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（2012）佛南法民三初字第820号原告陈XX诉被告星海公司租赁合同纠纷案判决书
发布时间： 部门：桂城法庭1
广 东 省 佛 山 市 南 海 区 人 民 法 院
民 事 判 决书
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& （2012）佛南法民三初字第820号
原告陈XX。
委托代理人陆XX、麦XX，均系广东XX律师事务所律师。
被告星海公司。
法定代表人何XX，任总经理。
委托代理人闫XX、叶XX，均系广东XX律师事务所律师。
本院于2012年7月27日受理原告陈XX与被告星海公司租赁合同纠纷一案后，依法适用简易程序，由代理审判员梁惠妍独任审理，分别于同年8月17日、10月19日、10月31日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陆XX、被告的委托代理人闫XX均到庭参加了三次庭审。诉讼中，双方申请庭外和解三十天。本案现已审理终结。
原告诉称：被告向原告承租位于佛山市南海区桂城街上海村的厂房5.83亩，双方于2012年5月28日签订了《厂房租赁合同》，约定租赁期自2012年6月1日开始至2014年12月31日止，每月租金50138元，每月10日前支付当月租金，每逾期一日，被告应按欠缴租金金额的1%向原告支付违约金；被告不支付或不按约定支付租金达15天的，原告有权单方解除合同，扣除房屋租赁保证金，并要求被告立即迁出厂房。合同签订后，被告使用了厂房，但未缴纳保证金和租金。计至2012年7月，被告拖欠原告2012年6月和7月两个月的租金合计100276元，因此应支付的违约金为36099.36元。经原告催收，被告至今一直没有支付拖欠的租金和违约金。为保证原告自身的合法权益，原告特起诉，请求判令：1、解除原被告于2012年5月28日签订的厂房租赁合同，被告立即迁出租赁厂房，将厂房交还给原告；2、被告向原告支付拖欠的至2012年7月31日止的租金100276元和对应的违约金36099.36元（违约金按照日1%计算，暂计至日，应计至租金全部清偿之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称，对原告起诉主张的事实和诉讼请求均没有异议。
诉讼中，原告提供以下证据：
1、原告身份证（复印件，1份），用以证明原告的诉讼主体资格。
2、被告企业法人营业执照（复印件，1份），用以证明被告的诉讼主体资格。
3、土地权属证（复印件，加盖“佛山市南海区桂城街平西村坑边股份合作经济社”章，1份），用以证明本案争议的土地是属于工业用地性质，权属人是坑边股份合作经济社。
4、土地使用权承包合同（原件，1份，承包方：陈XX），用以证明原告合法取得涉讼土地的使用权，有权出租本案争议的土地及厂房。
5、厂房租赁合同（原件，1份），用以证明原被告之间存在租赁关系，并对租金和违约金进行了明确约定。
6、证明（原件，1份），用以证明原告对该厂房的转租行为已经征得原出租方的同意，转租行为合法有效。
7、2012年8月7日中国农业银行业务回单（原件，1份）、南海区桂城街道集体组织收据（电子）（原件，1份），用以证明原告已经履行了向土地所有者交付土地租金的义务。
8、通知（原件，1份）、证明（原件，1份）、营业执照（复印件，1份）、支票存根（原件，1份）、交易记录（打印件，2份）、协议书（复印件，1份，加盖“佛山市南海区桂城街平西村坑边股份合作经济社”、“星海公司”印章），用以证明原被告和坑边股份合作经济社协商由原告取得涉讼土地及地上建筑物的租赁权，并约定由原告支付相应的转让款；原告已经通过多种方式支付了本案相应的转让款予被告。
经质证，被告对原告出示的证据材料1-8的真实性、合法性和关联性均没有异议，确认被告已经收到原告支付的土地转让款。
诉讼中，被告提供以下证据：
1、土地使用权承包合同及其附件（复印件，1份，承包方：星海公司），用以证明涉案土地的原承租人为被告，现在该土地由原告承租。
经质证，原告对被告出示的证据材料1没有异议。
