创新•生态•价值 2009武汉别墅可持续发展研讨会 - 热线房产网:武汉人的网上家园 武汉房地产专业门户网站 全面新房资讯 专业房产论坛 丰富的二手房交易信息
地点：F、天下会所
欢迎大家参加由大武汉地产杂志、武汉居周刊和纵横武汉盘龙城置业有限公司共同举办的创新、生态、价值暨2009武汉别墅可持续发展研讨会。
在经历了房地产之后，在2008年有所沉积。作为别墅在传统形式和营销方式将发生哪些变化是我们今天需要探讨的问题。首先请允许我介绍一下今天到会的领导和嘉宾，他们是：武汉房地产开发企业协会副秘书长严宽；武汉青年国民经济研究所所长王涛；武汉市民用建筑设计研究院郑国庆；湖北省美术学院教授詹旭军所长；武汉市知名设计师代表顾泰旗先生等，欢迎大家！
[主持人]本次研讨会我们还邀请到了长江日报、楚天都市报、武汉晚报、长江商报、武汉晨报、热线房产网、武汉电视台等媒体的记者前来参与报道。除此之外，我们还邀请了众多的武汉知名代理机构代表，在这里一并欢迎大家！首先有请武汉房地产开发企业协会副秘书长严宽为本次研讨会致词，有请！&
各位女士、各位先生、各位老总、各位媒体，各位专家学者，首先我代表武汉房地产开发企业协会预祝2009武汉别墅可持续发展研讨会成功举办。今天的会议是非常有必要的，随着国家宏观调控政策的逐步实施，发生了两个很大的变化：第一，对于别墅国家已经明令停止，不审批。这为可持续发展，怎么样充分利用已批准的别墅项目做好文章非常有好处；第二，国家改变了观念，调整供需结构，保证房地产投资规模，促进房地产市场健康发展，这是温家宝总理在两会上面报告当中明确提出来。
对于原来买不起房的问题国家也采取了很多政策，拿出四万亿解决买不起房的问题。改变了一个观念，由居者有其屋改成了居者有其居，来建造一批廉租房，可以出售也可以出租。使“两困”人员房子的居住问题可以得到保障。另外一个是普通商品房，一个是非普通商品房。普通商品房在税收上面优惠2%，另外面积有所限制不能超过140平方米。非普通住宅就是140平方米以上，中间层问题解决了。还有一些白领以及在座的老总们，专家学者他们的住房肯定要超过这个标准，那就需要买别墅。在稀有的项目上面，据我们统计全市大概有84个项目有别墅，类似于F、天下独栋别墅的项目屈指可数，而且很多项目当中所剩别墅是联排别墅，这是中国特色的别墅，因为别墅一般讲的是独栋。而且84个别墅项目既分布在除了青山区以外的15个区，东湖高科技和东湖风景区以及武汉经济发展区也包括在内。对这个项目如何开展得更好，举办单位共同列出了五个议题，而且邀请了知名的专家学者提出五个主题讲座，紧紧围绕着2007武汉别墅可持续发展主题，我认为是很好的。
但是我建议，这里面还缺一项，别墅光是在建造过程当中而且很重要的一块都是以人为本，都要具有特色，要有人文景观还有历史可收藏价值等等，等一下专家学者都要阐述这些内容。还有一个观念就是售后的环境改造以及物业管理问题。&&& 总之，我相信这次会议会取得圆满成功，谢谢大家！
谢谢严处长。接下来有请纵横武汉盘龙城置业有限公司副总经理殷耀东先生致词，有请！
大家下午好！&&& 首先我代表2009武汉别墅可持续发展研讨会的主办方之一纵横（武汉）盘龙城置业有限公司对各位领导、各位专家、各位同仁以及媒体界的朋友能够光临表示欢迎！&&& 作为最早进入盘龙城进行地产开发，尤其是别墅项目开发的地产企业，纵横集团从2002年开始一直倾心致力于在3000多亩的山水坡地之间打造出一个华中区域规模最大的纯别墅社区——F、天下。&&& 别墅是社会顶级人士独享的品牌，是地位和身份的象征。别墅也作为住宅产品中的一个终极产品无异于也承担着更大的使命。为了实现别墅的个性开发，纵横集团从项目的整体规划、设计以及环境到物业管理以及功能的配套等等方面都倾注了心血，做出了探索。&&& F、天下这种别墅产品和同行很多别墅项目一样，在别墅的开发过程之中，我们注重了对山水资源的保护、利用和开发，我们注重对别墅、建筑艺术形式的追求，也凝聚着我们对纯别墅社区的理解。当然，也有进一步对别墅生活情态的探索以及对别墅空间的创新，以及别墅园林生活的憧憬等等这些都凝聚着我们，包括同行在别墅板块的探索。&&& 今天在全球金融危机的大背景之下，别墅板块作为房地产住宅产业中的高端产品，我们如何围绕今天的生态、创新角度进行一些探索、交流，我也期望今天的研讨会围绕这些主题，围绕专家精彩的论述，对别墅的发展、创新提供一些有益的思路和借鉴。&&& 最后我预祝本次研讨会能够圆满成功，谢谢大家！
