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荆州市质量工作会议
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荆州市质量工作会议
材 料 汇 编
荆州市人民政府
1,荆州市委常委,副市长李祖新在全市质量工作会议上的讲话…(1)
2,质量工作报告
――荆州市质量技术监督局党组书记,局长蔡文武……………
3,荆州市人民政府关于表彰荆州市2006年度荣获中国名牌产品国家免检产品湖北名牌产品企业和全国质量管理奖先进单位及个人的决定……
4,以政策激励为导向 不断推进名牌战略
――沙市区人民政府…………………………
5,实施精品名牌战略 促进经济提质增速
――石首市人民政府……………………………………
6,大力开展质量兴县活动 促进工业经济持续发展
――公安县人民政府……………………………………
7,实施卓越绩效模式 争创细分市场名牌
――湖北洪城通用机械股份有限公司………………………
8,不断提升服务质量 全面追求用户满意
――湖北移动通信有限公司荆州分公司………………………
9,树立质量品牌 做强做大企业
――湖北楚源集团华丽染料有限公司………………………
10,强化管理 不断创新 努力提高行业整体质量水平
――湖北吉象人造林制品有限公司………………………
11,争创精品名牌 实现企业发展
――湖北凯乐新材料科技股份有限公司………………………
李 祖 新 同 志
在全市质量工作会议上的讲话
市委,市政府决定召开全市质量工作会议,这是对质量工作的高度重视.这次会议的主要任务是总结交流近年来我市围绕实施"工业兴市"战略,开展质量振兴和品牌建设的成绩和经验,表彰获得2006年度中国名牌产品,国家免检产品,湖北名牌产品的企业和获得全国质量管理奖项的单位和个人,部署全市质量振兴工作,签订2007年度质量振兴工作目标责任书.刚才,市政府对获奖企业和个人进行了表彰和奖励.在此,我代表市人民政府,向受表彰的企业和个人表示热烈的祝贺!向全市质量工作者和所有关心支持质量振兴事业的各界人士表示诚挚地问候和衷心地感谢!石首市人民政府,楚源集团华丽公司等8个单位分别交流了他们开展质量振兴,加强品牌创建和提高服务质量的作法和经验,这些作法和经验很好,希望同志们认真学习和借鉴,进一步采取措施,加快推进名牌战略的实施.蔡文武同志总结了2006年全市质量工作和推进精品名牌工程的情况,提出了今年全市质量工作的主要目标和措施,希望大家抓好落实.下面,我就进一步实施"工业兴市"战略,加强我市品牌建设的问题讲几点意见.
一,肯定成绩,正视差距,进一步增强实施"工业兴市"战略的责任感和紧迫感
2005年质量工作会议以来,全市各地各有关部门按照市委,市政府的部署和要求,以科学发展观为指导,大力实施"工业兴市"战略,推进品牌建设和群众性质量振兴活动,全市质量工作取得了可喜成绩.
一是全社会质量意识普遍增强.全市8个县市区政府均形成了质量兴市活动和品牌培育工作机制,出台了品牌建设的扶持和奖励政策措施,普遍开展了质量兴市活动,形成了重视质量体系建设,重视质量教育培训,重视群众性质量活动的良好社会氛围,在"全国质量管理活动"和"全国用户满意工程活动"中取得了可喜的成绩.在2006年度全国质量管理小组代表大会上,我市1个企业被授予"全国质量管理小组活动优秀企业"称号,5个QC小组被授予"全国优秀质量管理小组"称号,2个班组被授予"全国质量信得过班组"称号,1名企业领导人被授予"全国用户满意杰出管理者"称号,6家企业分别获得"全国实施卓越绩效模式先进企业","全国用户满意企业","全国用户满意产品"和"全国用户满意服务"荣誉,54家企业的3000多名职工参加了全国新一轮全面质量管理知识教育培训.到目前累计,我市257家企业通过了ISO9000质量体系认证;4万多名职工接受了全国全面质量管理知识普及教育和统一考试,QC活动小组达到5764个,参加活动的职工达到1.7万人次,创造经济价值2亿元左右.全市服务行业广泛开展的优质服务活动也取得了显著成效.荆州移动公司大客户服务中心,荆州市中心医院支助中心被授予"全国用户满意服务明星班组",全市服务行业整体服务水平有了较大提高.
二是企业自主创新能力明显提高.一批获得名牌,免检产品称号和质量奖项的企业,在产品生产过程中,不仅完善了标准化,计量和质量管理体系,强化了企业基础工作,而且加大了技术创新和管理创新力度,企业管理水平,产品质量和科技含量明显提高,企业自主创新能力显著增强.小天鹅(荆州)电器公司在消化吸收日本,意大利,德国引进设备与技术的基础上进行技术创新,全面完成了无氟改造工程,去年销量达52万台,增长66%,跻身湖北省"工业综合实力500强企业"和"十一五"规划"双百"重点企业.洪城公司坚持质量经营,不断实施技术创新,领先科技进步,大力开发"三高"产品.几年来,他们先后承担了一批国家和省重大新产品开发项目,有6个产品通过国家和省科技成果鉴定,1个产品获国家级新产品奖,4个产品获省科技进步二,三等奖,产品技术档次和企业核心竞争力得到提升.松滋白云边酒厂建立健全质量保证体系,实施"质量控制,预防为主"的质量管理方法,从原辅产品,中间产品到成品酒,实行生产工艺的技术创新.每年国家,省,市质量监督抽查合格率均保持100%.
