案例一：租赁物存在危险且出租人严重违约，承租人有权解除租赁合同
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案例一：租赁物存在危险且出租人严重违约，承租人有权解除租赁合同
作者：李斌律师 上海予一律师事务所主任
概要：某电子公司承租了某经济园区内的大型简易屋棚，作为电子设备生产基地。某日突降大雪，导致屋棚部分倒塌并造成堆放的电子设备损坏，后园区同意修好屋棚、赔偿部分损失，但不同意解除租赁合同，且认为设备公司选择简易屋棚作为精密电子设备的生产场地，自己本身有错。但电子公司认为就雪灾前屋顶多次出现的漏水现象，园区物业迟迟不重视，责任不可推卸！到底孰是孰非？遭受重大经济损失的电子公司能否就此要求解除租赁合同？并主张赔偿偿相应经济损失？
会诊意见：《合同法》第94条规定,当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可解除合同。第216条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第233条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
将厂房完好交付给电子公司使用，且没有履行自己的合同义务和法律关于出租方的义务。
一、案情介绍：
上海郊县某经济园区通过广告发布招租信息，某电子设备有限公司前来承租园区内大型的简易屋棚，作为电子设备生产和制造基地，双方签订了租赁合同，约定租赁用途为厂房，后某日突降大雪，把租赁物即简易屋棚压垮了，并砸坏电子设备有限公司堆放在角落的成套电子设备，还差点砸伤电子设备有限公司上中班的员工，使得电子设备有限公司造成了直接经济损失达数十万元，甚至有很多已经与他方签订的合同，因电子设备损坏而无法及时交货和履行，电子设备有限公司只得出钱赔偿了合同相对方的损失，在该起事件发生后，经济园区没有丝毫表示歉意和关注，后电子设备有限公司曾多次找出租方索赔，并要求解除租赁合同，但都被对方拒绝，其理由是：在当初签订租赁合同时，电子设备有限公司是明知简易屋棚，在没有加以仔细检查的情况下，就擅自作为精密电子设备制造和生产的场地，本身就有过错；如果对租赁场地要求很高的话，当初就不会出借给电子设备有限公司了；现因突降天灾，属于不可抗力，谁也无法预料；经济园区本身也有很大的损失，而修复需要时间；现只同意降低、减免租金，或者延长租期；不同意赔偿损失，更不同意解除租赁合同。减免恶劣天气而导致简易屋棚部分倒塌和成品堆放的电子设备损坏，后经济园区答应修复屋棚和赔偿部分损失，但不同意解除租赁合同。
二、案件办案思路：
律师在正式接受电子设备有限公司的委托后，首先是收集了发生天灾大雪之前，查询有关天气变化的资料，结果表明曾有连续多次下雨，引起简易屋棚漏水，但某经济园区并未对此予以安全检查；并且，在之前屋顶漏水现象多次出现后，电子设备有限公司的员工，曾数次找到了某经济园区的物业办公室反映过，但其都未引起重视。为此，代理律师作了相关的人员（包括上中班的员工）调查笔录和天气情况数据记录。
其次，律师请电子设备有限公司的合同管理人员，打印了近期需要履行合同交货的清单，区分了哪些已制造生产的电子设备已造成了无法修复的损坏，包括其数量、价值和依据合同需要赔偿合同对方的损失，并派公司内部人员前往合同相对方作了口头和书面的解释，如涉及赔偿和终止合同的，则在赔偿对方经济损失后，要求对方出具有关赔偿事项的说明、有关的单据凭证、终止合同的材料等。另外，对造成损坏的精密电子设备器材，进行清点，再询价评估整修的费用，请专业维修的单位开具需要整修完好的估算费用单。
最后代理律师就该案件的起诉、所准备的证据材料和索赔的数额等与公司法定代表人、总经理等进行分析和研究之后，代理律师先向对方发出了律师函。律师的意见是：
第一，在出租时，某经济园区是否对简易屋棚不适合作为精密电子设备的制造和生产场地进行过告知？是否对于其存在安全隐患或者瑕疵进行了明确的告知？对于合同所约定的租赁用途即“厂房”如何理解？在租赁合同开始履行时，我方有没有延期支付或者拒绝支付租金的情况？在该简易屋棚发生漏水时，当电子设备有限公司的员工告诉某经济园区之后，其是否进行了安全检查和加固修复施工？对于上述等问题，则关系到证明出租人是否按租赁物的性质完好交付给承租方使用，即其是否履行自己的合同义务和法律关于出租方的义务。
第二，在天气突降大雪前后，某经济园区对其所有的简易屋棚是否实施了安全检查？有没有专人落实和确保安全的紧急措施？雪灾发生后，某经济园区是否及时为承租方考虑着想？有没有帮助电子设备有限公司另行腾挪安置设备和器材，进行安抚稳定生产？有没有在合理的期限内及时修复已破损的简易屋棚？以尽早帮助承租人恢复生产？也就是说，在租赁时电子设备有限公司没有发现所承租的厂房有较大的瑕疵，且某经济园区并未主动告知。那么，应当提供租赁物性质完好，且适合于租赁用途和租赁目的，以及及时修复完备，便是某经济园区应当履行的合同主要义务，现其在电子设备有限公司催告后，在合理期限内，其仍然未能履行的，电子设备有限公司当然有依法的租赁合同解除权。
第三，关于索赔的经济损失范围，现在法律没有特别规定和合同双方没有另行约定的情况下，应当按完全赔偿原则。某经济园区应赔偿电子设备有限公司的全部损失，包括直接损失和间接损失。即须赔偿电子设备有限公司的已损坏的电子成套设备、对被损坏的电子机器精密设备进行整修的费用、为他方履行和终止合同所赔偿的损失。如果出租方并不同意赔偿这些损失，及解除租赁合同，则只有通过诉讼方法解决。
