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[ 本帖最后由 xfz777 于
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殷哲：当前中国房地产市场仍处在阶段性调整
　　2014年以来的这波房地产市场回调，出乎业内绝大多数人的意料。伴随着市场调整，关于国内房地产市场发展空间的质疑声来势汹汹。　　对此，诺亚（中国）控股有限公司执行董事、歌斐资产管理有限公司创始合伙人兼总裁殷哲在接受中国房地产报记者采访时表示，中国房地产市场起步较晚，至今还未真正市场化，不足以形成真正市场意义上的周期。从改革开放以来房地产发展的数次起落看，中国房地产“周期”实际上是政策或货币信贷影响下的短期波动。结合当前经济增长、货币金融环境、人口结构及城市化进程等方面，虽然当前处于低位，但经过一个阶段调整后，仍有继续上升空间。　　中国房地产报：有观点认为，中国房地产市场已经由卖方市场变成了买房市场，房地产形势难以改善的根源在于房地产市场供应过剩，你怎么看？　　殷哲：从中长期来看，房地产市场增量供需或趋于平衡，但存量缺口的消化仍是漫长过程。在过去16年里，中国房地产市场出现了严重的供不应求，这是导致这些年房价成倍上涨的最主要原因。未来5年增量市场或过剩7.5亿平方米，但与存量缺口相比仍有巨大差距。国家统计局的数据显示，到今年6月底，全国商品房在建未完工面积达到44亿平方米，如果按2013年的商品房竣工面积（8亿平方米）计算，把这些在建项目完工需要大约5.5年的时间。在这5年多的时间里，按城镇人口每年新增1800万人计算，城镇常住人口会增加约9000万人，按人均居住面积33平方米计算，这些新增城镇人口所形成的潜在住房需求约为30亿平方米，加上旧城改造形成的需求（约为6.5亿平方米），总需求约为36.5亿平方米。也就是说，在不考虑现有城镇居民的改善性住房需求和投资性需求的情况下，今后5年城镇住宅房地产市场将出现新增供应大于新增潜在需求约7.5亿平方米（44亿平方米减去36.5亿平方米）的现象，房地产市场增量供需正逐渐趋于平衡。　　而考虑到中国城镇化率依然只有53.73%，按照城镇户籍人口计算更是不足40%，因此城镇居民规模仍有相当大的增长空间，因此，中国房地产市场从供应极度短缺的状态走向平衡的过程将远比外界想象的要长。　　中国房地产报：有市场人士预计，中国空置房最保守估计超过5000万套？　　殷哲：5000万套空置房如成真，以套均100平方米计算，全国共有50亿平方米空置面积；而2009年~2013年5年全国商品住宅销售面积总和为49亿平方米，年全国房地产企业购置土地占地面积是38.49亿平方米，按照我国城镇平均容积率1.36（中金公司测算）计算共52.34亿平方米。如果5000万套空置房是真的，则意味着2009年至今全国所有成交商品住宅都无人居住，2004年至今开发商所有拿的土地建造出来的项目无人居住，这显然和实际情况不符。　　中国房地产报：另一种声音则认为，中国房屋自有率已经达到80%，只有20%的人没有买房？　　殷哲：住房自有率80%或许不假，但我国城镇居民目前所拥有住房总体偏旧，具有强烈的更新住房需求。全国城镇人口中有22%居住在20世纪90年代之前的住房内，有57%居住在2000年之前的住房内，据我们简单测算可得，全国共有1.35亿人居住在20世纪90年代之前的住房内，有3.51亿人居住在2000年之前的住房内，这些人群都是潜在的改善型需求，按照人均30平方米的居住标准，共有184亿平方米的潜在需求，考虑购买力的问题，即便打个对折也有90亿平方米，比2000年~2013年全国商品住宅销售总量85亿平方米都要多。　　中国房地产报：房地产市场已经出现了严重的区域化现象。分区域看，你觉得哪些区域的房地产更有投资空间，哪些区域存在风险？　　殷哲：一二线城市前景总体看好，三线城市存在局部供应过剩，总体风险大于机遇。　　一线城市和部分沿海二线城市，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等住房供求矛盾激烈，房地产市场长期风险低。