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南宁楼市周报（宝创地产）（12.27-01.02）(2)
来源:时空网 &&&&& 09:31&&作者:宝创地产&&&&&&阅读次数：&&
一、宏观部分
1、宏观政策
　　热点城市房屋限购令将加强
　　住房和城乡建设部在北京召开年终工作会议。住建部部长姜伟新表示，2011年住建系统要抓好的第一项工作就是&继续坚定不移地加强房地产市场调控&，将进一步的细化已经有的调控政策，并会同有关部门储备调控政策。可见，房地产调控的节奏不会放缓，如果继续延续新一轮房地产热潮的话，第三轮房地产调控在所难免。
　　今年保障房开工590万套 建设规模为历年最大
　　截至目前，今年保障性安居工程建设规模创历史之最，全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套。2011年我国将更大规模地推进保障性安居工程建设，明年计划建设保障性住房将比今年大幅增加。
　　前11月房地产开发投资增长36.5%
　　发改委经济运行调节局公布了我国1-11月各地区房地产投资情况数据。数据显示，首11月全国房地产开发投资共42697亿元，同比增长36.5%，增速同比加快18.7个百分点，与前10个月持平。在国家高压调控房地产行业的背景下，各地的房地产投资没有明显削弱，仍然保持较为强劲的发展势头。
　　中国人民银行再次上调再贷款利率和再贴现率
　　时隔两年，12月26日，中国人民银行再次上调再贷款利率和再贴现率。其中，一年期再贷款利率提升了0．52个百分点至3．85％，再贴现率由1．8％上调至2．25％。这次再贷款利率的提高将进一步加剧银行间债券市场的资金紧缺状况，使得年底的流动性呈现出更加紧缩的状态。
　　明年2月底前，广西各地不得出台政府提价项目
　　为确保两市期间市场价格的基本稳定，12月30日自治区物价局下发通知，要求各地审慎出台政府调价项目，在2011年2月底前，各级价格主管部门暂停审批和出台政府提价项目。为了抑制通货膨胀，保障市民日常生活有序进行，政府将加强监测和预警预报工作，严厉打击散布涨价信息、串通涨价、囤积居奇的价格违法行为。
　　&宝创点评
　　进入11月份之后，包括像北京、上海、广州等一线城市都出现了新的一轮房地产热潮，不仅出现了楼价节节高升，而且地价也屡创新高，这都表明二次房地产调控效果并不理想。如果房价进一步上涨，今年相关部门可能会出台第三轮的房地产调控政策。今年将进入&十二五&，如果这一部分没有处理好的话，可能会整个影响到中国经济的发展。各地省市普遍在保障房建设方面投入不足，导致很多工程的进度严重滞后。国家将会加强督促各地建设保障性住房，把保障性住房建设纳入当地施政考核内容。上调再贷款和再贴现率对商业银行影响不大，现在商业银行资金紧张时主要通过市场筹资。预计，央行将继续运用利率、存款准备金率、公开市场操作等常规价格工具，加强工具使用的有效组合，把好资金流动性这个总闸门。
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看好南宁楼市下一个10年 &16位地产老总把脉南宁楼市未来
广西万家康科技股份有限公司生产的贝壳粉涂料不含任何有害物质，能吸收并且分解甲醛、甲苯等有害气体
广西荣和集团副总裁周鹰：
下一个10年会更精彩
& & & & &历经多轮调控，市场开始理性沉淀，购房者也更成熟，对楼盘价值有着越来越系统的分析。买家对产品提出更高要求，房企必须不断创新，增加产品附加值，提供更全面人居体验方式的产品。
