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物业纠纷管辖法院的确定
物业纠纷管辖法院的确定
物业纠纷管辖法院的确定
& & 物业纠纷管辖分为级别管辖和地域管辖。
&&& (1)级别管辖：确定基层法院还是中级法院或高级法院管辖。一般情况下，各省、直辖市根据诉讼标的额划分级别管辖法院，如，部分直辖市规定标的额在1亿元以下的案件由基层法院进行一审管辖，1亿元以上的案件由中级法院进行一审管辖。
&&& (2)地域管辖：确定何地法院对该案有管辖权。
&&& 一般案件适用《民事诉讼法》第21条规定，即对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖；被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖。对法人或者其他组织提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖。因此，确定地域管辖的基本依据是被告住所地。如业主请求撤销业主大会或业委会决定的纠纷，即根据业主大会或业主委员会备案地或小区所在地确定管辖法院。
&&& 对合同类或其他财产权益类物业公司与业主纠纷，当事人可以根据《民事诉讼法》第34条规定，书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反民事诉讼法对级别管辖和专属管辖的规定。如约定管辖且约定有效，则约定优先。例如，物业服务合同中约定，发生纠纷由被告住所地法院管辖，被告住所地在北京市海淀区，物业所在地在北京市丰台区，则原告应到北京市海淀区法院提起诉讼。另外需要说明的是，双方协议选择管辖法院，只能明确上述法律规定中的一个地点，如选择一个以上法院管辖或选择超出法定范围，约定管辖不生效。约定管辖无效的情况下，适用民事诉讼法关于地域管辖的一般规定。如物业位于北京市海淀区，房地产公司住所地位于北京市西城区，则业主起诉房地产公司的前期物业管理纠纷的地域管辖法院为北京市海淀区法院或北京市西城区法院。
&&& 对侵权类物业公司与业主纠纷，根据《民事诉讼法》第28条规定，由侵权行为地或者被告住所地确定。如受害人作为原告起诉物业服务公司的小区内人身伤害纠纷，侵权行为地即物业所在地在北京市朝阳区，物业服务公司住所地位于北京市石景山区，则原告可以选择向朝阳区法院或石景山区法院起诉。
&&& 根据级别管辖和地域管辖确定具有管辖权的法院后，如两个以上人民法院都有管辖权的，则原告可以向其中一个人民法院起诉；原告向两个以上有管辖权的人民法院起诉的，由最先立案的人民法院管辖。
(责任编辑：南京房产律师)
本文引用网址：
首席南京专业房产律师姬传生 1968年生，民盟盟员，专职律师，经济师，中国管理科学研究院研究员。经济管理专业学士，民商法学硕士。拥有十五年高等院校教研学术功底和人脉资源，十年专兼职律师从业经验，三所大学及研究机构教育背景，两届大市政协委员参政资历，一个不惑的律师、教师、工会主席、行政主管的人生历练。擅长领域：房地产、建设工程、合同纠纷、人身损害赔偿等民事诉讼及非诉讼代理；公司法务、金融保险等商事诉讼及非诉讼代理；行政复议及行政诉讼代理，刑事辩护。 
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服务外包产业大厦1幢A座11楼被法院查封的房子&改头换面&重新卖
昆明晶采100小区业主入住6年办不了房产证
　　在昆明市黄金地段&&拓东路上有这样一个小区，名叫&晶采100&。2005年至2007年两年间，共有100余名业主以5000元至8000元每平方米的价格，购买了该小区的商品住房和商铺。然而目前的情况是：付了全款的业主拿不到房产证，付了首付款的业主居然连银行按揭也无法办理。业主们经过多方了解后才得知，原来这些房子在卖给他们之前已经被法院多次查封，而开发商云南桃笑屋业有限公司（以下简称&桃笑屋业&）和该公司引进的合作投资方&&昆明振景房地产开发有限公司（以下简称&振景地产&）由于投资纠纷更是官司不断。近日，晶采100小区的30余名业主向本报反映称，桃笑屋业以断水断电的方式威胁业主补交购房尾款。一些业主表示，由于桃笑屋业与振景地产一直纠缠不清，即使想去交清尾款，也不知道该交款给哪一方。