北京和上海是我国两个中心城区常住人口超过1000万的城市，而深圳非户籍人口占比更是超过70%，即便未来我国对超大型城市的人口规模将实行严格的控制，但在经济发展和城市建设的高地效应的影响下，行政性限制人口流入的管控难度极大，在很长一段时间内这些城市仍将是人口高流入，其房地产市场严重供不应求的状态延续。　　二线城市和部分沿海三线城市，武汉、长沙、成都、合肥、郑州、苏州等人口流入速度明显加快，房地产市场正在进入扩张期。伴随着沿海产业内迁和我国经济增长重心的移动，来自内陆的转移人口不再单一流向沿海发达城市，其本省的中心级城市开始成为重要的选择，同样的，沿海地区部分产业经济发展迅速的三线城市的人口外流规模也明显收缩；另外，随着多年来一线城市和沿海发达二线城市的人口持续集聚，其城市拥挤效应开始爆发，这也一定程度上促成了流动人口的回归。以长沙为例，“北上深”平均人均GDP仅是长沙的1.1倍，但房价却是长沙的4.7倍；苏州的例子更为明显，其目前的人均GDP已经超过“北上深”均值，但房价依然不足“北上深”的一半，从生活的性价比来看，这类城市的吸引力正显著上升，而沿海发达城市则相反。　　从当前的情况来看，内陆如重庆、武汉、郑州、沈阳、西安、成都等人口都在快速集聚，反映在房地产市场上即是交易量的持续攀升，并且这样的扩张已经做到了逆行业周期。　　三线城市即普通地级市经济建设水平仍需提高，部分城市存在严重的过度开发。目前行业内普遍对位于所谓“城市群”规划中的三线城市抱有较好的预期，事实上，在2011年的那波全行业进军三线的大潮中，这类城市也是集中被关注的对象。而我们对此是持怀疑态度的。　　中国房地产报：下半年房地产调控政策是否可能发生变化？　　殷哲：很多人以为政府调控房地产行业的时机选择是房价，但房地产市场上真正与此紧密挂钩的是房地产开发投资和商品住宅销售量，前者对固定资产投资的贡献率长期保持在20%左右，而后者则直接决定房地产交易税费的规模，进而影响政府的财政收入。事实上，政府的屡次调控，其根本的时机选择并不是外界普遍认为的房价涨跌，而是投资增速和市场交易量，而这样的关注重心是和政府的根本需求紧密联系的，预计在这个问题上短期也很难有显著改变。
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中国楼市调控一周年透视：部分房价松动 整体格局僵持
　　楼市调控一周年透视
　　新华网北京４月１４日电（“新华视点”记者刘元旭、叶锋、邓华宁、黄玫）以“新国十条”出台为标志的新一轮楼市调控满一周年，国务院督察组正在对部分地区房地产市场进行监督检查，调控政策力度不断加强。
　　一年以来，“限贷”“限购”“限价”“保障房提速”等一系列调控措施相继出台，房地产市场过度投机行为及房价上涨过快势头得到了明显抑制，有关房价只涨不跌的神话已被打破；与此同时，保障房建设加速推进。
　　一周年之际，如何解读目前的房地产市场？新华社“新华视点”记者近日分赴北京、上海、广东、江苏等地进行了调查采访。
　　房价：不是此消彼长，就是此起彼伏
　　在连续不断的调控政策“重拳”作用下，北京、上海、广州、深圳等一线城市房地产市场成交量萎缩，房价也出现松动迹象。
　　监测数据显示，３月，北京商品住宅成交平均单价环比降幅超两成，同比１９个月来首降；上海７４个二手住宅重点监控板块中下跌板块比上月增加４个，二手房成交均价环比微跌；深圳新房成交均价环比下降５．６５％，今年来首次跌穿２万元；广州网签成交均价环比下跌２．１６％，连续４个月逐月下降。
　　江苏东凯置业董事长包天雷认为，限购令出台后，一线城市商品住宅的成交量普遍缩水了五成左右，有的达到了七成，价格及需求得到了抑制。
　　复地集团一高层直言：“如果不是调控，现在一些城市的房价可能要比去年底高１５％到２０％，调控效果明显。”
　　南洋地产中国区总经理钟沛认为，３月部分城市房价环比下跌，多因受限购令影响，高价住宅成交量减少，而“刚需”购买住房基本是总价相对低的城市周边中小户型，拉低了成交均价。广州房地产专家韩世同也表达了相同的观点。
　　此一地房价受到抑制，而彼一地房价受到激发。例如，一些不限购的中小城市楼市渐趋火热。据权威部门监测，３月份，５１个未实施限购的城市新建商品住房成交面积同比增长。