& & & & &荣和产品的历史进程，可以说是一部20年房地产的发展过程。从荣和新城为代表的第一代产品，到荣和·山水美地、荣和大地等第二代产品，如今发展到荣和“悦”系列的第三代产品，可以看到人居品质需求的不断提升，新时代产品更趋向品质全面化，室内居住空间设计更人性化。园林、车库、大堂等与人们生活息息相关的空间也要进行品质考究，着重于人的感受。未来的产品，在生活附加值方面会有更高要求，不仅仅是房子，更是一个有文化、名牌学校组成的教育体系，有满足休闲消费的商业街区等等。
& & & & &南宁房地产的下一个10年，将会更精彩。作为西南地区的区域国际城市，东盟的桥头堡，北部湾的重点建设城市，南宁将会呈现新一轮的质变，城市化进程将加快。作为城市重要的建设者，房地产人居建设也将齐头并进，促进城市人居升级，同时为人们带来更多置业、投资机会。（冼英）
广西嘉和置业集团有限公司营销管理部总经理黄进强：
北部湾楼市迎来新机遇
& & & & &中国人对房子有着独特的情结，“成家立业”是中国五千年文化积淀下来的传统思想，拥有一套属于自己的房子，甚至足以让人们为之奋斗一辈子。目前看来，未来房地产市场的需求依然很大。从城市化进程看，政府并不是平白无故的建桥、修路，必定是随着经济的发展，人口的需求而建设。城市化进程中，房地产起着主导性作用。
& & & & &近年来，南宁热点区域包括东盟国际商务区、五象新区、外东环新区，各城区版图扩建，都与房地产息息相关。所以，城市化进程不断向前推进的前提下，房地产一定会起到功不可没的作用。我认为，房地产与经济也是紧密相连的。在广西，随着中国-东盟博览会永久落户南宁，南宁作为北部湾经济桥头堡，城市建设等方面得到了很多发展机会，这种建设也跟房地产息息相关。
& & & & &不单是南宁，随着高铁的建设，联动北部湾沿海“钦、北、防”将会形成一个大的区域化概念，北部湾城市的房地产市场也会得到更好的发展机遇。如嘉和·冠山海（北海）上市以来，吸引了来自全国各地购房者。他们首先看中的正是东盟发展利好，北部湾经济圈发展的前景；其次是北部湾风景秀丽、居住环境宜人。此外，北部湾可以说是中国沿海城市开发的最后处女地，仍处价格洼地，未来的机会更大。（梁夏）
广西云星集团副总裁耿欣东：
、五象新区将成南宁新焦点
& & & & &我十分看好南宁未来10年的住宅市场。随着一些品牌房企的相继进驻，南宁住宅品质和服务都将得到较大的提升，并逐渐趋于成熟，楼盘价格将有较大的上涨空间。一些品牌名企开发的综合体项目，对南宁商业地产的格局也将产生较大影响，这些城市综合体不仅提升南宁城市形象，还将拉升周边地块价值。
& & & & &未来10年，南宁热点区域将是五象新区。目前，该区域已经有诸多知名地产企业进驻，云星集团也在该区域进行战略布局。随着写字楼、商业综合体及市政配套的不断完善，五象新区将会成为南宁地产的聚焦核心。（陈燕玲）
广西保利房地产营销策划有限公司常务副总经理苏劲松：
南宁楼市步入品质化发展方向
& & & & &东盟博览会10年，北部湾经济加速发展，新的10年将迎来经济发展的新机遇。
& & & & &区域经济发展势头强劲，房地产市场就会旺盛。过去广西房地产市场需求以本地为主，现在越来越多的大型企业、越来越多的人才涌入，对房地产的需求更多，不断刺激本地房地产的发展。我认为南宁房地产市场的活力，在全国还是比较旺盛的。接下来房地产市场将进入健康、快速、品质化的发展方向。
& & & & &市场变化，产品也会随之变化。随着需求的多样化，预计未来个性化的楼盘会增多，品质也将不断提升，对于购房者来说，选择面将会增多。