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直播：商品房延期办证纠纷法律适用及风险防范讲座
房地产开发过程中的房屋交付环节涉及大量的房地产权证的办理以及因为延期办证导致的大量纠纷发生。这里面涉及许多复杂的法律问题，也面临众多的法律风险，甚至引起大面积的群体诉讼案件，给房地产开发企业带来经济损失的同时，也严重影响企业的声誉。为了让开发企业了解、熟悉、掌握延期办证纠纷的处理技巧，增强诉讼案件胜诉的机率，从而控制或降低企业的法律风险。重庆房地产开发行业仲裁法律服务中心决定，免费为会员单位举办“延期办证纠纷法律适用及风险防范”法律专题讲座，新浪乐居独家网络直播。　　讲座名称：商品房延期办证纠纷法律适用及风险防范讲座　　讲座时间：2011年5 月11日(星期三)上午9：00―12：00　　讲座地点：重庆广场宾馆　　主讲人：杰强律师&& 重庆市房地产开发行业仲裁法律服务中心主任，国内知名房地产专业律师。　　讲座内容：　　一、办理房地产证的有关法律法规　　二、当事人的约定　　三、办证应当具备的条件　　四、延期办证的常见原因　　五、延期办证违约金的计算　　六、延期办证的法律风险防范　　独家网络直播：新浪乐居　　讲座现场　　主持人：我们通过问卷调查感觉很多开发企业这段时间存在一个普遍现象，延期办证导致很多法律纠纷。纠纷是多种因素造成的，有些不一定是开发商自身的责任。为了帮助企业熟悉了解掌握延期办证纠纷的处理技巧，同时规避一些大的风险，增强案件胜诉的几率，特邀请杰强律师来做一次专题的讲座。主讲人：杰强　　杰强律师：各位朋友大家好，按照开发协会的安排，我们法律中心每年至少要给大家进行两次以上的讲座。大家都知道房地产开发过程中涉及的法律问题非常多也非常复杂。作为律师或者是法官来讲，有的研究了一辈子都还没有研究透彻。这方面我深有体会，感觉其中博大精深。我们考虑如果面面俱到，反过来效果不好。所以从今年开始，我们准备针对房地产开发过程中的各个环节，各个阶段 容易出现的问题，其中的热点和难点分专题给大家进行讲解。　　去年我们已经实行在交房的同时要同时交证，目前看来还是有一些难度。作为延期办证所产生的纠纷法律适用，表面看比较简单，实际上真的研究起来还是非常复杂。包括在实际操作当中，包括和法官和仲裁员作了一些探讨，都感觉不是想象的那么简单。延期办证就是商品房交付房子以后，要在规定的时间内把证拿下来。也许有的开发商说一两个小业主证没有拿下来，要求你承担违约金，人少问题不大，但是如果涉及的面很大，涉及到很多家小业主都出现这样的情况，该怎么办呢？我们有的律师也对这部分很关注，律师介入之后协助小业主专门打违约金，一个小业主小的几百块钱，多的几千块钱上万块钱。几百家业主累积起来，赔偿的金额不是小数目。最主要的是对开发商会带来很大的负面影响，也许你其他各个环节都做得很不错，都受到大家的中肯评价，办证如果延期了，经过新闻媒体一曝光，开发商的负面影响大家都可以想象，面临巨额赔偿。在前几年一个区就碰到这样的情况，小业主涉及到开发商延期办证，违约金要承担，由于开发商态度上很不好，找各种理由来搪塞，最后大家就对簿公堂。小业主还是比较有智慧，如果全体起诉也要面临缴纳诉讼费，有的为了节省诉讼费就经过策划，先由一部分小业主试探性地告，法院一判决下来开发商应当支付违约金，后面的业主就拿着已经生效的判决书复印件，找到开发商，必须要给一个说法，后面一批起诉律师都不用请了，照本宣科就行。所以这样就把开发商逼到一个比较尴尬的境地。我以前作仲裁员的时候也处理过一个案件，一个小业主买了一个商业门面，因为种种原因，七八年都没有给他办证，最后小业主忍无可忍，由于双方约定的是仲裁，结果仲裁七八年累计下来以后违约金是十几万，前提是没有过诉讼时效。最后官司打下来以后，双方协商不下来，我们只能作出裁决，开发商按照合同约定没有办证，应该给违约金十几万。类似的情况都会给小业主带来损害，也会给开发商带来经济上的损失、声誉上的损失和影响。　　谈到这个方面我首先给大家讲讲有关办房地产证的法律法规。涉及到房地产办证的法律法规我作了一些统计和总结，一个是《商品房销售管理办法》，第34条规定得很清楚，开发企业在房屋交付使用前要先经过测绘，然后办理权属登记，在后面协助小业主办小证，这是有一个规定。另外是《城市房地产管理法》，第60、61条也涉及到相关办证的规定，其中有国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第33条是比较明确的，预售商品房的应当是商品房交付90天以内办理相关的登记。《商品房司法解释》第18条，因为开发商的原因导致没有拿到证，开发商要承担责任。合同在没有约定的情况下，预售商品房的房屋交付之后90天以内，现房的要合同签订后90天以内必须办证。这个规定得最详细，到目前为止，都是适用的，这个司法解释大家有兴趣可以好好看其中的条款，尤其是它立法的本意。在处理具体的司法案件当中引用的条款这是最多的。第19条，超过双方约定期限一年，业主可以选择退房，解除合同。本来按照以前的规定房屋都已经交付只是证没有办下来，合同基本上是完成了的，这个问题作为特殊情况，超过一年就有权解除合同，这是和18条相互呼应进行对照的。所以司法解释网上也可以下载，相信在座从事法律的专业人士对司法解释的条款也是比较熟悉的。　　第二个方面讲讲当事人的约定。商品房买卖合同从法律角度讲就是一个买卖合同，买卖合同按照合同法135条的规定，作为买卖合同来讲不外乎是两个方面：一个是要交付标底物给你，或者是交付标底物的单子给你；第二方面是要办理产权的相关转移手续，这两个是最主要的方面。房地产是不动产，属于物权，购房人买到以后，对这个东西就占有、收益、使用、处分四大权利，房屋你交给我了，占有了，我又在居住在使用，甚至拿去出租也有收益，就差处分。如果这个证拿下来，我要拿去卖，没有这个证不可能多银行去说跟开发商签了合同，这个房屋是我的所有权，银行只相信产权证。也就是说没有拥有产权证处分权是受到了限制。或者是整个买卖合同的交付是不完整的。作为购买人也正是考虑到买卖合同的两大特征，虽然把房子交给我了，但是毕竟没有不手续办到我的名下，所以说没有达到合同履行完备的条件。所以必须要把证办下来。