诉讼过程中，本院依法调查取证，并向双方出示本院于2012年10月26日的谈话笔录。
经质证，被告对本院出示的上述笔录无异议，同意坑边经济社村长的陈述，《协议书》中原告支付的转让款其实就是取得被告在原合同租赁期限内的土地使用权、建筑物使用权的对价。原告对本院出示的上述笔录无异议，同意被告上述陈述。
经审查，原、被告对对方出示的证据材料均无异议，本院均予采信。
本院综合采信的证据，确认以下事实：
原南海市平洲区坑边村股份经济合作社，后变更名称为原佛山市南海区桂城街平西村坑边股份经济合作社，现名称为佛山市南海区桂城街平西村坑边股份合作经济社（以下简称“坑边经济社”）。
涉讼租赁物是位于佛山市南海区桂城街坑边村马沙工业区的5.83亩土地及厂房（东至路，西至平西热处理厂，南至誉东鞋厂，北至威宝路）。涉讼土地（地号：XXXXXXXXXX）的土地使用者是坑边经济社，使用权类型为批准拨用企业用地。涉讼土地的地上建筑物没有办理权属证书、亦没有办理报建手续。
2009年7月29日，坑边经济社（甲方、发包方）与被告（乙方、承包方）签订一份《土地使用权承包合同》，约定：甲方同意乙方承包涉讼土地的土地使用权，承包期从2010年1月1日至日止；若乙方不再承包，乙方应在承包合同期满后15天内将动产搬走，建筑物无偿归甲方所有；等等。
2012年5月25日，坑边经济社（甲方）与被告（乙方）、原告（丙方）签订一份《协议书》，约定：乙方经甲方同意将甲乙双方于2009年7月29日签订的两份《土地使用权承包合同》[分别承租马沙工业区的5.83亩土地（即被告证据材料1）、17亩土地]的全部权利及义务（含土地使用权及地上建筑物等）一次性转让给丙方，丙方享有甲方对乙方的全部权利，并自愿履行乙方对甲方的全部义务；转让价款1500000元；签订本协议后，丙方向乙方一次性支付1500000元后协议生效。诉讼中，坑边经济社及原、被告均确认《协议书》所约定的“转让价款”是原告取得被告在2009年7月29日签订的两份《土地使用权承包合同》剩余租赁期内（至2014年12月31日止）土地使用权及地上建筑物使用权的对价。
2012年5月28日，坑边经济社（甲方、发包方）与原告（乙方，承包方）签订一份《土地使用权承包合同》，约定：甲方同意乙方承包涉讼土地的土地使用权，承包期从2010年1月1日至日止，其中月的承包款为137238元；若甲方不再发包或乙方不再承包，乙方应在承包合同期满后15天内将动产搬走，建筑物无偿归甲方所有；等等。
同日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订一份《厂房租赁合同》，约定：甲方将涉讼租赁物出租予乙方生产经营五金制品之用，出租的厂房系甲方所有；租赁期自2012年6月1日至2014年12月31日止，租金按每亩8600元计租，每月租金为50138元，每月10日前支付当月租金，逾期交纳的，每逾期一日，乙方应按欠缴租金额的1%向甲方支付违约金；甲方交付该房屋时，乙方向甲方交付10万元作为房屋租赁保证金；甲方应于2012年6月1日前将该房屋按约定条件交付给乙方，租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋；乙方不支付或者不按照约定支付租金达15天的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方立即迁出厂房。
其后，被告一直使用涉讼租赁物，但被告没有按约支付房屋租赁保证金及2012年6月起的租金予原告。原告主张其已通过原告直接支付、委托他人支付等方式分多次支付了本案相应的土地转让款给被告，被告予以确认。
原告于2012年8月7日支付了涉讼租赁物月的租金137238元予坑边经济社。
另查，被告经营使用的范围除了涉讼租赁物，还包括位于佛山市南海区桂城街坑边村马沙工业区的17亩土地及厂房、位于佛山市南海区桂城街上海村的厂房场地4.7亩，该些土地使用权及厂房均由原告于2012年6月1日出租予被告使用。
本院认为，本案的争议在于：
