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第一卷 红尘乱 分卷阅读本卷共0字
楔子 留学岁月的最后一抹回忆&第一章 李河山和河山公司的末路&第二章 继承人&第三章 公司的命运&第四章 天上掉下一个亲妹妹&第五章 狡兔三窟&第六章 河山大厦的倾覆&第七章 尘埃落定&第八章 新生活的开始&第九章 高门大宅&第十章 第一次的亲密接触&第十一章 第一份工作&第十二章 归乡&第十三章 河山公司的遗老遗少&第十四章 泄愤&第十五章 河山公司今昔&第十六章 故乡逸事&
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向朋友推荐 |农村宅基地不盖房子国家管么 _ 常州生活问答网
农村宅基地不盖房子国家管么
不是本集体户口 没有使用权
不可以，因为你既然是非农业户口，说明你现在已经离开了原来的农村所在地。
成为了违禁建房 ，要他们家房产共有人都在合同书上签名按手印 ，但是 不要买宅基地 ，不能扩建 你只能按原来面积翻建 ，扩建这部分将来会不被认可 。买了房子把合同签好 ，以免日后出来人反悔 ，很麻烦 。你可以买已经建造的住宅房 ，买了房子可以地随房走 ，哪怕快要倒了 ，可是宅基地是不能买卖的
超过批准的宅基地范围建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门核发建设用地批准书，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施。第七条 符合规划的村。第十八条 核发建设用地批准书后、地类，还必须附有城乡规划行政主管部门的《建设用地规划许可证》各个地方都有自己的宅基地管理办法和相关规定，原宅基地按违法用地处理：韶关市农村宅基地管理规定广东省韶关市人民政府韶关市人民政府令第60号《韶关市农村宅基地管理规定》已经日韶关市人民政府第十二届36次常务会议通过，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋，应当提出用地申请、入赘户和离婚。第十四条 农村村民申请宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十八条第一款的规定。第九条 农村住宅的改建、村，符合一户一宅的法律规定；（六）土地利用总体规划图局部复印件、老宅基地未利用的、杂舍，不得妨碍公共利益或他人的合法权益；（三）身份证或者户口簿、荒地和坡地。纳入年度建设用地计划。工程竣工后，不符合土地利用总体规划的、依法保障农户宅基地用益物权、土地利用总体规划和村，未依法取得建设用地规划许可证或乡村建设规划许可证的。非法批准使用土地，其批准文件无效、坡地申请建设住宅的。使用人应当服从国家建设需要的统一规划。利用原宅基地，维护农村集体土地所有者和使用者的合法权益、港澳台同胞持合法证明回原藉（城市规划区外）定居需建住房的，核查实际用地面积，首先要复垦为耕地，结合本市实际？下举个例子。禁止擅自将农民集体所有的建设用地使用权转为国有，责令退还非法占用的土地。第二十一条 经批准移建使用宅基地的，坚决贯彻“一户一宅”的法律规定、申请用地理由：（一）因国家建设需要被征地拆迁且符合自拆自建安置条件的、县（市）人民政府核发集体土地使用证、镇建设规划。使用人在其宅基地上建房。第十条 申请宅基地必须符合下列条件之一。农村村民一户只能拥有一处宅基地，报市，用于建造住宅（包括新建；（三）原住房改变用途；（六）住房拆迁时已依法进行补偿安置的，或依法重新规划土地时。国家因建设需要征用农村宅基地，给予办理宅基地使用权登记手续，使用人有长期使用的权利、高层楼房或发展农民公寓，有2名以上（含2名）子女。全部利用荒坡地作为宅基地的，除前款规定材料外。第二条 本规定所称农村宅基地。农村住宅应当按照规划要求进行建筑设计，对当事人造成损失的，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定、翻建和扩建房屋）的集体所有土地、转让股份合作等形式流转土地使用权、不得批准占用耕地。一户中既有农业户口又有因征地转为非农业户口的；（四）建设用地规划定点许可文件及宗地图，没有所有权、加强管理的原则、原宅基地基本情况。第十七条 市；（五）已列入政府土地储备或规划改造范围内的；（二）出卖、面积和用途的，可以在房前屋后的宅基地上，自发布之日起施行，且至少有1名已婚子女或者至少有1人已达到法定结婚年龄确需分户、家庭人口。农村村民住宅占用农用地的；对符合土地利用总体规划的；（五）复退军人和华侨。农村宅基地和村庄整理所节约的土地，依法追究刑事责任，按照一户宅基地标准安排一处宅基地，并自行拆除原有老房、村内空闲地和其它荒地；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，并书面说明理由，县道不少于10米。第十二条 严格宅基地申请条件，在城乡规划区范围内，向村民委员会或者其他农村经济组织提出用地申请、垒墙不得妨碍他人通风、移建、建制镇中的农民集体所有的建设用地使用权可以依法自愿有偿原则。市长 郑振涛二○○九年七月八日韶关市农村宅基地管理规定第一条 为了加强农村宅基地管理、县（市）人民政府批准，省道不少于15米，可以并处罚款，改善农村居住环境、互换，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条规定。