感谢殷总。今天研讨会分为两个环节，第一个环节是主题演讲，第二个环节是自由讨论。每次讨论或者进行分析的时候往往都是从面到点，从宏观到微观，所以还是从整个目前武汉的经济形式对别墅市场未来的发展趋势产生哪些影响，有请武汉国民经济研究所的所长王涛先生做一个深入的分析，有请！
今天有这么多专家、领导，包括很多业内资深人士，主要是跟大家一起探讨学习。&&& 大家也都知道，从07年到08年，可以说整个全球经济包括中国、武汉经济都发生了非常大的变化，可以说是风云突变。但是对于别墅市场面临前所未有的挑战，我个人感觉其实别墅市场的挑战要远小于普通住宅和其他的房地产类型。
经常跟数据打交道比较多，最近接触很多数据，越看人越糊涂，包括很多宏观经济数据，这些数据让人看不懂，搞不明白。所以今天主要就一些经济现象给大家分析一下，就全国的宏观形势来说，就第一季度数据来看，先说GDP是达到6.1%，今年整个GDP国家目标是保8%，但是就目前的情况来看保8%的目标说得非常勉强，根据几家大的经济机构预测，联合国相关组织机构预测是6.5%，所以要达到8%的目标相对来说是非常难。但是现在发现一个问题，我们不是按照经济规律进行经济增长和GDP增长，而更多的是通过行政手段，比如说固定资产的投资，包括一些促进消费的措施，这些可以说更多的是政治手段强加于经济。
从固定资产投资资金比例来看，国家第一季度资金比例主要是预算内资金，达到104.7%。可见投资拉动主要是通过国家投资，比如说国家发行一些国债，湖北省最近也发行了地方债券，包括昨天又委托财政部发行了30亿的中央债券，所以主要是靠这些来拉动。但是我们根据经济发展规律来看，最重要的核心点我个人认为还是要靠民营经济包括一些中小企业，所以我觉得经济复苏，他们盈利预期的上涨这才是拉动经济的核心，我们最后可能实现保8%的目标，但是后面也可能面临一些问题。&&& 就武汉的情况来看，第一季度数据是回落的。不管是GDP，包括消费指数，价格指数都是有很大幅度的回落。国际经济危机对武汉的影响还是有滞后性的，先从国外到国内，从一线城市到二线城市，所以对武汉的影响可能在后面。现在楼市虽然有一些回暖，所以很多开发企业觉得楼市好了急着涨价，有很多买房的人就急了，后期会不会房子还继续涨？担心在这个时候买是不是合适。所以在这一点上大家都还不要急，保持一个谨慎乐观的态度。&&& 目前到底是信心重要还是黄金重要？专家说信心比黄金重要。但是我们感觉有的时候黄金可能比信心重要，如果你没有黄金就不能进行一些消费，就不能拉动经济增长，不能进行投资。我个人认为现在黄金是比信心重要。&&& 前一段时间对武汉城市圈的高端物业布局也走了一些城市，最后得出一个结论，其实武汉城市圈范围内适合做高端物业的地方并不是很多，就武汉来说高端物业主要是武昌的一江两湖，汉口的两江四岸这些滨江商务区这些高端物业。别墅物业主要是围绕一城三湖，盘龙城、汤逊湖、知音湖、金银湖这几个区域布局。&&& 而在这几个区域里面，盘龙城应该是最适合做高端物业的。为什么这样说呢？从刚才严处长讲的几个要素来说，比如说土地资源，包括山水资源、交通要素，盘龙城紧邻机场，就为这些高端商务消费群体提供一个非常便利的通道。另外还有历史文脉和文化底蕴，盘龙城也是非常深厚的。另外可收藏价值和售后服务，这个主要是靠企业来打造。&&& 盘龙城应该更大规模的做别墅，做这样的高端产品，而不应该做中低端产品，在短期来说可能会拉动地方的投资，给政府税收各方面带来比较好的回报，但是从长远来说是浪费了这块土地。
接下来有请武汉市民用建筑设计研究院副院长郑国庆先生结合实际给我们讲解一下有关别墅产品在建筑规划设计方面的创新问题。有请！
今天参加会议的人员，会议可达到的目的也好，更多的在于怎么样把一个别墅能够建得高品质，或者说通过规划设计把别墅的品质有所创新。今天看到有很多媒体的朋友，还有更多的开发商和代理机构，我尝试以第三方的角度讨论别墅可能更适合于会议的主旨。&&& 首先别墅关键的是“别”，不管是创新也好，可持续发展也好，应该在“别”上面做文章。肯定是有别于现在的城市综合住宅，这种产业或者是物业要有别于他人，是不太可能采用工业化生产或者是大规模化复制的方式来做，因为环境因素在别墅中是非常重要的一个要素，所以在武汉已经成为两型社会试验区大的背景之下，有必要对别墅产品的生活过程，或者是产品的流线，构建产品最后能够出现的机制进行一次研讨和反思，可能最能体现出“别”字所在。