　　办不了房产证业主很心烦
　　业主王女士告诉记者，2005年她以4300元每平方米的价格购买了晶采100小区的一套70余平方米的房子，付了10万元的首付款。王女士说，当初购房时虽然合同上的公章盖的是桃笑屋业，但是实际上是振景地产在负责收款，原因是桃笑屋业将整个房子的宣传推广、销售等手续委托给了振景地产。
　　业主刘先生告诉记者，当时在昆明各大媒体上&晶采100&做了广泛宣传，而且价格也较低，所以在日开盘当天，前来买房的人趋之若鹜。另外，开盘当日昆明市真元公证处、银行等机构在现场摆放的摊点也门庭若市，但令人意想不到的是，10多天后，业主们纷纷接到了昆明市真元公证处打来的电话，要求业主们前去退款。银行也打来电话要求业主拿回按揭贷款的申请资料。这下购房者们心慌了，连忙赶到昆明市房产登记中心询问，工作人员告诉业主&晶采100小区的房子情况复杂，无法办理房产证&。刘先生说，当时他们找到桃笑屋业和振景地产要求退还房款，但是两家公司一再承诺一定会尽快完善手续，并按期交房给业主。一部分业主选择了观望，也有一部分业主选择了打官司。
　　刘先生说，2006年有10名业主将桃笑屋业和振景地产告到了法院，要求两家公司退还房款并支付银行利息。后来这10名业主胜诉了，原因是晶采100小区（此前名为&拓东路综合楼&）在卖给业主前，已被桃笑屋业抵押给了银行。另外，由于桃笑屋业还欠有拓东酱菜厂、绿辰集团等单位的大笔款项，被诉至法院，法院已对&拓东路综合楼&进行了多次查封。
　　这样的消息传来，让已经购买了房屋的业主心急如焚，纷纷找到了桃笑屋业和振景地产进行交涉，但是一直没有得到退款，对方只是一再承诺将如期交房，并保证可以办理土地证和房屋产权证。
　　日是晶采100小区业主们值得高兴的日子，因为他们终于盼到了交房的这一天。当天，桃笑屋业和振景地产联合办公，向152名业主发放了房门钥匙，并向业主们出具了《商品房质量保证书》。虽然开发商没有出示国家硬性规定的《竣工验收备案表》，但心急如焚的业主们已经迫不及待地搬了进去。
　　接下来的日子，业主们的烦心事接踵而至。由于持有的《商品房购销合同》拿到房管局无法备案，房产证和土地证也迟迟办不下来，落不了户。业主们多次找开发商讨要说法，开发商每次都表示&我们正在积极办理&。然而，6年过去了，至今没有任何结果。
　　记者调查：
　　晶采100小区仍处于法院查封状态
　　为何这么长时间了还办不了房产证？究竟是哪个环节出了问题？记者调查发现，在房子被卖给业主时，昆明市中级人民法院、五华区人民法院、官渡区人民法院均对&拓东路综合楼&进行过查封。至今，由于桃笑屋业欠下了巨额债务，没有能力偿还，晶采100小区仍处于被查封状态。
　　而晶采100小区在开发过程中也存在严重问题。记者从昆明市中级人民法院2007年的一份判决书（记者注：桃笑屋业状告振景房地产房屋开发纠纷一案）中了解到了小区开发的一些细节。
　　拓东路综合楼（即现在的晶采100小区）的国有土地使用权人实际上是属于昆明市二商网公司，2003年桃笑屋业与二商网公司协商对拓东路综合楼进行联合开发。后来桃笑屋业又与二商网公司协商，要求对方将国有土地使用权证变更到桃笑屋业名下。但由于补偿一直没有到位，此事情便搁置了下来。与此同时，2003年1月桃笑屋业通过伪造规划许可证、施工许可证等手段，到当时的昆明市房产管理局申办了房屋产权证。蹊跷的是，当时的昆明市房产管理局在未经严格审核的情况下，就向桃笑屋业颁发了房屋产权证。在发现房屋产权证属于错发后，日，昆明市房产管理局便撤销了该房屋产权证。