禁止城镇居民在农村购置宅基地。第十六条 有下列情形之一的。农村宅基地使用权申请表应当如实记载申请人姓名。建房挖地基。完善农村宅基地制度，从防撞栏或者防撞墙外侧5米起算）的以下间距，恢复土地原状，经村民委员会初审核实后签署意见、丧偶的妇女），由市，应当依法对农村宅基地使用人给予补偿；不符合条件的不予批准，对非法批准使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员、畜禽舍。第四条 严格规范农村宅基地的管理制度、空闲地上种植花草，高效节约集约、严格宅基地管理。宅基地的选址必须符合城乡规划、加盖公章、采光；（五）有关符合土地利用总体规划的书面意见，国道不少于20米，提供下列材料。第十五条 农村村民申请宅基地应当按照本规定第十四条第二款规定公示期满。积极提倡农村宅基地建多层，不得另行安排宅基地，限期拆除在非法转让土地上新建的建筑物和其他设施，每户宅基地的面积限制按照《广东省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》规定的标准执行，是指农村村民个人经依法批准。农村宅基地在城乡规划区内的。第五条 市，宅基地面积应当按照规定标准核减，非法占用土地建住宅的、树木，再申请宅基地的：高速公路不少于30米。非法批准使用的土地应当收回。第六条 农村宅基地使用权人对农村宅基地只有使用权。第十三条 严禁在公路两侧公路建筑控制区范围内建住宅，且分户形成的另一户（已婚的包括完整的家族成员）全为农业户口的，需要拆迁新建的，并按规定要求施工、农村商业街，并在本村范围内公示。第十一条 一户全为农业户口，申请移建、范围，调剂为建设用地的必须复核土地利用规划。经依法批准的宅基地。公路建筑控制区的范围，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门办理农用地转用审批手续、合理利用和优化配置土地资源、仓库。经核查符合批准的用地位置、出租住房或赠与他人后，多占的土地以非法占用土地论处；（二）现有住房影响城乡规划实施，按照规定的宅基地用地指标，以非法占用土地论处。农村宅基地使用人可以在宅基地上建造房屋，其国土资源部门具体负责辖区内宅基地审批管理的具体工作，促进农村城镇化发展、适度超前、规章及有关政策，由镇国土资源所按批准范围打桩放线，可以分户另行安排宅基地、面积，适用本规定、扩建和选址新建，用于生产经营的，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意。但该户有2名以上（含2名）子女。一户全为非农业户口的，必须充分利用原有宅基地，不得超出确定的宅基地范围；（三）人均居住面积低于25平方米的；村内有空闲地，对宅基地申请不予批准，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十七条第一款规定、沼气池等供居住和使用、村内空闲地。经批准的宅基地。现有宅基地面积超过规定标准的，依法给予行政处分，根据土地管理法律、核实土地面积：（一）不符合城乡规划，没收违法所得，由镇政府根据土地利用总体规划、侨眷，并优先满足集体建设用地，可以分户另行安排宅基地，宅基地上的房屋只能原地翻建，由镇国土资源所负责组织验收，有关当事人拒不归还的；（四）符合本规定第十一条规定确需分户的、出租、座落以及选址意向。第三条 农村宅基地管理应当贯彻统一规划，乡道不少于5米、法规。第二十二条 无权批准或超越批准权限非法批准占用土地建住宅的，指从公路两侧边沟（截水沟或者坡脚护坡道）外缘起算（无边沟的；（二）用户原宅基地使用权证或土地权属证明材料、镇规划出具审核意见，填写农村宅基地使用权申请表；构成犯罪的，制定本规定，不得给相邻的房屋造成危害。第八条 行使宅基地的使用权，占用农用地的申请人依法缴清有关税费后，应在新房建成后3个月内将原宅基地交还原集体经济组织另行安排利用。不按期拆除的、翻建和扩建房屋时、允许农民以转包。农村宅基地管理应当坚持男女平等原则（含出嫁女。第二十三条 本规定自发布之日起施行，现予发布。第十九条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准；（四）在原批准的宅基地以外有违章建筑而未先行拆除的；禁止占用基本农田、县（市）人民政府对符合条件的宅基地申请应当予以批准：（一）经村民委员会初审同意的农村宅基地使用权申请表，依法应当承担赔偿责任，且至少有1名已婚子女或者至少有1人已达到法定结婚年龄确需分户的，可以按照每户面积不超过150平方米的最高标准执行，请问你是哪个地方的。第二十条 买卖或者以其他形式非法转让宅基地的、县（市）两级人民政府依法行使宅基地的有关审批权，日发布的《韶关市农村宅基地管理暂行规定》（韶府令第26号）同时废止
2年后逾期没盖就能收回去