&&& 别墅首先是一个高端产品，高端产品是为高端人群服务，所以一般来讲高端人群对于物业的要求个性化是一个非常重要的一环，也是别墅应该有别于其他的城市结构产品，结构住宅不同的地方。&&& 我们看一下国外做独立住宅非常多的发达国家，基本上是采用定单式生产。但是在国家有关房地产发展的时间不是很长，目前的别墅产品生产基本上还是延续跟绝大多数城市集合住宅的市场模式一样。&&& 国外加油站的边上都可以看到一些别墅，别墅市场已经是非常独特，个性化的商品，我们谈到要创新，现在别墅的生产过程或者说机制是不是能够满足国内现有的高端人群个性化需求呢？我们来分析一下现有市场模式，首先是开发商拿地，一般会请咨询机构进行产品定位，市场策划，之后就做规划设计，然后进到产品设计，甚至报规划可能还有开发商对于产品定位的室内设计和环艺设计，这四大类基本上都是在建设的前期要定下来，之后报批审查，拿到施工许可证开工。&&& 开工以后第一件事就是做会所，做样板间，做推广，积累客户。积累到一定的情况下找到很好的时机开盘，后期靠什么？就看建房子的质量，如果房子质量有所问题就靠销售人员来进行营销。这就是现有城市集合住宅的生产方式，这跟我们看到的发达国家别墅产品是不一样的。这当中就有一些问题，最多的问题就是购买者通过别人的脑袋定好的东西要强加接受，最终不满意的可能是面积、房型、价格。这些都是因为既定的市场模式造成，我们现在就要进行创新、探索。&&&
别墅市场需要调整，很多发达国家的别墅产品都是做定单式生产。但是我们做不到，我们只能做相对的定单化生产，这样也符合资源节约型社会的要求。&&&
定单式别墅应该怎么做？开发商拿了地以后要做营销策划，策划之后就是第一次规划报批，报批完了之后就不应该直接做施工图推广，这个时候就可以做会所，做标准房，这是一个临时建筑，也可以是永久建筑，代表整个项目的建设水平、装修标准和建筑风格。在这个过程当中，就可以积累客户，这样就把前面当中规划报批、审查建造大半年的时间用来积累客户，同时对开发企业的前期投入节省很多。在没有完全大面积动工的情况下就要进行客户积累，在积累客户过程当中可以针对每一个客户不同的要求积累下来，这样就可以提供给客户发挥价值的空间，只要有别墅购买欲望的人，给他这样一个空间，同时也是给予产品个性化深挖的过程。&&& 积累这些客户完了之后就要进行规划设计和建造设计，积累到一定程度就可以正式开盘。这个示范效应我想比现在没有把握的投资、建设肯定要好得多。&&& 只要小区大规模的产品都被订购以后，或者是按照客户的要求进行规划设计和规划报审，第二次再来规划审批。通过这样一种方式生产别墅，应该来说跟现有的生产方式会有一些不同，最关键可以对开发商的前期资金压力减轻。也就是说有足够的资金和环境做景观，做主题、配套。
比较少参加别墅的研讨会，我们主要的工作是研究艺术现象，研究人的生活环境问题。首先作为在城市生活中的市民谈谈对房地产商的印象，实际上有很多误解。在这里我非常要感谢房地产商，第一它是我们城市形象的见证者，基本上城市主要的形态都是在房地产开发商大的建筑之下造成，所以在城市改变当中开发商起着一个主要的作用。&&& 第二，开发商给我们带来普通老百姓新生活名词。现在国外新生活的名词，因为开发商不懈努力，给老百姓带来了巨大的对外交流，对所有的全世界最先进生活的引领和介绍，我觉得开发商是功不可没。虽然有一些缺陷，至少是给老百姓打开面对全世界的眼界。&&& 第三，是GDP的推手，是经济发展重要的组成部分。&&& 别墅项目在全国的叫停，我认为是平民愤的政治现象，以后这种现象还会延伸。我们仔细看一看，不管是美国、欧洲、英国、法国别墅生活不是属于顶级人群的生活方式，基本上是中产或者中产以上的人群基本生活方式。在这种情况下，我们国家不久以后已经慢慢的往这些方面发展。
我们以后在房地产策划上面要去富人化，去浮化的概念。到目前为止我们所宣传的资料，住别墅就是有两个孩子，有一个保姆，家里有二条狗在那里跑来跑去，然后有一个躺椅，这种生活好象并不是自己要过的生活，而是过给别人看。实际上这个阶段渐渐在改变，我周边有一些朋友不敢把自己叫富人，但是很多人都有自己的别墅。&&& 别墅现在很多突出的现象就是大家比较强调别墅资源的稀缺性、增值性，但是很少考虑怎么样真正居住在别墅里面。我们一直在研究，应该在别墅里面建设一个主题化的生活。