　　由于房产证事件导致了桃笑屋业和二商网公司的矛盾越来越深，接下来的日子，二商网公司和桃笑屋业对拓东路综合楼的开发问题一直纠纷不断。另外，由于拓东路综合楼的其他占地部分与昆明酿造总厂、绿辰集团有关，但桃笑屋业一直拖欠这两家公司数百万元的补偿款，导致整个项目虽然盖了10多层，但始终停滞不前。另外，此时的桃笑屋业也遇到资金问题，最终由于拖欠工程款、材料款等问题被告上了法庭。法院对拓东路综合楼进行了查封。
　　2005年7月，桃笑屋业在自身资金遇到困难的情况下，力邀振景地产加盟。日，这两家公司签订了《投资合作协议书》。《协议》约定：桃笑屋业将拓东路综合楼的后期开发、建设、销售工作全部交由振景地产，振景地产独自完成项目接手后的建设、开发、销售回款等工作。振景地产必须支付给桃笑屋业7300万元作为回报（这7300万元桃笑屋业须首先用于偿还桃笑屋业公司所欠债务以保证振景地产在开发时不受干扰和引发诉讼），余下的利润归振景地产。《协议》还约定，投资协议签订以前的债权债务由桃笑屋业负责承担处理；桃笑屋业必须保证所有提供的材料真实、合法、有效。该《协议》签订后，振景地产向桃笑屋业支付了1070万元资金。
　　振景地产的辩护人在法庭上指出，双方签订协议后，振景地产才发现拓东路综合楼此前已经被法院多次查封，桃笑屋业所出示的房屋所有权证在此前已经被注销，桃笑屋业还隐瞒了大量的债务。另外，由于没有按照规划进行施工，曾被昆明市规划局罚款14万元。桃笑屋业隐瞒的这些事实，导致了日签订的《投资合作协议书》无法履行，工程进度也一直很缓慢。
　　法院审理查明，由于两家公司出现了分歧，日和10月16日桃笑屋业和振景地产两次签订了《补充协议》，双方约定振景地产负责将1050万元打到昆明市中级人民法院执行局的账户，用于归还昆明市二商网公司400万元债务、拓东路改造办公室300万元债务以及涉及桃笑屋业在昆明市中级人民法院执行的债务。房屋销售款统一进入专用账户，由桃笑屋业和振景地产共同监管，在保证法院解封资金的前提下，优先偿还振景地产的投资款，余款用于偿还工程款和逐批偿还债务。
　　随后，桃笑屋业又两次向振景房地产出具了《授权证明书》，桃笑屋业将拓东路综合楼（后更名为&晶采100&）的未完工程的开发建设、经营、销售、回款及办理产权证手续的权利授予了振景地产。
　　此后，振景地产投入了2218万元替桃笑屋业还债，投入建设资金以及广告费等各项资金共计490余万元，另外又再借款319万元给桃笑屋业。
　　然而，由于桃笑屋业涉及的债务实在太多，尽管振景地产支付了2218万元替桃笑屋业还债，但仍无法填补这个&大坑&，拓东路综合楼仍然没有得到解封。
　　2006年10月以后，由于在收取购房者房款问题上产生了分歧，桃笑屋业和振景地产纠纷不断。振景地产认为桃笑屋业没有按照协议约定私自收取购房者的房款，并且不存入专用账户。桃笑屋业则认为，振景房地产封锁经营信息，单方控制楼盘销售，未严格履行协议。两家公司的员工还为此大打出手。
　　此后，桃笑屋业多次找到振景地产协商终止双方签订的《投资合作协议》。振景地产表示，只要桃笑屋业归还振景地产此前投入的工程款、替桃笑屋业偿还的债务以及借给桃笑屋业的资金，振景地产便同意终止这份合同。但是，桃笑屋业并没有答应这个要求。
　　日，桃笑屋业在云南各大媒体上刊登声明，收回对振景地产的委托。至此，双方矛盾已达到了不可调和的地步，两家公司的员工多次发生冲突。
　　2007年7月，桃笑屋业将振景地产告上了法庭，请求法院判令解除双方签订的合作协议。此案经昆明市中级人民法院审理后，给出的判决结果是：&振景地产已经积极履行了投资合作协议以及补充协议，合同应当继续履行。&
　　尽管法院作出了判决，但在现实中，两家公司已经很难做到&精诚合作&了。但由于担心遭到购房者的高额索赔，双方还是尽可能地作了一些让步，最终使主体工程基本上达到入住条件。
　　但是，由于晶采100小区所在地块仍处于法院查封状态，业主根本办理不了房屋产权证。小区内的基础设施也十分缺乏，连基本的消防器材也没有。尽管如此，一直担心房子成为烂尾楼的业主们已经顾不上那么多了，他们迫不及待地搬了进去。