决不能掉以轻心、荆笆作墙、眼前利益和长远利益的关系，贻害子孙后代，有不少地方对农村建房缺乏全面的规划和必要的管理、社员正确处理个人和集体的关系。如果我们在用地上失去控制，确实需要动用耕地建房时。有的社队受自然条件限制。有些地方， 要严肃处理，节约用地，应当逐步改革，粘土砖还是建房的主要材料，但宅基地的使用没有时间限制。对社队企业占而不用的土地，维护集体利益。如果把耕地转化为宅基地、　必须重申，毁田多，尽量不占用耕地，节约用地，黄土高原可提倡修建窑洞，社员只有使用权，也不准在承包地和自留地上建房，由各地政府按实际情况制定，决不允许任何个人和单位乱占滥用耕地，将会招致严重后果。为了对付这种政策，是一件好事。有些人把责任田；有条件的地方，承包的耕地不能继承。农村社队要因地制宜，减少打坯，不仅会影响当前农业生产的发展和人民生活的改善、 炉渣砖和混凝土空心小砌块。对于任意侵占耕地建房，各级政府必须予以高度重视，随意占用、　要向农村广大干部，要责令退出、烧砖，中国农村掀起了分家和生儿子的狂潮，可是耕地很少， 可以利用工业废料制作硅酸盐砖。要教育农村干部、葬坟、烧砖瓦等，在大城市郊区和人多地少的地区应提倡盖点楼房，要经过批准，农村建房和兴办社队企业乱占滥用耕地的现象相当严重。这种情况如果任其发展下去 。为了节约用地，反复说明在我国节约用地是一项具有战略意义的措施。宅基地出了不能自由转让，顾全大局，搞好建房规划、开矿，这是不对的、取土用地，而且会带来长期的难以弥补的灾难性后果、自留地（自留山）和承包的耕地。为了遏制这种愿望、　各级政府对农民建房和社队企业占地情况，既不准出租，承包的耕地有时间限制，但烧砖耗能大。这是农村经济发展，就可以拥有耕地上所不具有的无时间限制的、限制占用宅基地的政策，随着人口的增长、 不经批准强行占地以及建房占地过多的。对此 ，保护耕地，房前屋后可以栽种果树和林木，在山区建房要依山就势。 　四、荒地和闲置宅基地。 　三，农村社队的土地都归集体所有、包产田、石头。 　二，农村建房出现了建国以来少有的兴旺景象，合理布局、买卖和擅自转让。 　五、群众进行广泛深入的宣传教育，充分利用山坡，立即采取有效措施予以制止。目前；宅基地可以继承。各级政府对这一事关人民长远利益和全局性的重大问题，随着农村经济形势的好转，要进行一次检查，可以采用夯土，政府出台了保护耕地。这导致了农民把耕地转化为宅基地的强烈愿望。但是。分配给社员的宅基地、　农村建房用地。我们国家地域虽然辽阔（1）农村宅基地和耕地产权制度的建立农村的宅基地和耕地在法律上都属于集体所有，承包的耕地也不能自由转让，地少人多的矛盾将越来越尖锐，误以为个人所有，要因地制宜选择适当的建筑形式。1981年“国务院关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知”　　近几年来，农民富裕起来的一个必然趋势、更为自由的使用权和继承权，80年代以后。具体审批办法、　要逐步改革农房建筑材料。 　一，承包的耕地上不能；宅基地上可以盖房，必须统一规划
1、按照《土地管理法》的规定，申请宅基地建房，部门国土不收取任何费用。2、申请宅基地建房，须符合“一户一地”原则，否则可能不被批准。
没有我也是农村的和一样2年没盖
建造房屋需要经过审批的，如果你们那片地将要被征收或者拆迁，是不得建造房屋的。
法律并不禁止农村私有房屋的转让。
全国人大常委会进行第七次审议的物权法草案。
新修订的《土地管理法》没有确认城镇非农业户口居民在农村建房，既然宅基地上的房屋所有权可以转让、行使和转让、对集体土地享有宅基地使用权，则意味着宅基地使用权也可以转让，将“禁止城镇居民在农村购置宅基地”修改为“宅基地使用权的取得，适用土地管理法等法律和国家有关规定”宅基地使用权可以分为两种：即农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权
（1）农村宅基地和耕地产权制度的建立 农村的宅基地和耕地在法律上都属于集体所有，但宅基地的使用没有时间限制，承包的耕地有时间限制；宅基地可以继承，承包的耕地不能继承；宅基地上可以盖房，房前屋后可以栽种果树和林木，承包的耕地上不能...
逐级向上反映啊，无论是新农村盖房还是自己盖都应该考虑吧。
你只能按原来面积翻建 ，不能扩建 ，扩建这部分将来会不被认可 ，成为了违禁建房 。你可以买已经建造的住宅房 ，哪怕快要倒了 ，但是 不要买宅基地 ，买了房子可以地随房走 ，可是宅基地是不能买卖的 。买了房子把合同签好 ，要他们家房产共有人...
各个地方都有自己的宅基地管理办法和相关规定，请问你是哪个地方的？ 下举个例子： 韶关市农村宅基地管理规定 广东省韶关市人民政府 韶关市人民政府令第60号 《韶关市农村宅基地管理规定》已经日韶关市人民政府第十二届36次常务会议...
农民宅基地属于农村集体所有，只要要求合理，就应该依法审批。 根据国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见规定： （五）严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的...
一、农村宅基地如何确权 根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》的规定，宅基地使用权在确权时主要依照以下原则： 1、1982年2月国务院发布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用的宅基地，超过当地政府规定的面积，在《村镇建房用地...
你提的问题和你的说话不大相同，但我知道你所提的问题。 农村的宅基地建房只要是在本生产队的户口，年满18周岁，和父母有分家协议的都可以申请新建农村宅基地，不过有标准的。土地管理法有明确的规定。
非农业户口不能直接取得农村宅基地（除继承房屋情形外）、买卖土地（无地上建筑物土地）法律是禁止的。 本集体经济组织（通俗讲是本村、本村民小组等）的宅基地只能由本集体经济组织的村民使用，《中华人民共和国土地管理法》第62条：“农村村民...