与会开发商代表认真做笔记　　前两年我们在讲座或者是法律探讨当中，有的甚至提出办证两年虽然是合同约定，什么时间我应该协助办证，而且要办好，但因为后来确实是开发商的原因没有办好，但是这两年以内你从来都没有催过我，现在四五年了突然叫我办证，那么时效过了，就不给你办证。这种情况下，小业主就不明白了，还是小业主自身的原因吗？把法律条款翻给他一看，他又不是专业人士。他拿去咨询，有的专业人士说这是对的，这种解释就让他感觉不可思议。这种解释其实是错的，因为房地产属于物权的范畴，物权不受诉讼时间约束，诉讼时效是针对债权而言。　　合同法当中关于买卖合同，就是说我要交付标底物给你，而且要把相关手续办到你的名下。从现在有关的法律法规来看，对出卖人，也就是说开发商的办证义务究竟属于开发商的主动办证义务或者是协助办证义务，在司法界大家的争论很大。从《城市房地产开发经营管理条例》第33条，其中有一句话开发商应该协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。大家就认为主要的办证义务还是在小业主身上。从示范文本当中也没有提到出卖人必须要办证。15条规定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。也就是说没有明确开发商是主要的办证义务。协助一个是从现实情况来看，办证开发商必须要和小业主配合，如果开发商不给予配合和协助，小业主肯定不能办下来证。开发商一方面是为了提供增加值服务，一般都是开发商统一办证，而且有些交易所也基本上不怎么接受零星的小业主去办证，所以从实践来看是开发商办证为主。从立法的本意我们认为协助的理解不是附属的业务，还是要开发商来配合实施，这就是从买卖合同的两个特征要件可以看出来的。　　这个问题不管是立法的角度理解，还是现实角度分析，办证是开发商为主，小业主为辅。　　第三个方面我给大家讲讲办证应当具备的条件，房屋修好以后，交付就涉及到办证的环节，首先是办大证，叫初始登记，这是大前提。后买人也要交相关资料，向房地产交易部门递件，最后是交易部门处证，整个环节就是这几个方面。作为开发商来讲，办大证是最主要的，如果大证都没有办下来，启动不了办小证的程序。　　第四个方面给大家讲讲延期办证的常见原因，我们作了一下归纳，包括司法实践当中也经常处理案件，作了一些总结。开发商的原因导致延期办证这是实践当中最主要的原因，主要是因为以下几个方面造成的。　　一是土地使用手续不合法，比如说联建的房屋，如果土地不是出让地而是划拨地，房屋修好以后，分给张三李四，原则上只能自己用，不能作商品房卖。如果卖了这个证是办不到的。所以这个方面就涉及到土地使用手续是否合法的问题。作为商品房的买卖合同商品房的土地肯定是出让地，通过招牌挂拿来以后作为开发，所以这是的前提。　　二是个别开发企业没有支付全部的土地出让金。土地买来以后，按照和国土部门签的土地出让合同，就要限定在什么时间以内要把土地出让金交完，因为种种原因没有交完，有关部门大家协调得比较好，没有影响开发，没有影响施工，也没有影响销售。但是在最后要办证的环节，前面给足了面子，也给了很多的机会，现在临近办证的时候，最后一个环节必须要把欠的土地出让金连本带息缴纳，如果不交肯定不给你办。现在是两证合一，哪怕以前的分离的也是同样的，这样的原因导致办不了，就只有延期。　　三是开发商违章建房，种类很多。比如说规划设计只能修18层，结果你看这个地段很好，房屋销路也不错，价格节节攀升，就盖20层，多了两层，这部分就属于违章建筑，你就办不了证，最后如果通过有关部门进行了处理，违法变成了合法也是可以的。　　四是开发企业不能提供规定的资料，这就是比较大的一类，比如说有的要求要通过综合验收才能进入办证程序。　　五是以上四类原因以外的其他原因。比如说有些涉及到土地抵押了没有去解除，还有房屋在建工程所了抵押没有消除，都会影响到办证。办不了显然就会导致延期的情况。　　第二个大的方面就是购买人的原因，有的是买了以后出国了，根本就联系不上，最后到了合同约定的时间办证无法通知办不了。一个巴掌拍不响，必须要两方密切配合，而且要在规定的时间做规定的动作才行，或者有的规定的税费没有交等原因都会影响到办证的延期。　　第三个方面，就是合同关系以外的第三人的原因，现实中主要是政府方面的原因，还有施工企业的原因。除了开发商和个人之间所产生的原因以外，剩下的都属于第三方的原因。我给大家讲一个案例，在前两年我们的律师曾经处理过的案件，政府部门拖延导致延期办证违约责任该如何承担？这个案例发生在2009年，当时双方签了一个合同，对产权约定是出卖人应当在本商品交付后60日以内取得本商品房的产权登记中心所出具的受理单，如果因为出卖人的原因，购买人不能在规定时间内取得房地产产权证的，由出卖人按已付房价款的& 日万分之一向买受人支付违约金。& 开发商办大证在60天以后才去办大证，最后办下来又去交小证，所有的资料由于量特别大。交到房地产交易中心以后，交易中心没有出手续，交易机构的工作量也特别大，交易所也没有几个人，电脑也不够用，就没有出这个手续。后来过了几个月，证就办下来了，就涉及到按照合同的约定，购买人在60天以内没有拿到房地产交易部门出具的受理单，最后涉及到违约金的问题出卖人要求开发商承担违约金，算下来146天。后来开发商也因为种种原因，双方没有协商好，也不排除小业主可能有一些其他想法，双方没有达成一致，小业主就拿起法律的武器，向法院起诉开发商，要求他承担违约金。官司打起来以后，开发商的律师接受委托以后，做了大量调查取证工作，调查当中发现确实某年某月某日已经把证交到房交所，这里面就有一两个月放在房交所，后来找了有关部门以后，出了个证明。这个事情对我们来讲就比较有利了，按照不同的约定60天以内，拿到受理单，事实上没有拿到，最后到法院大家一算，从合同约定的60天期限一到，从第61条开始算到最后拿到这个证算下来是146天。这其中我们又拿出证据，证明某年某月某日交到房交所放了两个多月，还有房交所具体办证又花了一段时间，这个时间开发商是无法控制的，这是政府部门的原因，这段时间应该扣出来。这样一算下来以后，从实际交证到政府部门，到时候出证下来，是90多天。这样开发商实际延误只有50多天，按照双方合同约定的每日万分之一的违约金，金额也不大。这个案子从处理效果来看是非常好的。但是有一个问题，小业主只是其中一个，后面还有一大批小业主都是类似的情况，所以开发商真正紧张的不是这一个业主，是因为这个面很广，所以开发商考虑到负面影响，就想尽一切办法通过和解的方式解决。　　