学规划的人都知道，农村人口聚居就是要扎堆。我们再看看国外，相当一部分人群是以产业结构聚居在一起，我们自己的生活可能慢慢过了炫富的阶段以后就需要自己真正的生活。&&& 艺术家给我们提供一种方式，在郊外用自己的爱好和生活愉快的工作，实际上把这两者结合在一起，由此我们可以推广，以后在设计的时候是不是除了会客厅，除了卧室会给大家准备一个工作室。这个东西是展现为自己过生活的标志。&&& 另外武汉在定位上面属于二线城市，但是有一点在文化的传承历史性上我觉得全国没有一个城市敢小看武汉的文化底蕴。在三十年代全国有两个城市，一个大汉口，一个大上海。所以说我觉得在引领这种新生活，房地产商有很大的资源改变城市，稍微有高度的房地产开发商除了赚钱应该有这个责任引领武汉市作为文化大都市本身的特征，应该提倡过自己的新生活，我们应该强调创造一点真正武汉人的生活方式。&&& 现在大部分买别墅都是为了保值，但是真正自己住还非常的困惑，怎么样能够让别墅为自己服务是很重要的。所以这是对本地文化自信的推进，谢谢大家！
感谢詹所长。接下来邀请代理机构的代表，今天到来的有合富锦绣曾经成功的操作了人信千年美丽，巢NEST。
[合富锦绣]
我先来给大家讲一段对话，这个对话是开发商的老总和消费者之间的对话。客户就提出买别墅的时候我想要一个很大的花园，我想要一个很大的地下室，很大的卧室，很漂亮的会所。他想要的很多东西，最后开发商老总就说那你想出多少钱呢？他说我想出不到两百万。开发商老总又回话说，如果你想要的东西都满足的话可能两百万不够。从这段对话里其实可以引出一个观点，这个城市的别墅价值其实是被消费者以及被城市和城市的开发商做低了。&&& 为什么这么讲呢？我曾经和很多开发商的老总探讨一些问题，我们说想做什么。很多时候到最后开发商的老总都是一个观点，我们不能说他错，但是我们也可以看到为什么这个城市的价值远远被做低了。他们的想法很简单，如果这些东西都做了，或者做到位了，那我应该卖什么价呢？如果能卖什么价就做什么产品。
其实这很矛盾，而且确确实实也是现在武汉市产生了这么多建筑垃圾，这么多消费者不受欢迎的产品根本原因。一方面开发商每年在花大量的资金做广告，一方面房子卖不好的时候老总开始让员工，让销售人员做俯卧撑。以至于到最后别墅还是有一些问题，其实这里面最根本的问题还是开发商在研究产品的时候我们是一种什么样的心态？我们想一想同样在国内做别墅的产品，是一种相对比较粗矿的心态在做还是精耕细作雕刻的心态做产品？最后所做出来的东西一定是不一样的，所能体现的价值也是不一样的。&&& 所以现在在武汉市别墅应该是很有价值的产品，而且也非常能够卖得动的产品。而现在也出现了各大板块相对比较滞销的状态。老板在用平民化的思想做别墅，以至于别墅的价值做低了。
第二方面，别墅准确的说应该是一个奢侈品，可能一个联排别墅做好一点可以卖两百万，独栋要卖五百万，所以准确应该是一个极度奢侈品。对这种奢侈品的消费心态目前能够消费别墅的一群人他们在市场上拿着钱找不到想要的，这是根本问题。比如说像刚才的对话者，准确的说他不应该是别墅消费群，只是在现阶段武汉别墅价值被严重做低和估低的状况下够得上别墅消费。&&&
所以武汉城市别墅价值应该有待于今后的挖掘，其实别墅的保值功能和增值功能应该是所有物业形态更高的，这是对别墅价值分享的两个观点。&&& 对于目标圈层营销的创新，我们在十多年的销售过程当中圈层营销始终是我们做营销的拐杖之一。我只是想谈一下目标圈层营销每家公司都在谈，每个开发商、每个代理公司也都在做，但是如何能够把它做到位，如果能够把它做好？其实我想讲两个前提。
我们有一些别墅消费者，对开发商或者是营销代理机构邀请坐在一起，一群满意的人和一群不满意的，如果我对这个别墅很热爱，把很热爱的人邀在一起可能能够带来良好的销售回报，但是如果一群不满意的人坐在一起可能就是怨言。我想这就是圈层营销很多机构没有做好的根本原因，要把圈层营销做到位，做好有两个根本因素：&&& 第一个根本因素是销售人员和客户建立起良好的情感，这只是前提之一。&&&
第二个根本原因不仅仅销售人员和客户建立起良好的情感，更多的要把这种情感移植到开发商和客户之间的情感。而现在这种情感是需要去做大量的工作。&&&
我们在座有用联通，有用中国移动的，其实这段时间我用的是中国移动，联通经常在跟我打电话，想让我换一个联通的号，而我没有换。为什么？因为中国移动经常在跟我发信息，经常给我关怀。这种关怀是不需要经费的，只是发信息而已，不停在对客户进行维系，从没有间断。