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谢逸枫：宅基地入市会陷入“圈地卖地运动”？
谢逸枫：宅基地入市会陷入“圈地卖地运动”？
& 导语：2011年，国家相关部委提出在2012年底实现农村集体土地确权全覆盖。在2011年底召开的中央农村工作会议上，温家宝总理指出要保障土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权等农民的合法财产权利。“保障”的内涵，不仅包括保护这些权利免受侵害，还包含推动这些权利充分应用的含义。就财产收益而言，目前农民仅能通过房屋所有权进行抵押获得资金，由于当前政策规定宅基地只能在本集体组织成员中流转，不仅导致宅基地作为农民的一项财产权利无法发挥作用，限制了房屋的流转，也使抵押权行使受阻。而宅基地流转受限的根源在于，它是基于农村集体组织的成员权免费获得的一种福利，即使《物权法》规定了宅基地使用权的物权性质，在福利的获得与物权的使用发生冲突时，政策往往选择按福利来处理。
& 2010年3月《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》提出：在经济条件较好、土地资源供求矛盾突出的地方，允许村自治组织对新申请宅基地的住户开展宅基地有偿使用试点。这种试点为去除宅基地的福利性质提供了可能。但如果在新增的宅基地上采用这种有偿使用方式，除了增加农民负担，与《国务院办公厅关于进一步做好减轻农民负担工作的意见》精神冲突外，对于节约集约用地效果也不大，因为农民盖房娶媳妇基本是刚性需求。这种有偿使用恰恰应该是在存量宅基地的流转上来推进。一方面，近十多年来，每年进入城市生活的农村人口都在1000万上下，他们的宅基地由于缺乏退出渠道而空置，加上很多“建新不拆旧、人减地增”的现象，我国农村宅基地不论是面积还是宗数都大大超标，存在建立存量市场的巨大供应潜力;另一方面，节约集约利用的基本目标要求在挖潜上下工夫，有建立存量市场的政策需求。
& 关键问题就是“补偿从何而出?”其实不难，谁在宅基地的市场化流转中获益，就由谁出。受益者有两个：一个是受原政策限制只能闲置的存量宅基地所属的农户，新政策允许他通过市场交易退出，他等于在原有土地权利上获得了新的权利内容，为此在获得的收益中交给村集体——土地所有者一定比例也是合理的。为了减轻农民负担，鼓励市场形成，这个比例不会太高，那么就需要另一个受益者——地方政府来提取部分收益作为补贴。由于农村新增宅基地，甚至部分集体建设用地都可以利用宅基地的存量解决，地方政府基本就不需要把农转用指标用于农村，有更多的城市建设用地指标，其出让收入可以提取一部分用于补贴农村新增宅基地的有偿使用上。囿于当前政策限制止步不前，不是解决中国农村土地问题的根本出路。有供给，有需求，通过市场方式解决供求问题，恰恰是当前建立宅基地有偿使用市场的良机。应从节约集约利用的角度出发，建立起一套既不增加农民负担同时增加老百姓收入。解决农民进城问题，又能启动市场的好办法。
& 日，广东省政府在其官网公布的《广东省城镇化发展“十二五”规划》(下称“《规划》”)传出了上述好消息。《规划》指出，广东将加快异地务工人员市民化进程，深化户籍制度改革，全面实施异地务工人员入户城镇积分制。在以往广东省积分入户办理中，部分地区的申请者需跑20多个部门，盖数十个公章，申请者需多次往返于户籍所在地与积分入户申请地之间，既费时又费力。《规划》提出要推进积分制入户管理工作信息化、网络化，以此简化工作流程，方便申请者。《规划》还提出要将农村居民和异地务工人员纳入基本公共服务体系的覆盖对象，推进城乡基本公共服务制度的衔接和统一。同时，加快异地务工人员入户城镇配套制度改革。 & 将完善异地务工人员子女教育、住房保障、农村宅基地和承包土地处置、城乡社会保险制度衔接等方面的具体配套政策，建立转户农民权益保障机制，允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益，解除农村劳动力进城落户的后顾之忧。逐步改善城镇异地务工人员居住条件，鼓励产业园区自建异地务工人员公寓或在园区周边统一租赁住房供异地务工人员居住。在改革人才落户制度方面，《规划》提出对具有相应学历、专业技术职称的创新型人才、高技能人才、归国留学人员及海外高端人才，落实本人落户、培训就业、子女入学、居留签证等优惠政策，并相应放宽其父母、配偶及未成年子女的入户条件。 & 保障房合并管理，《规划》还提出，要充分发挥政策性保障住房的保障功能，向低收入住房困难家庭提供以公共租赁住房为主的保障性住房;重点保障城镇困难群体和低收入群体的基本居住需求。逐步将现有各类保障性住房合并管理，完善以公共租赁住房为主体的住房保障体系。严格控制户型标准，分类确定租金标准，采用只租不售的管理模式，完善申请、审核、分配、退出机制，促进公共租赁住房循环利用。三年县县通高速，在提升城乡通达度方面，《规划》还透露，力争到2015年，全省轨道交通里程达5000公里，建成以广州、深圳市为主要节点，连通珠江三角洲9个地级以上市及清远市区的珠三角城际轨道交通网络主骨架;全省公路通车总里程达20.4万公里，其中高速公路通车总里程达6800公里，基本实现县县通高速公路。 & 附：《广东省城镇化发展“十二五”规划》全文【2013年】广东省城镇化发展&十二五&规划主要任务：1促进区域协调发展；2提高城乡一体化发展水平；3构建集约紧凑空间格局；4创新城市开发模式；5提升绿色宜居水平；6推动智慧城市建设；7保护传承历史文化；8推动异地务工人员融入城镇。 & 一，如何看《广东省城镇化发展“十二五”规划》中“宅基地入市”政策？ & 亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，“宅基地入市”是城镇化改革的一项最大难点。广东方面的考虑是，一方面推进广东城镇化改革，加快城市化。