一、关于《厂房租赁合同》的效力。原告通过支付转让款的形式取得涉讼租赁物在2014年12月31日前的使用权，并将该使用权转租给被告使用。从原、被告签订的《厂房租赁合同》的内容可见，双方签订该合同的根本目的在于由被告取得涉讼厂房的占用使用权，从而进行生产经营，但涉讼厂房未经合法报建、规划和消防验收，不符合法律强制性规定交付使用的条件，该《厂房租赁合同》因违反法律强制性规定而无效。原告主张解除双方租赁合同关系，是以此合同关系有效为前提，《厂房租赁合同》无效，原告该主张缺乏法律依据，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告主张被告返还涉讼租赁物理据充足，本院予以支持。
二、关于原告主张的租金、违约金。原告主张的租金，实质上是主张被告支付占用涉讼租赁物的对价。鉴于被告已实际占有使用租赁标的，依公平、有偿原则，本院参照原、被告约定的租金计算标准，酌定被告应按50138元/月的标准计付2012年6月、7月的使用费100276元（50138元/月×2个月）予原告。
合同无效，原告主张被告按合同约定“按欠缴租金额的1%”计付违约金，缺乏依据，但被告拖欠使用费，确实给被告造成了利息损失，本院酌定被告应分别以50138元为本金从日、2012年7月11日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期半年以内短期贷款利率（年利率5.85%）计付利息予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告陈XX与被告星海公司于2012年5月28日签订的《厂房租赁合同》无效。
二、被告星海公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内返还其与原告陈XX于2012年5月28日签订的《厂房租赁合同》项下、位于佛山市南海区桂城街坑边村马沙工业区的5.83亩土地（地号：）及厂房予原告。
三、被告星海公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内支付2012年6月、7月的使用费100276元予原告陈XX。
四、被告星海公司应以50138元为本金分别从日、2012年7月11日起至实际清偿之日止按年利率5.85%计付利息予原告陈XX，息随上列第三项清。
五、驳回原告陈XX的其他诉讼请求。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1513.75元（原告已预交），由原告负担361.75元，被告负担1152元并应于本判决发生法律效力之日起三十日内迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员& &&梁惠妍
二○一二年十一月一日
本件与原本核对无异
书& 记& 员&&& 谢晓东您好 我想咨询下 当事人因经济纠纷抓起来了案子还在调查中，我们家人也是受害者，可是其他受害人不停的威胁和直接来我家里打人。我们为了父母安全被打后直接报警了，受害人说是警察让他们来闹的，请问我们现在该怎么办？
您好 我想咨询下 当事人因经济纠纷抓起来了案子还在调查中，我们家人也是受害者，可是其他受害人不停的威胁和直接来我家里打人。我们为了父母安全被打后直接报警了，受害人说是警察让他们来闹的，请问我们现在该怎么办？
不区分大小写匿名
就你所述，从当地律师事务所请位律师帮助你们。
这样的事情不好说
你还是不要在这里找了
你去网上找咨询律师会更好的
你好，如果其它受害人说的是真的！可以到督察科投诉办案民警！并向媒体曝光！
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法律领域专家我的合同是号签的，现在有经济纠纷，想提起诉讼。不知法院是否还会受理？_百度知道
我的合同是号签的，现在有经济纠纷，想提起诉讼。不知法院是否还会受理？
普通民事案件的诉讼时效是2年，现在一年都不到，且法院在立案时也不审查这一部分。有明确的原被告、明确的诉讼请求、事实理由，属人民法院的受案范围、属受诉法院管辖就会受理的。
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