目前很多机构是没有做到位的，以至于客户买了房子以后无法形成圈层，甚至他带了朋友过来，可能沉默的离开了。要想把圈层做起来，就需要开发商和客户的情感维系做大量的工作，包括在产品的研发上，在后期的投入上需要做大量的工作。在圈层营销说，销售机构和开发商能够在情感上，在产品上给客户更多，更细致的关怀和关爱，我想圈层营销能够做得很好。如果说开发心态能够树得更正，别墅价值也应该能够体现本身应有的价值，而不是今天别墅连市中心公寓的价值都还抵不上，这就是城市再做别墅的时候最大的问题。&&& 谢谢大家！
接下来想请设计师代表杨大明先生就设计如何体现建筑价值提出自己的看法。
我作为所做的工作主要是从事室内设计，也就是为广大的房地产开发商服务。我们从02年开始基本上主要的业务都集中在房地产，样板房、销售通道、会所。&&& 今天给我的内容就是符合通过设计来提高别墅的价值和品质。别墅生活是一种身份和阶层的象征，我们回想一下在过去十年有时候碰在一起问一个问题，你们家住多大？今天不是问这个问题，而是问你们家住哪里？这就是一个概念的转变。过去是改变居住的面积问题，今天是提升一个居住环境问题。你说今天住哪里别人就知道，知道你住哪个楼盘就知道是什么身份和阶层。
设计实际上也是伴随着中国房地产的过程走过来。刚才说到有一个现象，很多开发商做样板房反而很多客户要点着买，实际上这就是卖一个设计。这就给设计师提出一个问题，怎么样把高端客户别墅的品质以及价值更大提高。同时对于开发商做的就是建筑房屋的室内美容师。我们做的很多项目都是很多户型不好拿出来做的，就是这个不好卖积压产品太多了要做样板房，这样我们通过设计的手段焕然一新这样来带动销售，这也是行业内的现象。
今天我的主题就是谈设计，设计就是生产力，在国外都是靠创意产业来进行对外输出。国内深圳应该是设计之都，深圳也把设计提出创业立市来提。二线城市很多开发商有的都是在国外找，或者在深圳找，其实本土也有很好的设计师以及很好的作品。从设计的角度从房地产来说拉动销售，在武汉比较重视营销都是来自沿海的一些开发商。&&& 在目前房地产的低迷状态，更加体现营销的重要性。我们做的主要是营销服务，所以更加体现室内设计的重要性。作为一个别墅项目不光是室内设计，别墅项目有别于普通的商品房，就在于项目的高端性。这种高端性首先是占据了稀缺的资源，独门独院，概括还有景观设计，所以还是一个大的设计圈。除了景观设计以外，又把设计细分为硬装设计，还有很重要的一点就是软装设计。
软装是一个专业术语，就是布置。做硬装来说主要是在房子里面不可移动的造型和家具。所谓的软装就是房子里面的摆件、布艺。软装是近两年来的新行业，对业主来说也是过去忽略的。我看过很多高端别墅的项目，我感觉最后变成介绍材料，反而家里的成色没有一件艺术品，家具很普通，布艺没有设计，这也就是设计人员工作不到位的地方。&&& 很多业主花了很大的价钱做了自己的豪宅展示给朋友看，最后感觉冷冰冰，没有一种生活气息，而且很大程度上就是照搬五星级酒店的做法，大量采用酒店的成色，跟家的感觉很不一样。&&& 在国外对于室内装修反而不是很在意，在配饰和软饰上面下工夫。不管是客户也好还是样板间，软装配饰的重要性也是近几年来要大力提倡。设计师针对大的别墅项目一定要从硬装到软装配饰要有系统的设计，而这种系统设计就是武汉市一些设计师达不到的。作为目前武汉的设计师仅仅是在房间上面进行一些规划、设计。
为什么样板房能够打动客户，而且很多人争相买样板房？其实买的就是设计。&&& 谢谢大家！
刚才杨总提到一点，在整个样板间装饰甚至对外表现的方面应变有余，相对于软件方面有所不足。最后有请热线房产网丁总站在媒体的角度谈一谈。
生活是建立在物质的基础之上，但是对这一点我倒是有自己的意见要发表。现在在武汉不管是室内高层的大户型豪宅还是郊区的别墅项目，应该说涌现出了一批所谓的豪宅项目。生活方式营造责任在发展商，在做这个项目的时候只是解决了中国人面积和区域之后，实际上真正的豪宅给人展现的是一种生活方式，而这种生活方式对于刚刚走入小康社会的国民来讲，大家以前是没有经历过，也没有想象过的。&&& 所以以前也听到过这样的笑话，原来的设计师设计房子可能是一百平方，一百二十平方设计成三房，后来尺寸做大了，让设计师做到一百八、一百九的时候，他的想象可能也只是做一个三室两厅，四室两厅，可能是一个量的叠加而不是一个质的飞跃。&&& 如果要产生质的飞跃必须有这样几点，首先开发商必须了解真正的高尚生活是什么样的，除了面积之外还有哪些生活的内容，比方说设计方面的享受，健身方面的享受还有其他一些棋牌等等特殊方面的享受。跟设计师、设计院充分的沟通之后，在产品设计规划的时候在心目中有一个未来的豪宅或者说别墅这样的业主，他和生活市区里面有一种不同的生活方式，在这样固定的生活方式引领之下展开整个小区的规划，展开户型设计，展开室内设计，这个时候我们呈现给业主的就是一种全方位的全新生活方式。而不仅仅是说面积更大的三室两厅。
