是否是不可解决的。不过，一般来说，合同会要求你如果不能用按揭贷款形式付款的话，你就必须付全款。购房合同一般不会约定因为你不能办下按揭而可以解除，开发商都想好了的。
回复时间： 16:47
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
你所说的有证据的话，可以要求承担违约责任。
回复时间： 13:42
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
还得看你双方的合同以及你掌握的证据来看。具体详情请咨询长沙李凤祥律师事务所，唐忠华律师，法官出身，用心维权，专业制胜。
回复时间： 13:37
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
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非正式购房合同的法律效力
导读：本文为您提供非正式购房合同的法律效力 方面的知识，并对按揭款买房、房屋买卖及房产纠纷等专题进行解读，欢迎浏览。
<房地产纠纷是公民、法人或其它组织之间及他们相互之间基于房屋和土地的权利义务所发生的争议。具体而言，是指关于房屋和土地的所有权、经营管理权和使用权等权益的争议。
九问律师网为您提供方面的，如果您遇到方面的问题可以进行。
[案情简介]
2000年10月，杨某看中某楼盘一套商品房，该房子套型、结构、朝向、环境等都很不错。但当时，开发商尚未取得该楼盘商品房预售许可证。由于担心该房子会被人抢先买走，杨某便和开发商签订了非正式购房合同，合同约定，开发商应当最迟于日交付房屋，如果开发商逾期交房，则按每天房价款的万分之五标准支付逾期交房违约金。如果开发商逾期交房超过一个月，杨某有权解除房屋买卖合同，开发商除退还宋先生已付房款外，还要双倍退还定金。随后，杨某依约支付了2万元定金，后又支付了该房屋买卖款首期10万元。
2000年12月，开发商拿到了该楼盘预售许可证，售楼处要求杨某再来签订正式的商品房买卖合同。杨某正式签约时，发现正式合同中，交房时间被推迟到了日，并且，延迟交付房屋的违约处理方式变成按中国人民银行同期贷款利率计算。对此，售楼处工作人员解释，这只是为了办理购房手续，原来双方签订的合同仍然有效，杨某于是签约，但仍然保存了原合同。
后来该楼盘在开发过程中出现不少问题，开发商擅自更改了小区规划，杨某于是不准备再购买该房屋。2001年10月，杨某向开发商提出，该房已经逾期交付一个月，按原合同规定，自己有权退房并要求双倍返还定金。而开发商认为，杨某既然已经签订了正式的商品房买卖合同，就应该接受新合同的约束，公司可以按原合同规定，自9月1日起承担违约责任，但不能退房和双倍返还定金。双方就此问题无法协商解决。
2002年1月，杨某依法将开发商诉至法院。
[争议焦点]
1、在开发商未取得销售许可证时，杨某和开发商签订的非正式合同是否具有法律效力？
2、2002年12月，杨某和开发商签订的正式契约合同是否有效？
[律师提醒]
购房者在购买商品房的过程中，应当遵循法律的规定程序步骤，简要提示如下：先行委托律师调查开发商信誉及资质查验商品房销售许可证；在交纳定金前，了解将要签订的买卖契约并确定全部条款；交纳定金时须约定，如果最终双方没有对契约达成一致意见，定金应当全额退还等。开发商签约时的所有承诺，应当明确写入正式合同。同时，购房者应当注意保存好买房过程中的有关证据、材料，不要盲目听信开发商没有书面保证的所谓承诺。
[律师分析]
商品房买卖过程中，经常会出现开发商在未取得房屋预售许可证的情况下，以各种方法变相进行商品房销售的情形。下面，就该案中两份合同的效力逐一进行分析：
一、关于非正式合同的效力
杨某与房地产公司签署的非正式契约（我们简称其为旧合同）的效力究竟怎样呢？客观讲，在取得预售许可证前就开始卖房，并与客户签订自己拟订的认购书或买卖合同，这是大多数房地产开发商通行的做法。不出问题，大家相安无事，而一旦出了问题，就只能按法律规定解决。
建设部《商品房销售管理办法》明确规定，开发商在未取得商品房销售（预售）许可证之前，是不能以各种名义、方法销售或变相进行商品房销售的，当然，也就不允许开发商向购房者收取任何具有预付款性质的费用。而上述的通行做法违反了《商品房销售管理办法》和《城市房地产管理法》的规定。依据《中华人民共和国合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，本案中，杨某与开发商签订的旧合同是无效的，不能得到法律的保护。
合同无效，只是导致合同中约定的有关条款得不到法律的保护，但合同双方仍可以在合同约定之外，得到相应法律的保护。《合同法》第五十八条规定： 合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
以本案为例，既然旧合同是无效的，并且合同从签订时起就没有法律效力，那么杨某可以主张该合同无效，并要求退房、退款。而杨某在明知该合同无效的情况下仍然签署合同，其自身也是具有一定过错的，但这并不妨碍杨某要求开发商退还房款及赔偿损失。如果要求开发商支付违约金并双倍返还定金，则是追究违约责任的表现，既然该合同已经无效，那么依据法律规定，当事人也就不承担合同中约定的违约责任。因此，杨某无权同时要求开发商支付违约金和双倍返还定金。
二、关于新合同的效力
事实上，纠纷是在杨某签订了新合同后才出现的，那么，如何认定新合同的效力呢？此时，开发商的合同主体资格已经没有问题，合同内容也是符合法律规定的，那么，判断新合同是否有效，就只能看双方的意思表示是否真实一致。
如果双方之间签订合同时，意思表示是真实的，比如说，开发商已经告知客户，一切将按照新合同来运行，包括交房时间、违约金、房屋面积等条款都已变更，客户接受了这样的变更，或者客户为了得到保障及维护自己的利益，不允许合同的主要条款作变更，要求在新合同中继续规定原有旧合同的条款，开发商也接受了这种意见。那么，双方所签订的合同是建立在公平、合理、平等的基础上的，双方认可了新合同，从而确立了新的权利义务关系。这种关系是独立的，并非是原有旧合同的延续，哪怕是新旧合同中部分条款完全一样。这样的新合同是有效的，双方都要受新合同约束。房地产公司应按新合同约定的时间、面积、条件交房，客户也不可以随意退房。
但本案中情形不同，售楼人员一方面称，旧合同继续有效，另一方面，新合同与旧合同之间存在许多重要条款的不同。这就不能理解为新合同是在购房者意思表示真实的情况下签订的，而应该说，是在开发商售一定程度的误导下签订的，这样签订的新合同，本律师认为应当是无效的，因此，该合同对双方权利义务的约定，也应当是无效的，杨某可以要求退房退款。
但是，如果通过诉讼解决，杨某将面临极大的举证困难，杨某应当举证证明新合同是在开发商的欺骗误导之下签订的，否则杨某将承担不利的诉讼后果。
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