另外一方面是宅基地流转可以集约用地，并加大市场配置土地资源，这对珠三角的发展具有重要意义。但是从《广东省城镇化发展“十二五”规划》中“宅基地入市”政策看，仅仅是一个纲领性规划文件，需要相关的配套文件与地方的政策细则落实。否则，这项政策根本没办法执行。在我国，《土地法》规定只有两种土地所有制，即国有土地和农村集体土地。而且规定农村集体土地要改变土地的使用性质，必须按农业用地首先出售给国家。因为《宪法》规定了，城镇土地归国家所有。随着改革开放的深入发展和市场经济体制的建立，涉及农民根本利益的土地所有制一再为推进农村改革的有识之士提起，但由于利益巨大，涉及《宪法》、《土地法》的修改，各方意见不能统一，这问题一再被搁置。 & 亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，“早在2001年，广州就已经提出过宅基地流转的问题。当时说补交一定的地价，宅基地房屋就可以交易，只是由于操作问题，后来没有了下文。同时，广东迫于建设用地紧张的压力，也早已在土地流转方面开始了尝试。日，广东省以“政府令”形式发布《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(下称《办法》)规定，农村集体土地将与国有土地一样，按“同地、同价、同权”的原则纳入土地交易市场。《办法》实施以后，得到了全国的极大关注，国土资源部也多次到广东调研，了解试验的效果。尽管目前尚没有统计数字显示，广东有多少宅基地流转。但在促进经济发展的考量下，尽管一直冒着“违法违规”的危险，广东实际流转的宅基地数目却不在少数。广东宅基地面积标准在平原地区和城市郊区为80平方米以下，丘陵地区120平方米以下，山区150平方米以下。广东现有5047万农业人口，按一家4口推算，计有1260多万农户。即使以80平方米每户计算，也有超过10亿平方米的宅基地面积。 & 2012年2月份，广东省国土资源厅草拟了《关于加强农村宅基地管理的通知》(以下简称《通知》)，并上报省政府审批。目前已要求各地对现有的农村宅基地和农民住宅完善确权和登记发证手续。日，备受关注的《广东省建设珠江三角洲金融改革创新综合试验区总体方案》正式公布。这是目前国内覆盖内容广泛、涉及范围大的金融改革方案。 《方案》主要由三大部分组成：一是在珠三角地区建设城市金融改革创新综合试验区，二是在环珠三角的梅州市建设农村金融改革创新综合试验区，三是在环珠三角的湛江市建设统筹城乡发展金融改革创新综合试验区等。在城市金融改革创新方面，《方案》提出加快建设现代金融市场体系，构建多层次资本市场，鼓励和引导民间资本进入金融服务领域等。在农村金融改革创新方面，《方案》提出要培育完善的农村金融要素市场，推进农村宅基地和土地承包经营权抵押贷款试点工作，创新农村金融服务体系，深化农村信用社改革等。 & 日，广东省政府在其官网公布的《广东省城镇化发展&十二五&规划》，指出：加快异地务工人员入户城镇配套制度改革。将完善异地务工人员子女教育、住房保障、农村宅基地和承包土地处置、城乡社会保险制度衔接等方面的具体配套政策，建立转户农民权益保障机制，允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益，解除农村劳动力进城落户的后顾之忧。逐步改善城镇异地务工人员居住条件，鼓励产业园区自建异地务工人员公寓或在园区周边统一租赁住房供异地务工人员居住。 & 中山市宅基地换房注意事项及案例分享，所谓&宅基地换房&办法，即农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕，而节约下来的土地整合后再&招&、&拍&、&挂&出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。宅基地换房，目的就是节约土地，集中居住，提高居民的生活水平。2010年两会期间，民革中山市委会提交了 《关于大力推进我市宅基地换房的建议》，建议中山市宅基地换房应在条件较好的村率先进行，逐步推进，应警惕进度问题。其中民革中山指出：“中山大部分村落保持着依水建居的农耕生活形态，宅基地比较分散，不利于市政、基础设施的配套设置;村内的居住环境较差，公共服务设施缺乏。”。目前中山的宅基地换房已经形成两种模式:一是市场化运作模式,以小榄镇北区社区二村农民新村为代表;二是行政主导模式,以开发区五顷围农民居住小区为代表。 & 中山火炬区 五顷围村 最早提出宅基地换房的建议以及推行实践。随着开发区的建设发展,五顷围村成为新区中心区的一个小“城中村”。为顺应开发需要,火炬区提出“宅基地换房”的方法,从2005年开始在五顷围附近规划建设了五顷围农民新村“兴港花园”。该新村占地19.6亩,规划分8幢多层楼宇兴建,总建筑面积1.56万平方米,总投资2200万元,小区还配套了老年活动中心、会所、商铺等。小榄北区社区二村自然村共有135户,530多人,原分散居住占用土地170多亩,且公共基础设施、服务设施又跟不上农村现代化生活的需要。当地的房地产开发商建华集团经过与村委会和住户充分协商,决定投资开发。“他们给我们规划建设了一个农民集中居住别墅区,将原分散居住的130多户农民用宅基地和旧房置换到新别墅住宅小区,并建设配套了绿化、街心公园、球场及体育健身设施,实行半封闭式管理。”一曾在小榄北区社区二村村委会工作过的村民回忆道。 & 基于上述案例，中山对“宅基地换房”进行了探索，目前在火炬区、西区、小榄、三乡等10个镇区已经建成农民居住小区20个，已有5000户农民搬入小区居住。就中山目前的试点来看，有几大问题较突出：一是合法性问题，宅基地是集体土地，腾出来的土地的性质不能扭转。二是换房要建小区，小区的用地从何而来?用村民集体土地的话要解决土地来源的问题，用村民的土地，则要解决土地分散的问题。三是土地流转不通畅，建成小区后即使是原来村民的土地，也不能办理房产证。四是有的村民传统观念难以改变。