说到这一点，我记得有一年到上海去参观蛇山下面的一个别墅项目，那个项目大概是两千多平米，在这个别墅项目里面除了我们常规意义上理解的空间之外，里面有台球室，有家庭的影音室，游泳池。这样看到两千多平米在一般概念里看三口之家觉得是很奢侈，很浪费的空间，在这个里面你会觉得每一个空间都非常的紧凑，每一个功能空间都有特殊的生活方式展现，而不仅仅说更大的面积，更大的面积对于目前的工作家庭来说并不是他们所需要的，大家更需要的是一种复合的功能，不同于一般普通民众的生活模式。&&& 这种生活方式对业主来讲还是业主的朋友来讲会乐此不疲。我觉得媒体在中间只是对即有的东西做一个传达，媒体不可能把不存在的东西无中生有，所以要解决别墅的创新，一种升级，一种别墅生活价值的体现，首先在于发展商，然后在于设计公司，建筑公司，室内的装饰公司等等。
由于时间的关系，我们刚才在第一个环节邀请了很多的代表包括开发办的领导，科研机构的专家都站在各自的角度论述了自己的观点。按照此次研讨会的安排，第二环节是一个交流。首先有请华力置业王总做发言。
[华力置业]
谢谢大武汉地产，谢谢F、天下殷总。在讲话之前我首先向刚才湖北美院詹旭军先生表示敬意，已经很久没有这么来评价开发商了，很久没有这样理性的对待开发商，对待开发企业的声音。&&& 作为业界的一分子，我到湖北来了两年多，香槟半岛这个项目做了一年左右的拆迁，一年左右的建设，有很多的体会，在这儿跟大家分享一下自己的感受。&&& 首先讲到武汉房地产市场我认为复兴与复苏的问题。武汉目前处在房改房的进程当中，各界普遍认为存量房大概在12万套的数量，我们认为上半年消化5万套，下半年消化5万套。上半年消化5万套的依据是什么？因为有3、4月份的房地产市场复苏所以我认为没有问题。下半年能消化5万套的依据是什么呢？因为金九银十，所以我认为今年至少卖十万套是没有问题。&&& 如果是这样的情况，武汉市到年底存量房也只有两万套，所以我觉得大市场来分析一下，所以没有什么可以觉得恐慌的。为什么造成今天的困难？就是07年房子太好卖，07年底、08年开工量太大造成今天的局面。我认为武汉的存量房应该在3万套到9万套之间，少于5万套房价肯定要上升，大于5万套房价也会受到震动。如果说今年开发商普遍预期不好，预期不好的结果大家不开工，仅限于已有的房屋，所以我认为目前的市场是没有问题的。&&& 中国目前的阶段就是在去化存量房。如果金九银十房屋在合理的存量之下，开发商的信心建立了，企业就开始开工，聘用人才大规模的配料，中国经济下一轮高速成长期即将来临，这个市场就是这样。
今天讲的是别墅论坛，我来谈一下别墅方面的问题。成熟的城市一、二线城市都有这么一个特点，我们在国内不少省内城市做了别墅产品，在华东、长三角地区，东部地区合肥都有一个问题，城市人口总需求量的1/3是年别墅的需求量，别墅就包含连体和单体，还包括其他的高端物业存在。&&& 武汉市人口是八百万，如果按照还不是很发达的经济来算，武汉市每年需要的别墅产品大概是四千套到八千套，我们按照这样的比例来计算市场的时候在昆明、苏州都使用了这样的比率。武汉的别墅市场和高端市场现状是什么呢？&&& 目前已经建成在售的别墅近城区大概三千多套，批准后在建的规划大概在六千套，这两项和起来在一万套以内。如果好的园景房子在一、两年之内在卖光了，所以我把武汉别墅的市场真相跟大家做一个汇报。&&& 房地产商最关心的就是宏观经济，宏观经济与房地产业密切相关。金融危机首先打击的就是金融业和不动产业。武汉城市和江苏很多东部沿海城市所不同就是市场非常大，需要培育或者正在发育当中。为什么这么说？在江苏大家都知道，最好的城市不是南京，苏州人说苏州比南京好得多。江苏的市场是一个大市场，南京的市场仅限于南京。在山东也是这样的情况，因此要看山东的市场潍坊、烟台都要算。