这种情况就是因为政府机构办证的原因导致延期的该怎么办？大家知道合同有一个相对性，买卖合同的签订主题就只有开发商出卖人，小业主购买人，不涉及到政府部门，在没有约定的情况下，如果政府部门其他原因早晨的，合同法规定的是第三方原因导致违约了，自己承担违约责任，你可以找第三方进行追溯或者赔偿。这种情况下合同约定比较明确，如果因为政府部门的原因导致延期的可以不承担责任。前面是说60日以内拿到受理单，按照现在是规定180天，所以总体上还是不错的。　　第四个大方面就是不可抗力，主要就是我们无法预测的，现在实践当中把政府行为基本视为不可抗力，从法律角度讲不可抗力是不可预计。前段时间利比亚涉及到大规模撤侨，利比亚有几百人，我们的政府就说大规模地撤回来，有一部分工人不愿意走，我们过来钱都没有赚到，就让我们回去，不行。所以要赔钱，要求企业给他作一个承诺书，保证每个人要给十万块钱。这种情况利比亚这些国家发生动乱，像这种情况从法律分析，工人提出这种要求是毫无法律根据的。他这种情况就是一种不可抗力，人为不可控制，不能预计，也不能克服，不能避免。在这种情况下你没有找到钱也不是企业的原因造成的，所以这种情况下企业是可以免责的。这个事情就把企业搞得很尴尬，我们一方面要响应国家的号召要以人为本，不写承诺书他不走，我觉得如果他不走只有出一个承诺书，回到国内从人道的角度作一些补偿是可以的，如果你真的不给他任何补偿，按照法律规定申请撤销也可以。因为按照违背双方真实意愿的情况下，合同相关协定，法院在一年以内申请撤销也是可以的。就说明不可抗力双方都是要负责的。　　第二个分析就是单一的延迟办证。就是纯粹的开发商违约。现在据我了解的情况，整个重庆的开发企业，稍微有一点知名度的都还是比较注重这一块，都不会轻易违约。小企业能力不够导致违约的，如果违约了就按照约定办，没有合同约定的依据的根据最高人民法院的司法解释去办。　　第三个方面就是其他原因导致延迟办证。一是业主延迟提交资料的，这种情况是有，但是相对于开发商的原因导致延期的要少一些。由于业主的原因导致延期办证，开发商是不承担责任的。他自己没有交相关证明，没有交相关的税费，或者是没有下相关的委托书，甚至购房款都没有交齐，有的分期付款，开发商急于把房子卖掉，分几十次都可以，小业主就不搞按揭，合同约定的期限要到了，付款还没有给足，这种情况下由于小业主，按照合同约定的该付款没有付，开发商就以这个理由不办证来对抗，这是正当的，叫抗辩权。也就是说小业主自身的原因导致没有办证开发商是不承担责任的。　　房管部门前两年的调研过程中也发现房管部门在办证过程中花费的时间，还有开发商自身的原因，最终导致小业主的证件延期，短的延一两个月，长的延一年半载都可能，这部分是否该开发商承担。这就涉及到什么叫出卖人的原因？对政府的情况来看，司法当中大家是比较统一的，包括仲裁委都是比较统一的，只要开发商有证据证明是把资料完整地交到了房管部门，房管部门办证的时间不管花多长多久，这部分时间都不作为你的原因。你从递件到出证，房管部门的时间开发商肯定是无法控制的，如果要从协助的角度理解，这部分就不属于开发商的协助范围，或者超出了开发商的协助范围。很多就说是不是交到房管部门义务就完成了，刚才有一个前提，交的证件必须是完整的。比如说你只交了80%，房管部门就说因为证都没有交齐怎么办呢？这种情况下导致延期，只要证件没有交齐，导致房管部门始终办不下来，在证没交齐之前花费的时间要由开发商承担。这不是想象的交上去就行了。第二个还要靠证据来证明，不能口头说是多久 就交过去了，所以现在要求是不管从办证的规定程序来讲，或者是实际的需求来讲，把办证的完整资料交给房管交易所以后让他出一个收件单，这样你就可以万事大吉了。至于最后什么时间办下来，这样的情况下对你的违约责任都可以不承担。现在中有个别开发商，反映交到房交部门以后没有出收件单，也不好问。就像我们律师到法院去立案一样，我们把诉状交给法院以后，是不是该出一个什么东西？在实际操作中就存在一个问题，有的不太懂，立案的时候就交一个原件，法官就说放在这里你等通知，我们会给你转过去，最后这个原件丢了，这个证据也很关键。法官说只收到你的诉状，什么证据都没有收到，这种类似的情况就很麻烦。我们律师到法院去立案绝对不交原件，交复印件以后还要出一个受理单。由于个别法院工作忙，有些也确实比较官僚，不会轻易出，后我们律师自己就要想办法，就自己自制一个提交证据的清单，然后叫法官签字，这样就相当于给了一个受理单，这就是从证据角度去把握。不怕一万就怕万一，不发生纠纷就没有什么，一发生纠纷就很麻烦。有的人在法庭中赌咒发愿，说确实交了的，没有用的，莫斯科不相信眼泪，法庭只相信证据。& 现在有新的规定，立案以后不管是原告和被告，受理以后，法院就会给你一个举证通知单，一般情况下是30天，你收到通知单以后30日以内有要把相关的证据提交，如果过期不提交，也没有提出延期申请，就承担举证不能的后果。证据的把握方面非常重要，对于个别的我们觉得房交所这边一般收到以后都要出具收件单，如果个别的原因没有出收件单，假如说对方不配合，遇到这样的情况，你要证明把资料完整地交给了房交所就很难，所以这段时间的违约责任就要承担。& 如果在有关部门确实因为种种原因不愿意给你出受理单的情况下，还可以有一定的补救措施，从证据的角度讲可以录音。事先想好是某天交到这里来的，而且收了的，而且录音作为证据现在是可以用的。　　谈到录音这个证据很多人就觉得现在好了，很多人就把录音看得很简单，实际上录音很讲究形式要件，你录的音原始载体非常重要。举一个案例，当时有一个案件，把两个老板请过去摆了一个鸿门宴，最后确实录音了，如果证据一旦成立，就有几百万得不到支持。最后拿到法院，声音放出来一听，确实好象是他说的。我们的策略就是否认不是我说的，最后就进行音质鉴定，音质鉴定如果是你说的也没办法。后来我们通过另外一个途径去突破，我们就问他，你这个录音是用什么录的？他说是用某某品牌的录音笔，现在在法院放是通过磁带放出来的，那么录音笔带来没有？他说没有带来，我们问他录音笔里面还装着这个录音没有？他说已经删除了，但是现在也备份了，现在放东西就是备份和磁盘里面拷过来的。后来我们请书记员记录在案，由于当时用录音笔录的，很明确，录的内容也转移到磁盘去了。最主要的是录音笔里面的内容已经删掉了，这说明，大家知道录音视听资料的范畴，这就涉及到录音由于原始的载体内容没有保存，由于录音可以做技术性的处理，而且技术含量又不高，完全可以进行删减、调整，也就是说内容的真实性就很值得怀疑。