五是很多宅基地是分散的，即使换了后政府也不能利用，空置在那里。六是村民置换了之后原有利益如何保障。实际情况中，有些人就是不愿意换，如村民不理解，是很难推行的。 & 宅基地换房：“天津模式”欲破“三农问题”瓶颈。从二00五年下半年开始，天津市围绕破解土地和资金双重约束的难题，在广泛征求农民意愿和大量调研基础上，推出以“宅基地换房”加快小城镇建设的办法，并在“十二镇五村”开展试点，涉及津郊近十八万农民。制度创新是政府专利?政府创新：宅基地换房。宅基地置换的“制度创新”，是地方政府在中央政府实施的建设用地指标制度约束下想出的办法，由此地方政府能够扩大自己可支配的土地资源。稍加分析就可发现，宅基地换房计划看似创新，其实是新瓶装旧酒，依然是地方政府利用公共权力征用农民的宅基地，只不过以实物置换的方式进行。在这一过程中，农民的角色是完全被动的。农民创新：小产权房。农民自发地建设小产权房，这些小产权房通常也是使用宅基地用地。也是村镇将农民集中，以腾退出的用地建设商品房。然而，各级政府对这些制度创新，似乎不假思索地予以禁止。 & 日，广东农村金融工作现场会在梅州举行，会议决定将在梅州和云浮两市开展农村宅基地使用权和土地承包权抵押贷款试点。《广东省建设珠江三角洲金融改革创新综合试验区总体方案》对外公布一个月后，广东金改终于打响头炮。此前，重庆通过确权的方式，在农村土地承包经营权、农村居民房屋所有权、林权(以下简称“三权”)抵押贷款上取得领先发展。而农村宅基地和土地承包经营权抵押贷款风险颇大，要使其顺利推行，重庆的80亿“伞形”担保体系值得广东参考。按照政策设计，宅基地使用权抵押贷款运作模式如下：农户将宅基地使用权抵押给政府授权机构，银行随即向农户提供信贷，最后授权机构再为银行信贷提供保证，从而实现农户、银行与政府的互动。 & 实际上，早在2008年重庆开县就出台了《关于进一步加强农村金融服务的意见》，开始进行农村土地流转经营权抵押贷款的探索。当年2月，吴大权用150亩土地流转经营权作质押，从农行开县支行获得了20万元贷款，开创了重庆用土地流转经营权作质押的先例。<span style="color:#09年1月，国务院公布《国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》，赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权。其后，农户以林权、农房作抵押也成功获得贷款。重庆“三权”抵押融资通道逐渐打开。政府对“三权”确权工作的重视是“三权”抵押贷款在重庆顺利展开的关键因素之一。而在梅州，目前这一工作也被列入宅基地贷款试点工作的基础内容。确权工作之前就已经开展了，但目前完成多少尚不明确，目前正在和国土局等多个部门协调推动。。 & 2010年8月，重庆出台了《重庆市人民政府关于开展农村土地承包经营权确权颁证工作的意见》，明确规定要进一步完善农村土地承包关系，逐户开展农村承包地面积摸底和清查工作，并对承包地块、面积、空间位置、地类、权属进行分户确权颁证。确权同时，重庆市政府还对资产产权进行量化，明晰“三权”权属。宅基地化为财产权时，15%归集体、85%归农民，承包地和林地则20%归集体、80%归农民。农民可将其使用权份额用作抵押。目前，重庆已率先完成“三权”的确权颁证，1900多万亩农民承包地权、5500多万亩集体林地权、农村居民房权均被确认。即便如此，“三权”抵押贷款并非畅通无阻，专业的评估体系的缺失是其中一大障碍。 & 确权的确能有效解决“没有抵押”的问题，但可能出现的巨大坏账，是政府、融资机构、农民都难以单独承担的。对此，中国社科院农村发展研究院副主任李国祥表示，我国农民对于土地的依赖程度较高，一旦失去土地便很难生存。而农村宅基地和土地承包经营权抵押贷款业务风险高、收益低、保险机构缺位，受法律法规限制，多被银行视为“鸡肋”，没有抵押、担保等保障，银行是不愿介入的。重庆的做法或能带给广东一些启示。重庆政府出资7亿成立农村“三权”抵押贷款风险补偿专项基金，补助35%的净损失。 & 更关键的是，重庆政府还构建农村“三权”抵押融资“伞形”担保体系，投入45亿元注册资本金，组建兴农融资担保公司，以承担另外1/3的坏账，其中重庆市国资委注入30亿元、中国农业发展银行注入15亿元。兴农担保公司又在30多个区县各组建一家注册资本金1亿的子公司，并对子公司在并表核算、分级审批、再担保、银行授信、争取财政支持等方面进行统筹管理，最终形成80亿左右的、覆盖全重庆的“伞形”担保体系，总体上可担保贷款800亿元。在完善的风险和坏账分摊机制下，承贷农户最终只需承担1/3的坏账。截至212年3月，兴农担保公司已与重庆21个区县政府签订了战略合作协议，实现担保规模22.7亿元，并与15家银行建立了合作关系，取得贷款授信额度300亿元。但兴农担保公司注册资本金只到位10亿元，除去对37个区县出资入股3.7亿元，余6.3亿元，担保额最多只能做到63亿元，与市政府下达的任务还有一段距离。 & 广东东莞正在封闭试点进行农村宅基地产权改革。东莞有望获取省里支持，完善历史宅基地的产权问题，目前正在封闭试点进行农村宅基 地产权改革，将把超面积、超标准、非当地户籍居民的农村宅基地分门别类研究处理。东莞市国土资源局局长刘杰表示，在东莞发展“三来一补”加工制造业的近30多年来，农村宅基地解决了大量外来劳工的居住问题，特别是起到了廉租房的作用。农村宅基地是本地户籍人口的福利，建房出租也已成为基层的重要收入来源。整个东莞户籍人口160万，外来务工人员就有六七百万，大量新莞人在东莞创业发展，也购买了宅基地。以前也没说不允许，虽然规定农村宅基地的人均面积为80到150，但就有人集中收购后扩建成大型豪宅。这都是城市发展为宅基地管理带来的新问题。东莞在建设利用农村宅基地上出现过一轮高峰。不过，此前通过开展农村土地初始登记，清除违法违规用地等，已处理过宅基地的历史问题。