中国中部的龙头大武汉地位在湖北省没有任何一个城市能够相比，因此武汉的市场部仅仅是武汉现有居民的市场，而是整个湖北省或者是中部地区的市场。因此武汉市场别墅预期我认为还是充满信心的。湖北市场也是没有任何问题，经济社会摆脱危机，摆脱困难预计今年下半年开发商会大量开工。&&& 培育市场是一个非常重要的事情，前面我们讲了很系统，很专业的问题，产品如何实现发展，如何把城市建设更加美丽，把项目做得更加美丽，能够实现好的销售有很多工作要做。现在富人郊区化的问题需要开发商传播这样一些思想，今天主办方组织这样一个活动我感觉非常好，让武汉消费者真正了解市场真相，房地产好了，所有的经济都会运作良好。&&& 盘龙城的市场在众多市场里面我认为是最适合做别墅的区域，我并不是说一城三湖之外其他就不是了，所有的地方都有特殊人文景观独到之处，盘龙城更适合做别墅是因为附近有机场，机场在发达国家都是代表城市的未来，机场附近都是适合做高端物业，富人区。&&& 华中随着居住分化的问题越来越理想。别墅富人郊区化的问题呈现什么问题呢？在市区里面有一个正常的现象容积率超过2.5的住宅是否还能叫豪宅？或者说容积率达到3.0以后停车量能够解决30%的人，也就是说70%的业主无法停车，高容积率的住宅原本就适合经济适用房的范畴，本身就是提供给中产或者是没有车的家庭解决居所的地方。&&& 现在富裕起来的一些老百姓还没有意识到这样一些问题，实际上就是容积率太高。为什么要提倡富人郊区化？富人自己家里有多部车，然后让市中心的房价下降，有利于城市和谐。现在富人在城市的中央，把房价炒得很高，中产买不起房子，大家就在抱怨。如果富人到郊区来做，城市的高房价自然就降下来了，有利于市场的和谐。&&& 谢谢大家！
操作项目非常道的毛总也在现场，有请蔡总谈一下纳帕溪谷的操作情况。
[非常道]前面的专家谈了很多，我想把这个问题简单化一点，我相信没有一个好的东西，一个有价值的东西是不被人认可。一部好的劳斯莱斯汽车开不出去，一个好的LV卖不出去。所以我想简单化到一个什么样的程度呢？我个人认为目前武汉的别墅开发水平太低，真正没有见到能够质量很好的产品，能够像北京、上海甚至像重庆开发商开发的产品。更重要的是武汉本土的开发商在这一方面做得远远不够，这是我个人认为在武汉这么多年来包括操作别墅认识很深的一点。虽然这一波经济危机到来之后，影响最大的是房地产的别墅高端产品。&&& 我们也没有想过，一旦经济回暖的时候别墅的需求放量的时候，我们是不是有这样好的产品应对市场。今天F、天下的老总也在这里，我想问问大家F、天下当年是怎么成功？在当时的别墅市场里面做了一个非常棒的产品，得到了很高的认可。但是今天来看，我个人认为还是不够。&&& 我们应该在别墅这样一个房地产最高端、最尖端而且是最容易做的，最难做的物业形态中比拼的不应该简单是一方面的问题，而是整体综合意识的比拼，是艺术的比拼，是工艺的比拼，所以在别墅的营销、产品这些都不重要，一个好的东西，一个有价值的东西，一个能增值保值的艺术品一定是能够得到认可的，一定是能够得到青睐，它也一定会体现功能和使用价值。&&& 谢谢在座各位！
接下来邀请一位设计师代表那就是顾泰旗先生。我想提出一个问题，我们的别墅产品消费者最喜欢住在什么样的房子里面？就是各类消费者的喜好分类，最希望自己的别墅需要哪些功能。
今天大家谈到武汉市的别墅可持续发展的问题，刚才我听到所说的产品品质还有很大的提升空间，这一点我是相当认可的。我刚刚从北京回来，谈一下我去参观北京号称非常有名的著名明星买的别墅群，外观还不如F、天下。&&& 整个中国的别墅区水准还是处于非常低的水平，我们的别墅受众群应该住在一个什么样的房间里面？我们未来应该设计什么样的房子让他们来住。&&& 第一，什么叫别墅呢？我们总是说希望能够看得见风景的房间，首先在功能空间或者是主要生活区里能够看得见风景。其次就是尺寸问题，所应该具备的功能都必须拥有，比如说有地下层，有酒窖，有娱乐室，有园丁房，有司机房等等。从功能设计上来说更希望还有一部分有游泳池，我们怎么来定义别墅的可持续发展？我们武汉缺什么样的产品？我觉得这其实是今天来到这里的别墅产品提供商所应该考虑的。我们可持续发展做什么东西给人家？&&& 还有一点就是从设计师的角度来看待这个问题，我们更希望未来做出来的别墅首先在外观上可能有更多属于个人个性化的东西，这样的别墅可能在未来的五十年，六十年甚至一百年流传下去，价值远远超越了能同时在某一个地方在建这样一个别墅，特别是艺术价值和历史魅力。&&& 既然是讨论可持续发展，我们就不妨把高度放得更高一点。我的理解可能跟开发商有所不同，大家知道做个性化产品所需要付出的成本相对而言是很高的，在市场经济低迷的时候来谈这个问题也许会有人觉得是不是稍微过早了一点？其实不尽然。香港在六十年代，七十年代股灾和房地产低迷的时期，跟现在也差不多。但是所有坚持做好产品的公司最后成为了香港房地产的主角。从上千家小房地产公司最后变成十几家的垄断公司，其实我觉得越是在这样一个低迷的时候，越是要把产品做好，其实做好产品就是最重要的。&&& 谢谢大家！