我们用合理的理由怀疑你对录音的内容作了删减，这样你的证据形式要件不具备。后来我们的观点突破，法院采纳了，就是因为把录音笔里面的内容彻底洗掉了。这就说明他做到了99%的工作，结果是大意失荆州，1%的环节没有做好，功亏一篑。包括我们的律师在内，很多对录音证据如何来把控并没有掌握好。　　谈到录音，在2005年以前，我们录音最高法院也有一些规定，录音可以作为证据用，以前的规定是经过对方的同意可以录音作为证据用。这规定以后大家感觉很可笑。无法操作，王总欠了我100万块钱，我把欠条丢了，这种情况下现在不还，我就找到王走，现在条子丢了，你看我录音行不行？王总说我欠你的钱条子丢了我还录音，肯定不同意。所以以前的规定很可笑。看似操作，实际上无法操作。因为双方是一个矛盾的对立面，对他不利他凭什么要同意你呢？　　对他有利还有什么录音的必要呢？后来最高法院通过调研，法学界、律师界也作了很多反映，后来就出台了一个关于录音的规定。现在可以悄悄录音了，就像鬼子进村一样，但是有一个前提，只要没有损害国家利益，没有损害公共利益，没有侵犯对方隐私，在这三种条件下是可以悄悄录音的。这样的录音之后可以作为证据用，就比以前必须经过对方同意的操作作了一个本质上的改变。　　录音的时候要具备两个方面的条件，录音很讲究技巧。前几年我有一个朋友别人欠他几万块钱的尾款，由于双方是通过传真件，一直都是赊销式的滚动结帐，最后那边不认了，这边出了一个送货单，对方签字入库，但是没有盖公章。后来听说可以录音，他就问是不是可以作为证据，他听了很高兴。亲自买了一个录音笔，要录音走过去还不能打草惊蛇，不能紧张。所以他就戒备森严，去的时候还要尽量舒缓情绪，还要天南地北地吹一下，结果一看气氛比较缓和了，就开始谈，上次的货的事情，对方一直保持高度戒备状态。结果录了一个多小时的音回来，全部是废话。这说明录音的证据非常考究，录的内容是否能够证明问题是非常讲究的。杰强律师分析典型案例　　第二个大方面给大家讲讲迟延付款的延期保证。双方合同约定以后，如果是因为购买人自身的原因迟延付款导致办证延期，开发商无须承担违约责任。　　第三方原因是否构成开发商免责的理由，对于开发商来讲，他不能办的产权证主要是由六个方面造成的，一是没有立项，二是没有取得规划审批，这都是属于违法一类的情况。三是没有销售许可证，四是验收不合格或没有经过验收的都是办不了证的，按照法律规定房屋没有经过验收或者验收不合格的是不能交付的，办证更谈不上。五是土地或者房屋没有解除抵押，六是相关税费没有缴纳或拖欠等等。　　对于购房者来讲也大同小异，相关的税费没有进行缴纳，自己该提交的资料也没有提交，或者是没有提交完整，差一环节都会影响办证。　　对第三方原因，现在司法实践当中基本统一了认识，对于第三方原因导致办证的延误，开发商该不该承担，最高法院在这方面还是没有出台明确的指导意见。现在倾向于政府部门的原因开发商是免责的，我的理解就是视为不可抗力。非政府部门的原因，出现的第三方原因导致办证延期，一般都是开发商承担责任。在实践中就形成两种观点，一种说哪怕是第三方原因造成了延期办证，比如说施工企业等造成的原因开发商不承担责任。按照法律规定包括司法解释，出卖人没有这方面的原因，这是第一个理由，房屋卖出以后，进行了登记备案，房屋也交付了，办不办证对业主的收益、使用没有任何影响，甚至包括转让，只是差过户环节不能办证，其他方面一样可以卖出房屋，所以现在没有证的房屋买卖大量存在，并不造成多大的影响。购买人也没有证据证明究竟没有办证造成了多大的损失，现实当中确实也是这么回事，比如说没有证，对我产生了多大的影响？严格来讲，如果不把房子拿去融资，抵押贷款，或者不拿去卖，影响并不大。所以这种情况下，再加上合同约定的办证期限也是很明确的，过期以后也一直没有催，所以说开发商没有责任，这是在司法实践中的一个观点。第二个观点就是开发商应该要承担责任，根据合同相对性的原则，不管第三方怎么造成的，与购买人无关，我们之间就是买卖合同关系，非此即彼，只要按照合同的约定，证没有办下来，就就算违约金作为购买人来讲理由也很充分。从买卖合同的法律特征构成要点来看，办证是主要的义务，协助两个字不能只是字面理解。政府部门的原因造成的排除，其他第三方原因造成的，都应该视为开发商违约，开发商承担违约责任以后，根据相关的法律规定和第三方之间的相关合同约定，去找第三方进行追诉，最后就起一个垫付的作用。　　第五是延期办证违约金如何计算，说简单也非常简单，说复杂也特别复杂。如果合同约定得非常具体，而且金额也约定得恰到好处，一旦有证据证明开发商违约，来算违约金就很简单。很多是合同约定不明确，不具体，甚至没有约定，或者是约定的金额出现了问题，站在业主的角度，开发商确实延期了，大家也承认，违约金怎么来算？总的大原则就是合同有约定就按约定办，合同没有约定就按相关法律规定办，对于合同如果有约定，假设约定的违约金不科学，是否可以进行调整。前几年我们就处理过一个案子，当时一个开发商和一个小业主之间签了一个商品房买卖合同，对于产权的约定是，和约定因为出卖人的原因购买人不能在房屋交付致用之后360天以内取得产权证的，出卖人按照已付房价款的0.1%支付违约金。对于购买人，如果延期支付购房款，购房人同样要承担违约责任，按欠付金额每天的万分之1.5来支付违约金。　　广东的一个案例这样约定，开发商确实办证延期，延了200多天，小业主要找开发商找一个说法，就要求承担违约金，他这个违约金开发商一算，愿意给你违约金。按照房价款的0.1%算，就一次性解决了。小业主就不接受，你延了200多天就0.1%，比如说购房款总价是100万，延一天是0.1%还划算，如果你延一两年还是给0.1%就感觉很不公平。最后双方就协商不下来，官司就打到法院，小业主就没有按照和的约定，要求按0.1%支付。而是要求按银行同期贷款利息按日计算开发商说冤枉，原来不是说和有约定就按约定办，没有约定就按法律规定办。现在是合同有约定，按照合同约定0.1%是多少，一次性给。这种情况发生以后，最后法院处理就是0.1%低了，虽然合同有这样的约定，但是从整个合同的条款来看不对等，购房人延期付款是按每天的万分之1.5给人家算的，而开发商延期办证不是按天数，是一次性算，显然人家就输在了起跑线上，就不对等。法律讲究公平，条款讲究对等原则，由于情况不对等，虽然合同上约定了这样的情况，违约金过低进行调整。