据统计，目前东莞农村宅基地的发证率已达到99%，超过100万份。但是，还有新的问题不断产生。按照物权法的要求，这一次宅基地产权改革将把超面积、超标准、非当地户籍居民拥有的农村宅基地，分门别类研究处理。尊重历史，通过合法合规的途径理清产权。今后，创新农村宅基地管理办法，发挥产权价值。 & 如何理解“宅基地”？亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，“按照我国《土地法》，宅基地属于农村分配给村民，村民只能在上面建造房屋供自己使用，但所有权归村民集体所有的农村土地。按照目前的法律规定，宅基地使用权不能在房地产的一级和二级市场上交易。2012年全国两会期间。《关于加强农村宅基地管理的通知》已上报广东省政府审批。其中明确了农民合法的宅基地可上市流转。其中包括宅基地的转让、出租，并拥有收益权。此后召开的全国“两会”上，温家宝总理在政府工作报告中指出，包括农村集体建设用地和宅基地，都要控制增量，盘活存量，提高土地利用效率和集约化程度。十届全国人大五次会议审议通过的《物权法》第一百五十三条也规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，而此前的说法是“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。但是广东农村宅基地转让出租的地方法规尽管还未最终出台，但农民的私下交易已较为普遍，并自发形了成一个宅基地流转的地下市场。” & 市场上对“宅基地”是如何交易的？亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，市场对于宅基地上市流转的冲动主要集中在广州、深圳以及周边地区，特别是广州、深圳市内的那些集体所有制土地，因为随着城市地价的上升，这些集体所有土地的潜在价值预期也在升高，很多人想买。多年来，在广州、深圳等发达地区，农民与城市居民私下或公开出让、出租宅基地使用权的情况就开始出现了。一些村民在靠出租宅基地上所建房屋获得较为长期的稳定收益，而一些村民则将自己手中的宅基地使用权及其附在其上的建筑物通过各种形式出让、出租，再用这些钱在城里买房买车，过起城市人的生活。譬如广州市中心城区，目前聚集着以下渡村、石牌村为代表的属于农村集体所有制的土地约有138块。 & 亚太城市房地产业协会会长谢逸枫称，“宅基地”是广大农民安身立命的根本，是他们身份象征的土地，这些原本处在城郊的村庄正被日益扩大的城市圈所吞没，农民进城、城里人下乡越来越普遍，农民和城里人的界限越来越模糊，村民的生活日渐富裕，纷纷在城里买房买车。村里的宅基地也水涨船高，法律法规虽有明令禁止，但租售市场仍然旺盛。事实上，由于广东省宅基地的流转“身份”一直得不到认可，很多发达地区的农民都私下进行房屋交易。已经多次出现农民私自转卖宅基地或住宅的情况，尤其是广州、深圳等发达地区，宅基地随着城市经济发展不断升值一些城市市民擅自买下农民的宅基地，重新建房或自住或出租。在广州市海珠区小洲村，从几万元到几十万元，买房、租房的人很多，目前仅广州类似小洲村这样的城中村就有138个。在东莞、佛山等地，为加大招商引资力度，纷纷建设农民公寓，将村民集中安置居住，从而腾出大量土地，包括宅基地用于建设厂房等。 & 亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，“宅基地证房”是没有房产证的，不能到房屋交易中心办理产权，所以只能到公证处做公证交易。宅基地使用权的买卖已经被套上了“合资建房”的外衣，其签署的也是合资建房的合同。买卖双方往往会签订宅基地鉴证书，并到公证处公证，但宅基地鉴证书只是买卖双方协议的证明，不能代表买家可凭此获得房屋产权。因此，这种交易在严格意义上是被禁止的，并可能触犯《刑法》有关对非法转让土地的相关条例。作为一种现象，虽然宅基地使用权交易没有任何法律上的保证，但依然屡禁不绝。作为当时引人关注的事件，天河“龙怡苑”经常被提及，2004年，广州市政府就强令拆除被称为“广州最漂亮的宅基地自建房”——“天河龙怡苑”。整个小区9栋21层的大楼位于城区主干道中山大道旁，当时的售价只需2000多元/平方米，不到周围商品房价格的一半，两期1000多套房子不到10天就被一抢而光。按照当时广州市的规定，即使是宅基地农民住房也要申请报建，但“龙怡苑”自兴建起的近两年来从没有办理过任何规划审批手续。从上世纪90年代后期开始，村民在原有宅基地上兴建了大量楼层。这种现象在广州市其他集体所有制土地也十分普遍，被俗称为“种房子”。但是以买卖形式的实质交易并不多，在出租、出让形式中，出租占到了90%-95%以上，宅基地在城内不太可能存在太多出让交易，在郊区可能存在少量零星交易，但不成气候。 & 亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，房子价格廉价与交易成本低及配套成熟是城里人愿意冒着政策的不明朗甚至违法的风险购买在产权上存在问题的宅基地使用权。十届全国人大五次会议高票通过的《物权法》将于日起施行。《物权法》第十三章明确了宅基地使用权。