& & & & &房企必须不断提高品质、提高竞争力，顺应市场的变化需求。保利进驻广西8年来，凭借保利集团20多年的经验，在房地产界树立了文化、精装、服务3大核心竞争力。广西保利接下里持续要做的，是怎么样把这些优势做深、做细、做好。（梁夏）
广西瀚林地产开发有限公司董事长助理兼副总经理王艳：
房价保持稳中有涨主基调
& & & & &调控大背景下，抑制投资投机性购房需求的环境未变，购房者也越来越理性，因此楼市不会大涨大跌，还是以平稳为主基调。关于下半年南宁市场，我认为，受刚性需求的拉动，以及南宁市政建设和地铁工程的一些利好，房价会稳中有升。一方面是购房者有购房需求；另一方面，从经济环境来看，中国处在发展中国家，未来市场发展空间更大，大势是稳中有涨。
& & & & &从长远来看，长效机制将会是房地产市场一剂内调的中药，通过采用税收、信贷等经济和法律手段进行调控，并完善住房和土地供应体系、房地产税收制度、金融制度和城镇化建设，从根本调整产业结构，解决大城市病。（寇鑫）
广西华诚房地产投资有限公司副总经理郑旭斌：
城市国际化，房地产更有前景
& & & & &中国-东盟博览会对南宁这10年来的经济带动、提升南宁城市形象有很大的促进作用，使得南宁这个城市变得更有活力，逐渐体现国际化。对于房地产行业而言，东盟博览会起到的是一种厚积薄发的效果。如今博览会已经举办10年，对经济、地价拉动等表现也逐渐显现出来。
& & & & &南宁的购房群体，刚需占了很大比例。这让南宁的楼市具有很强的抗风险能力，即使是前几年的金融危机和国家调控中，对房价的影响也不是很大。对比全国的其他省会城市，南宁的房价不算高，除去地价、建房成本、各种税费之后可以看出，南宁楼市不存在泡沫。可以预计未来3~5年，南宁的房价不会出现太大波动，会呈现平稳发展趋势。（卢伟）
南宁市龙光房地产开发有限公司副总经理张昌平：
迎来下一个地产黄金10年
& & & & &未来10年，南宁房地产市场将进入健康发展的轨道，房价也将会比较平稳而缓慢的上涨。也许还会随着国家阶段性调控，而导致价格以及成交量有所波动。随着轨道交通的通行和各大市政设施的完善，以及城镇化、投资渠道、市民购买力、土地拍卖政策、国家货币政策、中国社会保障以及民众购买心理等因素的影响，可以说，南宁将迎来下一个房地产黄金10年。未来10年，南宁房地产前景广阔，随着诸多大型房企的进驻，南宁住宅、写字楼、商业将得以有效的带动，实现加速发展。而南宁轨道交通的建成通车，将把一些低谷和近郊的楼盘快速拉近，加大楼盘升值空间。（陈燕玲）
广西佳园地产有限公司副总经理梁世饶：
高端豪宅迎来发展的春天
& & & & &中国-东盟博览会落户南宁10年，对南宁城市和房地产发展带来了根本性的改变，城市人口翻了一番，城市区域面积也翻了一番，房价更是翻了几倍。历经10年，南宁的经济发展达到较高水平，城市知名度也得到迅速提高，使得房地产开发也达到了一个较高的水准。从今年的南宁楼市来看，市场主力不再是刚需撑市，不少高端豪宅和别墅相继亮相，使得高端豪宅也迎来了发展的春天。
& & & & &中国-东盟博览会的影响下，南宁知名度会越来越高，将吸引更多中国房地产百强企业关注南宁、进驻南宁。这些知名房企的带动下，未来10年南宁房地产发展将更健康，更平稳，产品定位更精准，产品类型也将更丰富，将把南宁房地产水平提高，未来与一二线城市相提并论。（钟荣芳）
盛天置地总经理助理韦勇：
市场需求得到更大释放
& & & & &从过往经济发展规律判断，今后房地产行业在整个国民经济中的支柱地位依然不可动摇，国家必然会继续支持房地产市场的长期健康发展。金融政策和购房行为愈加成熟理智的驱使下，广西房地产市场整体将持续走稳，并且随着城市化布局的革新扩张、北部湾经济区的加快开发，房地产市场需求将得到更大释放。就南宁来说，城市新格局的打造和交通轨道的改善，就能给予楼市很大的发展空间。