所以最后法院支持按照银行同期贷款利息来计算违约金，我们认为这个计算是体现了公平对等原则，也符合司法解释的相关规定。　　违约金过低过高是不是可以调整的？我们国家合同法规定的违约金，跟英美不一样的，英美主要是惩罚为主，记得几年曾经有一个比较经典的案例。一个西方国家的人，到中国来开一个的会要签一个大的合同，进宾馆的时候，撞到旋转门上，然后就休克，就住院，本来约好第二天签合同，最后国外的业主就告宾馆，就要算损失。我来的目的第二天是为了签合同，结果旋转门有问题，导致我受伤，受伤就住院，住院就不能签合同，损失就很大。宾馆就说冤枉，所以西方的国家违约金是绝对惩罚为主。大家看到烟草公司搞一个环境污染，动不动就是几十亿美金的处罚。国内的违约金是以补偿为原则，以惩罚为教育作为辅助的手段，所以我们为什么现在违约的人特别多，就是因为没有达到一个严厉的惩罚，反正违约了就要给一个补偿，如果约定的违约金过低过高怎么判断？去最高法院出台了一个司法解释，所谓违约金如果认为过低可以调整，原则上以损失的30%为界限来判断违约金的高低。　　这样的情况由于违约金过低进行调整，如果认为客观上造成了2万块钱的损失，只要证据非常充分，可以一直弥补到损失的程度，但在实际操作中要去举损失的证据是很难的。会场全景　　对于延期办证违约金合同没有约定的时候如何进行处理？《商品房司法解释》是这样规定的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，参照央行关于计收逾期贷款利息的标准计算违约金。刚才举的广东的案例，在重庆还是很少，开发商还是跟小业主还是比较讲求合理。对于合同没有约定违约金，或者损失数额难以确定的，就是按照银行同期贷款利息来计算。这个问题只在商品房买卖合同司法解释当中少有体现。真正的《合同法》上面规定对于违约金没有约定的就法律办，但现在法律规定的很少，所以这个方面对于商品房买卖合同没有约定，国家通过司法解释的角度来弥补，实际上就是保护弱者，保护消费者。　　谈到这样的情况再延伸一下，有些约定的条款也很糟糕，有的不管是买卖合同也好，谈到违约责任，很多都是如果一方违约，应当向另承担相应违约责任，如果给对方造成论是，还要赔偿一切损失。约定这个条款显然没有经过专业人士审查把关。这个条一拿到，对方确实违约，而且也应当承担违约责任，违约金怎么算？上面说的是成相应违约责任，相应的是什么标准？很不明确，不明确的情况下就只能算损失。谈到损失谈何容易？举损失的证据非常艰难。我们在前几年处理了一个施工合同的案件，业主方工期延误，给乙方造成损失几百天，乙方就说这一块要值150万，甲方说不值，最多只值50万。这就是双方合同条款出了问题，对于工期延误，第一不但工期可以顺延，而且向甲方索赔。现在损失大家有分歧，最后拿到法院去，法院要鉴定损失，鉴定机构必须要靠基础性材料，结果由于施工单位很不规范，而且项目经理，包括很多工作人员走马灯似的换，很多资料非常欠缺。由于基础性资料欠缺无法鉴定，求来鉴定机构就说如果假设有以下材料，这就值120万，如果假设有另外一些资料就值80万，如果没有这些资料可能就值60万，就拿了几种方案。类似的情况在现实案例中比比皆是，如果我们当中这样约定，因为甲方原因导致工期延误按每天5问或者10万计算。如果这样一约定，或者是按总的合同价确定适当的比例，就非常清楚。如果工期确实延误，每天5万，500天一算出来就清楚了。所以这种情况下约定得很不科学。我个人的判断不论哪一类的合同都分质量高低，从违约金的条款设计是否科学，是否完整，是否齐备，是否具有很强的操作性，就可以判断这个合同是属于上等合同还是垃圾合同。违约金的条款在合同当中的约定是很讲究的，约定得越细，越具有操作性，如果一旦对方违约，就按照合同条款计算违约金，非常清晰，而且无须举证，要举实际的损失证据很难。　　另外给大家讲几个案例，混合过错导致的延期办证，违约责任该如何承担？2008年一家开发商和一个购买人签了一个合同，关于产权登记的约定是开发商在房屋交付以后180天以内将办理权属登记，由开发商提供的资料备案，如果因为开发商的责任，购买人不能在房屋交付后360天以内没有拿到权属证书，原告不退房，自逾期日起开发商按已付房价款根据银行同期贷款利息计算支付违约金。开发商在360天以后延期6个月才办大证，最后把证办下来了，然后开发商通知小业主办证，从大证办下来到通知小业主办证又延期9个月，9个月之后正式通知小业主办证，小业主接到之，因为开发商是过挂号信这样的纸质的通知。小业主也接到通知，接到之后也没有管，过了一年左右，& 小业主就申请办证，开发商说就办，开发商和小业主把资料凑齐，然后交到房交所。房交所受理以后花了大概3个月的时间把证办下来了。按照合同的约定购房人是在交房以后360天就要拿到这个证，现在实际拿到证延误是两年半。现在小业主就要求开发商按照合同的约定承担两年本的违约金。开发商说冤枉，主要是业主的原因，双方协商无结果，官司就打了起来。合同约定是360天要拿证，现在是两年半才拿证，是因为开发商违约了，所以要开发商承担违约金。这个案例非常具有典型性，涉及到大证延期，开发商通知业主也通知晚了，而且业主自己又延期一年左右，房交所又耽误三个月。这种情况下是不是全部应该由开发商来承担责任，我想从法律胶固讲，如果由开发商承担这两年半的违约金，我想这个判决是错误的。大证延期导致小证必然延期这是开发商有责任的，开发商自己又延期通知小业主9个月，应该是开发商的责任，现在我们觉得开发商从通知业主办证开始，之后的这段时间所造成的违约金就不应该开发商承担。已经通知了小业主，业主自己要耽误一年，第二个把证交过来了就没有耽误，就马上把开发商准备的资料立马报送房交所办证，房交所这三个月，只要在政府部门办证期限以内，这是开发商无法控制的，所以这种情况下这部分耽误的时间也不应该算在开发商头上，所以最后法院判决是开发商承担的违约金算15个月，也就是说从合同约定界满的第二天开始算，到正式通知业主办证以前的时间算违约责任，对业主的自身原因和办证部门所造成的情况，开发商不应该承担，这个案例非常具有典型性。几个混合过错交叉在一起，业主不是每个人都懂法律，有些业主不具有这方面的知识，只是从字面上理解，什么时候该拿证，但是什么时候拿到的证，一算下来多少钱，这个官司一打也值得，也有个别法律人员咨询解答没有清楚。　　最后提一下录音证据如何把握最有效果。