三、处理结果：
公司的法定代表人与总经理等经研讨之后，接受了律师的建议，决定对出租方即某经济园区提起民事诉讼，最终法院也基本支持了电子设备有限公司的诉请。
四、律师视点：
在这起案件中，除了突发天气灾害因素以外，我们应当在签订和履行租赁合同时，尽可能地了解租赁物财产现实情况，尤其需要及时履行告知和收集相关证据的工作，才能够及时地维护自身的合法权益，具体来说：
首先，租赁合同是转移财产使用权的合同，在租赁的有效期内，承租人可以对租赁物占有、使用、收益，但对租赁物用途必须约定清楚，使用功能必须明确，如果租赁物系有损坏或者有严重瑕疵的，应当约定对于该损坏或者瑕疵，以及若由此所造成的后果，应由谁修复和赔偿的违约条款。
其次，如果没有在租赁合同中作明确详细的约定，那么在实际履行过程中，对于出现的可能涉及影响合同履行的情况，应当作及时的告知，并保存好相应履行通知义务的证据，否则一旦发生诉讼，将可能导致因没有及时告知和充分举证，双方都有责任的情形出现，避免承担不应有的过错责任。
最后，对在经催告后，对方仍未在合理的期限内履行，即属于根本性违约的情况，如导致己方不能实现合同之目的，也就是剥夺了己方因该租赁合同所期待的实现利益，承租方应当保留好对方严重违约的证据，及由此而造成己方经济损失的切实证据，才能在合同没有约定解除权的情况下，依法行使法定解除权，以维护自己合法的利益。
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关于租房合同，承租方甲方违约。
我需要做哪些，预付定金3000元人民币，我当时说？各位有经验的人士，他说别人要跟他租五年，真的耽误我时间，经双方协商后鉴定协议，说这个租金退给我。过了几天就给我打电话说：不是钱不钱的问题，帮忙提点下我前几天在外地（四川）租了间门市房。现在租个好一点的门市真新不容易，现在都错过了，不愿意租了，他说现在租给别人了。因为当时还有几个门市出租，求解，租期为八个月。之后我就回老家准备自己的事宜
提问者采纳
以合法占有优先于备案登记优先于合同成立在先的顺序确定实际承租人。你只能以房主违约。所以；没有约定违约金，若第三人经房主同意已经搬进去了，在租房合同均有效的情况下，如果约定了违约金这是属于“一房数租”的情形，可以要求双倍支付定金，与其解除合同，就成为实际上的承租人了。根据我国法律规定，可以要求其支付违约金或者双倍定金
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到这事。你确认；若没这字据或是“订金”，对你不利，退还3000，对方双倍返还定金就是了，手里掌握的证据很重要，则按定金法则处理。要求其他的赔偿于法无据，你让对方签了“收到合同定金3000元”字据，并且字据在你手里？若是
谢谢您的解答，事情我已经处理好了，双方和谈解决。
　　简单的办法是让他双倍返还定金吧，如果你损失更严重，可以要求赔偿实际损失。
这是常见的一房数租的情况。对于两个租房合同都有效的情况。合同效力是实际交付使用的高于在先签订合同的。如果房子已经交付给第三方承租人，那么他们的租赁合同是有效的，你不能要求第三方搬出。这种情况你只能依据你和出租人的合同要求出租人赔偿。赔偿违约金或双倍支付定金。
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承租方提前解除合同,出租方要求确定数额的违约金,并由承租方承担空置损失。请问是否合理?
提问者：| 浏览次数：1535次 |问题来自：北京
法律界的各位专家你们好! 本人与房东签订自日至日的租赁合同,因为当初房东说家具都很好,所以支付了2个月押金。9月底因个人经济出现危机,无法继续支付目前的租金(4000元/月),此时本人已经支付了9、10两个月的房租。 9月26日,电话给房东,看是否通过协商解决我们的问题。 9月28日,协商,无果,但房东答应尽快寻找其他房客,帮助我们减少损失。 9月30日,我搬出房子,后在促成我们租赁的中介公司,双方达成协议:我将承担下一个租客承租之前房子空置期间的租金,并支付合同违约金2000元,房子交接达成,双方无异议,合同于下一个租客签订合同日终止,同意房东随时看房。 10月7日,本人被告知房东以4500元/月的租金在中介挂牌,而且坚持此价,致使房子无法及时出租。 10月份的房租,两个月的押金都在房东处,按此发展,估计我是一分也拿不回来了。 房东一再强调体谅我的处境,为我减少损失,可目前行事,很不乐观。我已经精疲力竭,年纪小,也没一下子碰到过这么多的不顺,不尽人意,来此碰碰运气,看看有没有法律可以帮到我一点。我的处境已经很不堪了,希望好心的律师能给我一点建议。在此谢谢了!
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房天下网友
20:53|来自：北京
可以给出租方私下解决 ,并承担一些损失,要回要回押金 把租金调成你承租的价格,在你的合约没有结束之前可以按4000支付房主,过了期限可在让房主 要回自己的价格
19:00|来自：北京
你们现在的纠纷应按当时的房屋租赁合同执行 如果承租方在租赁期间提前推房,应提前一个月通知出租房,来协商租房事宜 此事你们还是找中介协商比较好
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