& & & & &大牌房企的入驻，首先是对广西房地产市场发展前景的认可，同时还因其本身强大的品牌影响力、成熟的操盘经验、崭新的产品模式以及先进的开发理念等优势，不但能够提升区域价值，更能助推本地楼市的发展。就此带来的竞争，也令本地房企更注重打造差异化和特色化的产品。
& & & & &盛天年初提出的“幸福生活系”和“享受生活系”两大产品线，就是基于对自身产品的品质标准提出的更高要求，有助于盛天产品开发流程更加清晰、规范和高效，也为公司在激烈竞争中持续发展打下更为坚实的基础。（梁夏）
广西天益房地产有限责任公司总经理助理吴丽君：
南宁楼市发展空间巨大
& & & & &东盟博览会对楼市发展来说，是一个契机。多种利好因素的推动下，南宁楼市发展会越来越成熟，感受最深的就是凤岭北。当初华凯·逸悦豪庭进驻的时候，周边仅个别楼盘在售，整个区域还很不成熟。如今再看凤岭北，这里已经是高楼林立，品质楼盘不断涌现。可以说，凤岭北是从当初还是一片荒芜，到如今已经成为南宁楼市的风向标。房价上，凤岭北的房价，也在稳步上涨。从目前国家的宏观调控来看，楼市调控政策逐步放松，如温州，已经放开了限购，这无疑会刺激楼市的发展，楼市的长效机制或将出台。这样的大环境下，南宁作为中国-东盟博览会的永久举办地，将会有更多的利好，南宁楼市未来还有很大发展空间，会取得更大的进步。（凌青妹）
广西宝资通联行主席秦枫：
东盟博览会提速南宁城市发展
& & & & &东盟概念，之于南宁，高高举起，轻轻打下，之于城市，发展略快，之于地产，回头审视，忽略不计。中国-东盟博览会举办这10年来，对于南宁而言，对于城市发展，略有带动提速作用，但其实对于整个房地产的影响，重新来看，作用几乎可以忽略不计。（梁宁宁）
南宁宝资杰房地产项目咨询有限公司总经理王洪超：
南宁城市价值实现大转变
& & & & &中国-东盟博览会举办城市这个利好，过去10年对于南宁的城市发展可以说是巨大的，这个优势让南宁从一个偏远的不知名区域性中心城市，转变为一个区域性国际城市。城市的价值完全不一样了，外界对于这座城市的价值判断也完全不同。不过，如果南宁只是作为一个东盟博览会的举办地，那么这个利好对南宁的促进作用在前10年也基本消耗完毕。要想对下个10年有更大的影响，必须从过去只是象征性地举办会展，转发为与东盟国家有更多更深入的经济融合。（梁宁宁）
南宁宝创地产项目咨询有限公司总经理陈景浩：
楼盘品质再上新台阶
& & & & &中国-东盟博览会10年，也是南宁楼市快速发展的10年，10年时间里，南宁房地产市场发生了根本性的改变。我认为，核心改变主要表现在3方面：一是消费群体发生了根本性转变，从以刚性需求为主，逐渐演变成以改善型、外来置业和外来投资并存的消费格局；二是开发商群体也产生了比较大的变化，一些国内一线和二线开发商，从中国-东盟博览会中嗅到商机，纷纷抢滩南宁，而本土的一些房企，如荣和、汇东、昌泰等也逐渐成长，形成并存的发展格局；三是开发结构有了质的转变，国内品牌房企的进驻，带来了全新的楼盘开发、产品理念，开发项目的价值也相比10年前有更大进步。
& & & & &然而，与成都、重庆、昆明等西南几个省会城市和直辖市相比，南宁的房地产开发、运营和管理水平还处在一个相对低端的水平。首先，从规划到创新，都相对落后；其次是配套服务不完善，大到市政配套，小到项目本身的配套，都远远落后于区域的规划；第三，楼盘建筑的品质感、园林绿化、会所的打造等方面，仍欠缺一定档次，建筑缺乏点灵魂。（谢福平）