大家注意两点，第一个是录的内容不管能不能证明问题，录音的原始载体不能删掉，可以备份，可以复制，直到案件彻底了解了，法院作出判决了才可以销。第二个是录音要能够起到证明作用，达到证明的效果没有用，现在很多去录音，录了以后全是废话，比如说他欠我50万欠款没有给，你要录音起码要证明说话的是这个人，要证明他的身份，也要证明他欠多少钱，什么时候欠的。也就是说录的内容最后翻译出来是一个完整的调查笔录，而且可以达到证明的目的。第三个，你要去录人家心里面是有防范的，这种情况就很讲究技巧，刚才我讲的案子录得非常好，最后没有作为证据确实很可惜。把整个事件的过程，前因后果，来龙去脉，说得非常到位。这个录音内容是事先由专业人士写好，叫这个老板反复背，就要自我练习，要达到应用自如，非常流畅，然后很自然地就引蛇出洞，达到自己所想的效果。录音这个东西，最高法院规定可以作为证据用，但能不能作为定案的依据，必须要注意这两点。目前把录音作为定案证据的很少，总有这样那样的问题，或者是涉及对方隐私，都会导致证据无效。所以录音是非常讲究的，在民事案件七大证据当中是作为视听资料考虑。座谈会互动环节 开发商代表提出问题　　开发商代表：我们合同约定是重庆市工商局和房产管理局的格式合同，办证的时限一般都是60天内，这个时间我们是无法更改的，但是在实际操作当中能够60天内把资料交到房交所是很困难的。一般我们要规避这样的风险，采取协议的方式，能够把时间最长延长到多长？　　杰强：严格讲这不是一个格式合同，这只是一个示范文本。示范文本和格式合同的区别是，格式合同就是开发商单方面制订的，里面的内容列好以后不能更改，作为一方要么接受要么走开。格式合同一旦发生纠纷，如果里面有一些条款有争议，对作出条款的不利一方作出判决。　　刚才你说的只是示范文本，因为可以在上面进行修改，你刚才讲的也有60天，但是由于量大确实办不下来，有时候开发商感觉很无奈。现在从法律角度讲，约定60天也可以，约定600天也可以，双方完全可以自由约定，这从法律上讲没有任何障碍。现在的障碍是你要拿到房管所备案，有关部门对这个问题上你把日期作了调整，这种情况下他不备案，如果你通过补充约定把时间调整为200或者300天，从法律上讲是可以的。一旦发生纠纷，补充约定是合同的重要组成部分，这种情况下最后判决该以补充约定为准。至于补充约定以后是否要交到政府部门备案，据我个人的情况是不需要的。我觉得可以通过补充约定可以规避这方面的风险。　　如果确实时间不够，前几年协会作了调研，房交所也是人少量大，有些甚至是开发企业还要有很多的配合，提出以后，大家也可以通过协会或者是其他的组织渠道，能不能把示范文本统一调整一下，目前没有调整的情况下，通过补充约定调整一下是没有问题的。　　开发商代表：还有一个问题，按照合同15条的约定，一般都是由甲方办理产权证，也说明了乙方办理的时候由另一方无条件配合。这其中也有争议，对方认为我们没有通知他办证也是我们的责任，我们认为无条件配合就是不需要通知，自己准备就行了。另一方面无条件配合在司法上有哪些解释？杰强律师答疑　　杰强：买了房子肯定要涉及办证，无条件配合，业主应该准备什么材料，就不需要通知，所以如果我没有通知导致了办证延期就没有责任。从法律角度&你这种理解是站不住角的。买卖合同对办证是你的附属义务，一个是交房，一个是办证，就是其他的一些购销合同，都有附属义务叫通知。这种情况虽然双方约定是无条件，无条件实际上是有条件的，你不能把它理解为可以不通知，不能这样理解。我认为无条件配合的约定应该是不明确的。开发商通知小业主这是义务，不能用无条件来否定，认为你就可以不通知。再加上无条件确实不好理解，仁者见仁。我站在业主的角度可以这样理解，无条件配合是通知我以后该准备的我准备好，你通知了以后叫我明天来我就要来，要配合你的工作，理解上是很有差异的。我觉得有这句话的约定，但是不能免除通知的义务。　　开发商代表：请问怎么来界定是格式合同跟示范文本呢？　　杰强：包括法学界的很多也不清楚，大家都认为只要是政府制订的文本，拿来填空，很多人认为就是格式合同，从法律讲是错的，包括现在甲乙方当中的施工合同示范文本，跟商品房买卖合同。重庆制订的商品房买卖合同就是重庆市工商局和国土房管局制订的，政府是从规范交易和双方权利义务的公平角度，就制订一个文本出来。这个示范文本拿来以后，你可以进行修改，示范文本可以用也可以不用，不具有强制性，不是说双方只能签这个合同，政府要求签是另外一回事。另外是对合同可以进行任意调整，根据双方自我约定来确定。只起一个示范作用，具体内容条款由双方自行约定。只要不违背法规规定，不损害国家公共利益的约定都是有效的。　　格式合同大家看《合同法》当中有明确规定，所谓格式合同是指和同一方单方面制订的，重复使用而制订的文本。所有的条款我们不能机械性理解为100%，绝大部分的条款对方不能更改，要么接受这个条款，要么走开。如果是这种情况就是一个格式合同，就不是示范文本。如果格式合同当中对条款发生了分歧，要作出对格式制作一方不利的解释和判断。大家可以看看格式合同条件的几大特征。格式合同只能说条款感觉很苛刻，但是又不更改，所以对方要么接受要么不签。所以现在施工合同都是示范文本，都不属于格式合同。　　 开发商代表：我有两个问题，一是办大证，财务清算导致时间往后延，相当于我们违约，这种情况下由财务清算导致的时间延误算不算违约？主城区的示范文本，区县也是使用这样的，但是由于测绘部门出现误差，当初签预售合同跟实际测算有误差，从交易习惯讲都是按建面进行销售，在合同当中关于面积差异处理是按照套内处理的，出现这种情况建面增加了，套内略有缩小，按照合同处理就是按照套内处理，但是按照当地交易习惯，因为我们的合同没有补充说明，出现面积差异，有补差的问题，这种情况下我们怎么处理？　　杰强：要办大证要经过测绘，总的原则财政所是第三方的原因，针对商品房买卖合同不应该作为违约的理由。现在的清算不是说每个项目必须要进行清算，对于测绘机构，你通知了他测绘，如果他花费的时间很长，这是可以扣除的，这和房交所办证是类似的，测绘机构作为政府部门时间你也无法控制。　　对于套内和建面就是合同的约定和地方规定有冲突，地方规定毕竟不是法律层面，我个人认为如果因为面积差异发生了纠纷，救济是按套内算还是按建面算，如果发生纠纷就看合同是怎么约定的。如果合同约定是建面算，就只能按建面算，就只能按合同约定来，合同约定是怎样就是怎样。合同就是双方当事人的法律，只要不违背国家强制性的禁止性规定都是有效的。