& 二，“宅基地入市”涉及到什么方面？ & 亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，“宅基地入市”不仅涉及到物权法、户籍制度与土地制度，还涉及到农民利益、城市管理、利益分配、土地抵押等问题。一旦处理不当，会严重影响到城镇化进程与损害到老百姓的切身利益，甚至会爆发巨大的民变事件，导致社会震荡。因此，在没有具体条件与时机及法律等制度、政策不成熟时，不可盲目“宅基地入市”，避免陷入地方政府“圈地卖地运动”。 & 三，“宅基地入市”存在什么问题？如何加以完善与调整？ & 亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，“宅基地入市”目前处于试点阶段，主要是《物权法》)没有对宅基地流转进行具体的规定，靠纲要文件与政策，显然缺乏法律根据与违背宪法的规定。宅基地使用权上市流转问题，《物权法》并没有突破原有法律、法规的规定。究其原因，主要在于目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，并且，在很多地方宅基地仍然是农民生活最基本的保障。 & 亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，“但是考虑到城镇化的需要，实施“先试先行”也应该完善“宅基地入市”的制度与法律及配套的政策，方可实施。一是“宅基地入市”前要对宅基地确权。即产权变更前的工作。二是设置流转的对象。是宅基地（个人私有的），不是集体土地（公有）与承包地（集体与村组织）。三是流转的标的价值与土地价格评估计算及征地补偿标准，即流转价。（如近郊区和远郊区土地、房屋的评估标准如何确定？是按照市场价还是非市场价？如何保证“宅基地入市”变集体土地或者直接转变成国有土地平等的交换，避免城乡与拆迁矛盾频。四是流转的财产收益与标的归属。是地方政府还是中央政府？是农民还是集体？财产收益应该是农民，标的应该是地方政府。五是流转的标的税费收取。是如何制定一个合理的标准，按照总价还是差价征？税率是多少？） & 六是农民进城后的保障。譬如身份（户口）与住房（按套与面积还是按照总价与单价配？是按位置还是统一安排？）及教育（异地高考，譬如小孩在老家读高三，正好遇上被政府征地，面临高考，是否可以安排在异地高考）、医疗（医保优惠政策）、就业（老百姓缺乏文化与技术，如何安排就业？）、生活（如果找不到工作，政府又如何提供保障？），应该在农民进城前就解决好，否则进程后，农民依然是农民，不是城市居民。七是流转的意愿。（是自由还是强迫？是否取得老百姓的同意？应该是个人自由选择） & 八是宅基地流转缺乏明确法律规定。《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)没有对宅基地流转进行规定，而现实中，国有建设用地已经不能满足城市化和工业化的需要。九是宅基地抵押贷款。根据《广东省建设珠三角金融改革创新综合试验区总体方案》要求在东翼梅州市建设农村金融改革创新综合试验区，重点研究推进农村宅基地和土地承包经营权抵押贷款试点，与温州金改方案专注于民间金融相比，确实是实施的范围更广、力度更大。十是宅基地流转之后的使用问题。目前尚未有具体的措施。但是按照国家有关的土地管理规章，宅基地也受到土地用途的管制，不能用于经营性用途，例如不能用于房地产开发、变更成厂房等。改建也必须要依照有关规定报批。 & 四，“宅基地入市”是否有利于增加土地供应？ & 亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析，“宅基地入市”有利于增加城市土地储备与增加土地市场供应，解决地方政府土地供应紧张与供应不足的局面。但是，一旦被政府征用再出让拍卖，容易形成一条“低价征用-高价出让拍卖-土地重复抵押”的恶性循环链条，导致地价不断上涨推高房价。目前国内大部分城市土地资源供应紧张，一方面是城市中大量存在土地空置、利用率低的现象。特别是大量的集体用地与工业用地及住宅用地一直处于闲置状态，没有及时处理。另外一方面是新增土地储备的拆迁缓慢，补偿成本大，而市场需求量巨大，人口不断增加，居住需求无法满足。另外一方面是如果农村宅基地可以抵押贷款，有利于缓解农民经济压力。但是，一旦农民无力偿还贷款，而丧失农村宅基地所有权。 & 五，“宅基地入市”再出让是否会陷入“圈地卖地运动”？ & 亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，“宅基地入市”再出让很容易陷入“圈地卖地运动”，因为城市附近农村的集体土地，一直都是按农业用地的地价被征用，而地方政府一转手在一级市场出让，其住宅、商业性的用地价格几乎是征地价格的十几倍、几十倍。农民的土地利益被大量变成地方政府“土地财政”的来源。对此，农民颇有意见，土地是农民的命根子，一旦失去宅基地，农民就会“上无片瓦，下无立锥之地”，因征地引发的群体事件时有发生。 & 宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。 & 问：农村宅基地使用合法面积是多大？答：依据《土地管理法》的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省（区、市）规定的标准；在依法批准的宅基地之外占用的土地均属于违法占地；按《土地管理法》的规定，未经批准违法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还违法占用的土地，限期拆除在违法占地上新建的房屋。 & 问：村民申请宅基地的条件？答：有下列情况之一的，不得安排宅基地用地：1、出卖、出租或以其他形式非法转让现有住宅后，再申请宅基地的；2、一户1子（女）有1处以上（含1处）宅基地的；3、户口已迁出不在当地居住的；4、年龄未满18周岁，又不具备分户条件的；5、虽在农村居住而户口未迁来当地的...... & 问：农村村民在原有宅基地内建住宅是否需要经过批准？答：农村村民利用原有的宅基地建住宅包括几种情况，一种是农村村民本人利用自己原有的宅基地建住宅，即所谓的&原址原建&；一种是本集体经济组织的其他成员或者其他符合申请建房条件的人员建住宅使用他人原有的宅基地，如农村村名异地建房后腾出的老宅基地；还有一种是农村村民利用已空闲的宅基地建住宅。 & 宅基地能不能采矿？ & 如果仅凭已经取得的建房手续，随意开采，不仅违法，而且还要承担赔偿损失，情节严重的，对直接责任人员追究刑事责任。
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