　　业主：
　　桃笑屋业断水断电要挟住户补交尾款
　　业主谢女士说，她入住&晶采100&已经7年了，虽然没有取得房产证，但7年来，业主和物管彼此相处融洽。然而，去年年底，老物管公司被桃笑屋业的人强行赶走后，小区业主的正常生活才被彻底打乱。
　　&不定期断水断电，一停就是好几天。&谢女士说，桃笑屋业拉下电闸，关掉水阀后，还把配电房都锁上了。
　　&开发商就是想逼我们补交购房尾款。&业主宋先生说，没有办理房产证遗留下很多问题，如今桃笑屋业的法定代表人已经去世，业主无法落实这些自称是&开发商&的代理人身份。
　　&谁都想赶紧拿到房产证，可如果把钱交给他们，到时又拿不到房产证怎么办？&宋先生说，之前由于开发商内部出现纠纷，业主们已经心存疑虑，更过分的是，为了逼迫业主交齐房款，桃笑屋业不但强行断水断电，而且还私自更换业主的门锁。&我们小区803号业主家的门锁就被开发商更换了，1305号的业主还在家里，开发商就带开锁公司的人私自打开业主的家门。&他说。
　　业主唐女士说：&振景地产之前通知我们将尾款交给他们，桃笑屋业则以断水断电的方式逼我们交纳尾款，这两家公司的矛盾到现在都还没有彻底解决，我们怎么可能盲目地将钱交出去。&
　　对于断水断电的行为，桃笑屋业晶采100小区负责人余木见表示，小区业主总共欠公司尾款1500余万元。&现在公司想重新引进资金完善小区的各种硬件配套设施，并向住建、消防等有关部门上报审批，待小区的人防、消防报告审批合格，我们将尽快完善这些设施。另外，等所有业主都补交完尾款，我们就能给业主办理房产证。&余木见表示，公司请开锁公司换业主门锁一事，主要是核实业主的真实身份，因为这些业主一直未能出示当年的购房合同或发票，阻碍了公司完善房屋产权的进度。
　　余木见向记者介绍，由于本身的资金问题，桃笑屋业引进了振景地产合作，本打算一起完善相关法律手续办理房产证，但桃笑屋业在合作过程中再次出现问题，导致晶采100还没有通过消防、人防验收就有业主入住。&现在小区内有些房子已经出租了，可连灭火器都没配备，一旦发生火情后果不堪设想。&
　　余木见说，即便合作出了问题，桃笑屋业的法定代表人一直在想办法筹集资金完善相关手续，但不幸的是2011年这位法定代表人去世了。
　　余木见称，这位法定代表人去世前曾授权桃笑屋业的副总经理杨先生在国家法律允许范围内，签署各种合同、办理引资等事宜。如今杨先生筹集了一笔资金，准备完善相关手续取得房产证，给业主们一个交代。去年12月中旬，桃笑屋业在晶采100小区内贴出通知，希望业主出具当初的购房发票、接房清单以及缴纳维修基金的凭证，以确定业主身份。
　　&对于不能提供上述凭证的住户，我们在规定时间过后，才采取更换门锁的措施。&余木见说，他们也担心业主拿到房产证后不交尾款。
　　振景地产：
　　目前根本办不了房产证
　　对于桃笑屋业的做法，4月12日。记者联系到振景地产的一位王姓负责人，他说：&桃笑屋业根本不可能办得了房产证，因为桃笑屋业欠债过多，到现在还没有还清。晶采100小区的房子仍然处于被查封状态。&
　　王先生称，2007年桃笑屋业将振景地产告上法庭，法院判令原来的《投资合作协议》应继续履行，振景地产本来是想再替桃笑公司多还点债，然后将这个事情妥善解决，但是桃笑屋业欠债实在太多，根本填不了这个&大坑&。&目前桃笑屋业根本没有能力去解封晶采100小区，请业主们不要相信。&他说。
　　王先生还告诉记者，继2011年法定代表人去世后，桃笑屋业更是一盘散沙，再加上欠债过多，无法完成后续工作。&业主们又多次找到政府部门和法院，后来经过协商，政府部门希望我们能够完善这个小区的收尾工作，但是面对桃笑屋业巨额的债务，我们也不敢贸然接手，现在我们也不敢给业主承诺什么，更不敢去收取业主的尾款。&王先生说。
　　本报将继续关注此事。
记者　查小高&
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房博士帮办：房产证办不下来怎么办?物业费该如何交?