　　业内人士认为，房价走势出现了“按下葫芦起来瓢”的复杂局面。
　　记者在广东调查发现，２０１０年１０月，广州出台限购政策，而不在限购范围的增城房价四个月上涨近四成。今年２月，东莞厚街镇商品房均价环比上涨１３％，前来置业的广州客、深圳客增加。肇庆２月房价上涨一成多，有的重点楼盘购买者中外地人甚至超过本地人。
　　一些业内人士及专家认为，楼市调控一年来，打击过度投机效果明显，但房地产价格从总体上看，是涨跌互现，呈现胶着和相持状态，调控进入了攻坚阶段。
　　１３日召开的国务院常务会议，也指出“多数城市房价还在上涨”“有的城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变”。
　　预期：看涨有所动摇，看跌比较谨慎
　　影响预期是调控楼市的一个重要手段，经济学家许小年曾说：“预期而不是当期供需决定价格。”
　　记者调查发现，随着中央不断加大楼市调控力度，去年４月中旬以前的楼市预期已被打破，认为房价只涨不跌的人明显减少，一些人改变了过去的看法，认为房价“多少会跌一些”。
　　一季度央行在全国５０个城市进行的２万户城镇储户问卷调查显示，对调控后房价走势，近２０％居民持“下降”预期，３３％预测房价将“保持稳定”。
　　南京网尚集团董事长胡光辉表示，中央调控房地产的决心很大，“限购”和“限贷”堪称这一轮调控的“大规模杀伤性武器”，而且在短期内撤出的可能性不大，增强了市场“看跌”预期。
　　据上海中原地产世茂滨江分行经理曹静介绍，目前即使是一些改善性需求，也因楼市遭遇调控而对价格出现松动预期加大，出手比较犹豫。在这种背景下，促成交易难度很大。
　　业内人士指出，尽管购买预期得到了一定程度的扭转，但是要从根本上改变人们的预期，还需要进一步加大调控力度。
　　中国房地产协会副会长朱中一说，要保证房地产市场的平稳健康发展，关键在于稳定预期，而稳定预期需要稳定的长期政策，因此既要坚定不移地落实好当前的调控政策，更要抓紧研究制定出台中长期制度。
　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，调控不能把眼光全部盯着房价，要抑制不合理需求、增加供给总量、改善供给结构，加快保障性住房的建设和供应。
　　长期从事房地产研究的南开大学教授曹振良说，从更长远看，“房价收入比”是房价调控的最关键最要害的指标，政府在控房价同时要加快中低收入群体收入增长步伐，同时尽早研究办法让地方尽早摆脱“土地财政”，增强地方政府“控制房价”的内生动力。
　　利多：保障房前景看好，资金缺口待落实
　　作为政府调控房地产市场的“利器”，本轮楼市调控将加快保障房供应提高到前所未有高度，更加突出保障房在供应结构中的地位。
　　按照计划，今年将开工建设１０００万套保障房，比去年实际开工的套数大幅增加７２％。中央领导十分关心保障房建设的进展，住建部与各省区市和计划单列市签订保障性住房目标责任书，制定了严格的开工时间表和问责制，各地也层层签订目标责任书，保障房建设开始提速。
　　业内人士认为，这是一道严峻考题，需要各级政府、企业及民间机构的广泛参与。据了解，１０００万套保障房约需投入资金１．３万亿元，而其中约８０００亿元需通过社会机构投入等进行融资。
　　记者调查发现，社会资本的介入与各方的期待还有较大差距。上海市一中心城区房管局局长说，“真正和我们接触的市场化企业还比较少，积极性还并不是很高”，观望的多、操作的少。
　　专家认为，保障性住房虽然利润率低，但在房地产宏观调控下，仍不失为安全的经营模式，房地产企业应转变盈利观念。
　　建银精瑞资本集团董事长李晓东认为，要吸引更多社会资金进入保障房领域，还需配套政策支持，并增强政策的持续性。例如给予税收优惠或减免，改变对基金公司和个人投资者“双重征税”的问题；给予企业政策性长期贷款和一定的财政贴息，并允许银行、信托、保险等理财产品投资于公租房基金等。
　　曹振良说，保障房建设绝不能再耽搁，中央政府应尽快要求各地明确竣工、供应时间，对各级政府形成约束并“铁腕”问责，使保障性住房从“图纸”变成实实在在的房源供应。
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