南宁宝资嘉项目咨询有限公司总经理陈伟：
楼市呈现稳步发展趋势
& & & & &近两年的南宁楼市，走势比较平稳，接下来也可能稳步发展。作为中国-东盟博览会的举办城市，近10年时间南宁城市发展取得不小的成就，也陆续吸引不少一线品牌房企进驻，接下来还会吸引一些未进驻南宁的房企来抢滩。不论是从政策的迹象，还是近两年的楼市表现，都透露着楼市发展比较平稳，并没有大起大落。而从国家宏观经济层面看，要保增长，政策加码的可能性也不太大，接下来，楼市还是会呈现稳步发展的趋势。（欧永潘）
广西合富辉煌房地产顾问有限公司总经理戴晓峰：
南宁将出现多中心格局
& & & & &中国-东盟博览会10年，也是南宁楼市长足发展的10年，用日新月异形容最贴切不过。好产品、好品牌、好配套等高品质楼盘不断涌现，整个楼市不断成熟。开发商更用心造好房，房子不再是简单的居所，而是赋予了一种生活理念在其中，南宁越来越向一线大城市靠拢。
& & & & &在此期间，凤岭楼市发展迅猛，如今已经成为南宁楼市的风向标。但不可否认，凤岭的楼盘品质仍是参差不齐。今后，在政策、配套等多种因素的刺激下，五象新区、相思湖等区域将是热点，西乡塘等老城区进一步发展，多中心的格局将出现。尤其是五象新区，政府大力投入，众多大型配套逐步落成，大品牌涌入，更高起点、更大投入地建设，将成为南宁下一个更高品质、更高水平的区域。另外，借助东盟这样的契机，国内越来越多的一线品牌看好南宁的发展，纷纷进驻。他们的到来，无疑会将一线品牌先进的产品开发理念带入。对于购房者来说，今后好产品也将会更多，整个楼市的格局、水平将更高。（凌青妹）
辉煌集团广西分公司执行董事黄明程：
南宁将更加国际化
& & & & &中国·东盟博览会对于南宁房地产的影响，主要体现在两大方面：一个是在客群层面，南宁吸引了更多外地客户，南宁更加国际化了；另一个是城市发展层面，东盟利好的带动下，无论是中央政府，还是地方政府对南宁的支持力度都比较大，这10年来，南宁的城市化发展速度得到加快。（梁宁宁）
广西万家康贝壳粉涂料不含任何有害物质，吸收并且分解甲醛、甲苯等有害物质,保障您和家人孩子健康，还您绿色家园、舒心生活　　　　　
　　　　　
　　　　　　　　　　　
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南宁新地王引发猜想 红日东升:低调的土地狙击手?
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　　2、猜测　　新地王诞生受益最大的是谁？　　10日，拍卖会一结束，南宁同人房地产公司总经理罗旭就把自己的QQ签名改成了&真的，想不笑都难。&笑的原因是，他去年10月拍下的同人学府大道地块，价格不过300万元/亩，而同一地段，前日另一地块成交价为600万元/亩，真是&眼睛一闭一睁&，已经赚了一倍。　　金浦路这块新地王的出现，受益最大的是谁？业内预计，除了政府，就是周边的写字楼盘，特别是现在的地王国际大厦。过去，因为价格和物管费昂贵的原因，在相当长一段时间里，地王国际大厦的销售和出租都不很理想，现在，终于可以&翻身把歌唱&，租金水涨船高是肯定了，目前地王国际大厦二手写字楼的售价已经过万。当年购买了地王写字楼的人估计要惊呼&幸福来得太突然&了。　　业内认为，地块在楼面地价和单亩地价上均显示出了目前南宁超级地王的价格，现在以后的相当长时间里，该地块也将成为南宁众多目光关注的焦点，而地标性的房地产项目，也很有可能作为政府的形象工程之一，受到政府的特别待遇也是情理中的。作为拿地开发商而言。