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我们公司也是致力于思想的发动，我个人是比较欣赏任志强的。他说的一句观点虽然引起了很多争议，但是从另一个角度折射是很正直的。今天我抛的两块砖一定很精彩，而且一定能够反映目前的现状。&&& 第一块砖武汉的别墅好卖，没有卖不好的别墅。首先从全国大的趋势来看，这次金融风暴有两个层面的产品从大的宏观面来说是不受影响的，第一个是以稀缺资源委代表的，高端产品，别墅类的产品是不受太大影响的；第二就是以经济适用房的价格满足刚性需求的产品是不受影响的，往往受影响的是中间层面的。&&& 虽然在金融风暴中各行各业都受影响，楼盘不好卖。但是大家有没有想一点，在经济状态好的时候是富豪，在经济状态不好的时候可能资产缩水了但是还是会买别墅。也就是说别墅还是很好卖的，这是第一个观点。&&& 第二个观点，我05年从广州来武汉，现在也定居武汉了。通过四年对武汉的了解，以我的视角看待武汉。武汉实际上是一个好面子，爱学习但是又比较自信的城市。我们可以看到，别墅的产品刚刚几位朋友说了，别墅太少了。实际上目前别墅市场都有一种跟风的状态舶来品。但是真正买别墅的并不少。从这种角度来说，比如说武汉我们谈中部崛起，中部崛起需要一些东西来援助，往上流社会武汉还没有一个真正高端，非常主流的圈层。别墅其实就是满足这些人的需求。&&& 武汉八百多万人群身价上千万还有很多，但是武汉还有只有上百万的别墅，甚至几十万的别墅，所以从这个方面印证武汉别墅好卖，没有卖不好的别墅。
第二块砖武汉别墅不好卖，因为不能不懂消费者的心。为什么这样说呢？比如说今天的F、天下、纳帕溪谷、人信千年美丽、庄园1896等等这些别墅，都尊贵吗？肯定都尊贵。园林做得好吗？我相信还可以，它的景观、服务，产品难道很差吗？不差。我相信这些产品都相当的棒，在武汉可以说是高端中的高端。没有理由不相信它不好卖。&&& 第二，我想从营销的角度来看待生活中尤其是现在在传播营销界还做得非常成功的，我最近在思索一个问题，虽然史玉柱说的送礼就送脑白金很恶俗，但是从营销结果来看非常棒。为什么棒呢？一个是改变中国上下五千年一种送礼的消费情况，大家送礼都送烟和酒，随着生活的发展大家希望送健康，你送礼送脑白金。其实我们从这个角度来看，消费者往往是很傻的，但是傻得很可爱，很善良。关键是你作为一个开发商也好，营销结构也好甚至推广机构也好能不能读懂消费者的心，能不能在他的心中引导他，适当做一些偏好的需求，这些上面我认为很多还有需要改进的地方。&&& 消费者不知道谁好谁不好，不像在座的开发商和代理公司，这个时候需要引导。其实可以买F、天下，可以买纳帕溪谷，可以买千年美丽，在这个时候就需要引导占位。消费者需要从营销的角度创新，要引导他，要读懂他的心。
刚才各位专家讲了很多，给我也有很多启发。今天是别墅可持续发展的论坛，所以我们主旨是希望整个武汉的别墅板块有一个闪亮的形象，有一个可持续发展。&&& 所以今天论坛我们不会针对个别楼盘之间的优劣好坏进行一个比较。F、天下面世七年，七年的过程之中我们不敢轻言成功，但是我们一直在努力，我们希望别墅板块能够得到媒体、新闻界各位朋友更多的关注，当你们在关注地产的同时，把你们的视角关注一下别墅的板块。&&& 我希望媒体朋友传递一个信息，今天的研讨会我们深切的感受到在座嘉宾也好，开发商也好都表示出对市场坚定的信心，我们希望后期相关的报道、以后发展过程当中，媒体更多的反映地产企业、别墅项目对市场的信心，积极、向上、乐观的态势，让消费者对市场有一个比较清晰的梳理。
刚才嘉宾谈到了别墅是个性化的产品，武汉的别墅是价值被低估的板块。这两个结合起来我们希望媒体能否在别墅，金融危机大环境下做一个很好投资理财的产品，把别墅的居住价值关注的同时能够挖掘一下投资价值，从这个方面可以进行一个引导。&&& 地产发展过程中别墅的发展，F、天下发展过程当中，一直有大家的支持和努力，希望你们和我们一道一路前行，谢谢！
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