来源：365地产家居网
365地产家居网
物管费究竟该怎么交？ 资料图片
本站消息 近日，365地产家居网房博士帮办的热线电话和在线提问里频频接到购房者咨询买房后遇到的一些问题。所谓&购房无小事&，小编列出了一些涉及到房产证办理困难、缴纳物业费等方面的案例，一并咨询了法律界人士，期望给网友买房办证等提供更多帮助。&&&&
我的房产证怎么还没有办下来？
2007年，江小姐购买了城中某项目的房子，已经入住两年多了，房产证至今没有办理下来。江小姐多次找到开发商询问，得到的答复是正在办理。她有点担心，交房那么久了，房产证还没办下来，这房子是不是有问题。& &&&&
陈女士也遇到了同样的麻烦。她于2007年9月在某小区购买了一套商品房，当年11月交房，至今仍没有办理房产证。现在陈女士已经怀孕了，急需办理准生证，可是办准生证得有户口，而拿不到房产证就没法在当地入户。陈女士说，当初买房时她和开发商签订的合同中约定，开发商在交房后60日内将办理权属登记需要由其提供的资料报至房管部门备案，如果由于开发商的原因，致使业主不能在规定期限内取得房屋所有权证书，则开发商需向业主按照已付房价款的0.5%支付违约金。&
对此，江苏高的律师事务所赵笳律师表示，在合同明确约定的情况下，办理房产证是开发商的一项合同义务，一般在商品房买卖合同中会约定办理房产证的期限，开发商一旦延期办理，当事人可以选择自己办理或者到法院起诉要求开发商立即办理并支付违约金。当事人如选择自己办理，具体办理程序可以咨询当地房管部门；如果选择起诉，在拿到判决书后开发商仍不办理，可以申请法院强制执行，由法院强制办理，所有费用由开发商支付。
没交房就需要缴纳物业费？物业费当中含不含水电公摊费？
市民贾先生购买了一套商品房，去年12月10号，售楼人员电话通知贾先生前来收房。贾先生发现房屋质量有瑕疵，便拒绝收房，要求开发商进行维修整改。此后开发商按照贾先生的要求进行了整改。今年2月3号，贾先生查看维修情况后打算签字收房，可是却被要求从去年12月10号开始，就要缴纳物业管理费。贾先生认为，物业管理费应当从实际收房之日算起。
&贾先生的说法是有道理的&，赵笳律师表示，&物业费的缴纳是以物业合同生效为前提条件的。根据行业惯例，物业合同是在交房时签订的，没有交房物业服务的主体即不存在。因此，贾先生如果之前没有签订物业合同，物业公司就无权要求他缴纳物业费。如果此时物业公司不给贾先生办理入住手续，贾先生有权通过法律途径维护自己的权益。&& &&&&
市民宫先生还提出了另外一个物业费的问题。他买了一套房子，去年年底交房，还没有装修入住。今年1月份，物业公司通知其缴纳第一季度的物业管理费和水电公摊费。&我如数缴纳后，向物业公司要发票，对方却无法提供。在我一再的要求下，物业公司才解释说水电公摊费是指电梯、公共照明等费用，现在只是预收，3月底进行结算，多退少补。&
宫先生表示，目前自己现在居住的小区，只收取物业管理费，水电公摊费已经包含在物业管理费内的，为什么新房子的小区就要外加水电公摊费用？&这是不是重复收取？我该怎么办？&
赵律师解释：&房屋在交付之前，所有权归开发商所有，此时所产生的一切费用由所有人或者实际使用人缴纳。&物业费是建立在物业公司对业主或者业主房屋服务的基础之上的，交房前业主还没有入住，物业公司没有对业主或者业主所有的房屋进行服务，双方不存在合同关系，因此也不存在物业费用缴纳的问题。
而对于水电公摊费用，应当属于开发商交房前的房屋建设成本，应当由开发商缴纳。业主入住之后，物业费和水电公摊费用是分开收取还是合并收取，应当看物业费用是否包含了公摊费用。现实中两种收费方式都是存在的。如果业主对物业公司的收费不满，可以到物价局对收取费用的内容和收费标准进行核实，如物业公司收费与物价局公布的标准不符，可以要求物价局对物业公司进行处罚并要求其改正。 （365地产家居网 ）
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