如果没有经过经济评估，以高价拿地，那么势必面临后续开发压力。很显然，在南宁核心地区可能出现的楼盘开发风险是必须考虑的要素。　　也有人认为，以现有南宁经济实力及辐射消费能力，楼面价格过万令市场难以承受。即使有大量涌入的投资客，但以深圳价格来销售南宁商业地产还是有风险的。很显然，金浦地块面市可能要在2015年5月，也就是5年之后。拿地开发商意图已经非常明显，为旗下楼盘造势。依此估测，6月之后南宁楼市巨大波动已经成为定局。　　3、好奇　　地王上面都建什么房子？　　土地是拿到了，那么地王上面将建些什么样的房子呢？房子的售价又是多少呢？　　最受关注的金浦路地块，按照宝资通联行/宝创地产顾问的专业评估，地块位于金浦路与汇歌路交汇处，距主干道民族大道100米左右。属于五象CBD圈附近。周边有名都广场、南宁国际大厦、汇东国际等办公物业，海事局、南宁地税局、会展中心等，周边还有城市花园等高尚住宅小区。因此该地块作为住宅、商务办公及商业用地有良好的区位价值。　　宝创认为，从该地块的项目指标来看，较适合作为城市CBD圈内的商住楼，占地面积适中，容积率较高。土地性质为城镇住宅、商务金融、批发零售，从地块性质来看，未来适合以商务金融为主，商业面积将占一定比例，住宅类物业占比预计较少。　　在网上，不少网友担心红日东升没能力盖超高层的房子，一个叫程程128的网友就发帖说:超高层全国都没几家有这样的实力，听说：红日东升一个楼盘都没开发过，人力也是临时组建的。&试问，这样的一家没有任何经验的房地产公司能建得了这么高的楼吗？建得了这么贵的房子吗？没这个能力就不要逞能嘛，害人啊。&　　遗憾的是，此公司自拍卖之日起到记者发稿时为止，一直没有接受采访。　　4、观点　　超高层建筑不是那么好玩的　　在普通人的概念里，超高层建筑不过是比高层建筑再高一点而已，但在建筑设计界，可被认为是天壤之别。那么，300米以上的超高层到底是什么概念？这在设计上和建筑上到底有什么样的难度？记者就此采访了广西华蓝建筑设计院的建筑师庞波。　　庞波说，在建筑上，一般楼层达到30层，就被叫做超高层了。南宁地王大厦高度276米，已经达到58层，预计新高楼会超过65层。　　庞波介绍，不但南宁，就是国内国际上超高层建筑都非常稀少，原因是设计和建筑难度太大。已经列为世界十大高层建筑的上海金茂大厦不过421米，香港国际金融中心也才415米，深圳地王大厦也不过384米，香港中环广场中国374米。如今，南宁要建300米以上的超高层，的确不易。　　他说，和普通住宅相比，设计超高层建筑是个更加精密和庞杂的事情，不但更加耗时耗能，其风险也更大。普通住宅一栋设计或者建筑不好，下一栋还可以改，但超高层必须一步到位，不能有任何一点闪失，否则，将满盘皆输。　　庞波举例说，超高层建筑发生火灾，扑救难度更大。&仅就防火一项，国家就规定建筑高度超过250米的民用建筑采取的特殊防火要求，就要提交国家消防主管部门组织专题研究论证。&　　&如果资金不够雄厚，是没法做超高层建筑的。&庞波说，&再举个例子，超高层建筑对抗震的要求非常苛刻。一般来说，中国的抗震主要保证骨架结构的强度为重点。但最近通过分析强震记录，发现强震时，仅是强度抵抗，并没有给予建筑物以充分的塑性变形能力。而塑性变形却可以吸收能量，减轻震害，这在抗震设计中，显得十分重要。对钢材性能的要求也发生了变化，因此，国家规定必须用高性能钢和高张力钢，这些钢材要从日本进口，造价奇高。&
编辑：陈丽婕&&作者：李淑芹&&来源：广西新闻网-当代生活报&&【打印】&&
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