所以不能因为地方政府，或者是某个文件说不一样，不能拿这个这个文件来对抗。　　面积误差有一个3%的比例，按照司法解释的规定，正负3%以内，超过多的面积可以不补，有的合同当中开发商未来规避这一块，就约定价款是到少，约定多退少补，开发商主要的目的是想规避风险。如果说面积大了你还是要补钱给我，在实践当中针对性也非常大。这种约定我觉得不明确，只能按政府3%的比例规则来，任何情况下约定多退少补，表面看是明确的，实际上是不明确的，对面积的误差比就按公式来套。但实践当中没有看到类似的判例。以前遇到过相关的案例，是通过调解，实际操作的时候多了几个平方，远远超过了3%的比例，安全规定业主就认为多的部分超过3%可以归我，我不补你钱，开发商说上面写了，多退少补，双方在问题上就发生争议。在裁决的时候我的想法是这个面积可以给业主。但是由于在研究的时候内部分歧很大，最高法院的司法解释把误差比说出来，背景就是部分开发商签合同的时候就弄一个小面积，业主一看面积很小，刚刚够买，剩下的钱还可以装修。但是最后实际交房的时候，一看面积很大，感觉很高兴，最后通知缴款，一看就多了很多面积，这样的情况下把面积扩大以后搞得别人退房也不科学了，在2003年以前只有补看。所以最高法院出这个司法解释，误差比是3%，目的就是要制裁开发商用小面积套业主，这样不诚信就要给一个制裁的后果。所以开发商约定如果不论什么情况，根据面积的大小来多退少补，这个条款就形同虚设，不起任何作用。所以从立法的本意，这样的约定是不明而且无效的，对双方是没有约束的。　　开发商代表：我想请教在交房里面合同上约定应该是书面通知，但是有客户不愿意提供他的地址，在地址上面就写了电话通知，在交房的时候就没有办法书面通知，就采用录音电话，如果不进行公证，肯定要转载下来，这种录音电话法院采信吗？　　杰强：合同约定是书面通知，业主没有留下地址，我的理解双方对通知的方式进行了变更，由书面变更为电话通知，既然变更之后，你就要证明打电话通知过他，就履行了你的通知义务。现在你打电话通知他，而且作了录音，录音证据不是必须要公证的，只要能够证明问题，你说的情况就是打了电话一个是录音，基本上是能够说明问题。如果稳妥起见，最好是打电话的同时找一两个旁证，最好不是你们公司的人员，不然会有利害关系，可以找一两个非公司人员，当着面打电话，一个是录音，二是有旁证证明打电话录的是这个内容，说的也是这个事情。如果没有旁证的情况下，我们觉得基本上是可以认定的。因为实践中有一种情况，有的打了电话，说某个事情，没有录音，有电话记录，有的把电话记录打出来以后，证明某天找过你，尤其是涉及到诉讼时效的问题，通话记录的单子拿来一看，从客观角度上是可以说明这个事情。但是对方的角度给我打电话只能证明有通话的时间点，但是通话的内容是不能确定的。证据要讲优势原则，民事案件的证据跟刑事案件不一样，刑事案件证据讲究确实充分，民事案件证据就讲究优势。我们作常人的判断，这种情况下无须公证就能说明问题，如果有一个没有利害关系的证人作为旁证是最好。　　开发商代表：但是数据没有保存在电话里。　　杰强：原来的载体消除了，又没有旁证的情况下，站在业主的角度就觉得你给我打过电话，把电信清单拿出来，但是你通知的不是我办证这个事情，这种情况下证据有一点问题。有些如果打了以后，用座机打的录音以后不消除不行，最科学的就是公证，出一个公证文书，现场证明打了什么内容。但是对很多企业来讲公证都要投入费用，现实中操作性也不强。所以最好用局外人旁证，就可以弥补你的不足，就可以体现了证据的比较优势。　　开发商代表：跟业主签定协议的时候本人不能来，就委托一些人来签协议，我们的处理就是叫他写委托书，他工作的单位盖一个公章，这种在法律上采信吗？　　杰强：法律上可以采信也可能不采信。因为买这个房子是小业主，不是单位，单位盖一个公章不知道起什么作用，你关键是要证明委托书的真伪，委托书如果是真实的不需要盖公章，盖一个公章当然没有害处，有些单位可能愿意，但是有些单位可能不愿意。这个问题根本上解决他下的委托书授权范围一定要明确，包括授权的期限一定要明确，还有委托人要签字，你可能担心他以后否认，不是他签的。这种情况下一个是签字，另外要打指纹，指纹比签字科学性更高。核心的问题就是委托书的真伪，他拿来以后，因为原来签合同本身又不能来，你们签了以后也可以通过打电话核实，有多种途径，委托书的真实性判断以后，委托人作出的委托，受托人作的代理，委托人就必须要承担责任。能够盖公章的情况下可以盖。　　开发商代表：你刚才讲的一个案例，我经历过非常相似，关于违约金不对等的情况，也是产权证的逾期办理，时间是一年多，原因是土地出让金的分歧，导致开发商大证没有办下来，就导致小证延期一年多，官司是去年年底打下来了，业主胜诉了，但是业主最终得到的赔偿是一户20到30块钱左右，合同上签订的违约金按已付房款的万分之一支付。刚才你讲的案例是按同期银行贷款执行，这种情况一旦判下来以后，法律上有一个惯例，是已经判下来的案子，再去就同一个事情起诉会参照前一个案子来判定，作为开发商来说有没有隐患？如果业主不服这个判决，再去起诉，或者申诉，这种情况会不会改判？　　杰强：这个跟我讲举的案例，内容基本上一致，但是结果不一致。我想问题可能是出在业主起诉要求按照万分之一来承担违约金，没有按天数。业主按照合同的约定起诉算下来只有20多块钱，法院是原告告什么审什么，你起诉的事项不是银行同期利息算，法院只能按这样作出裁决，所以就按照合同约定来支持你的要求，这个判决是没有错的。为什么刚才说按同期贷款利息，因为他的请求事项不一样，是要求按银行同期贷款利息，不认合同原谅约定的金额。所以业主请求的事项跟结果是紧密相关的。　　如果法院作出判决了，他一了解情况之后后悔，这种情况下判决书要通过上述也麻烦，如果说这个判决生效了，他如果再通过申诉要改过来不行，一是不再受理，同一个事实，同一个理由不能再重复受理。通过申诉这个案子也解决不了，是因为自己起诉的时候把请求事项样定的，人家法院又没有判错，没有判错凭什么要改呢？但是其他类似的知道这个情况以后，他咨询了不按这个请求事项来办，就是另外的结果。　　开发商代表：作为开发商，如果想要挽救，想要弥补，有没有合理的办法？& 我们为了防止这样的隐患，还有很大一部分没有起诉，也有法律意识不很强的，他就觉得这么一点钱就不要了，开发商是不是可以在小区里面进行通知叫他们把钱领走？　　杰强：这种是可以的，比如说他把钱领了，还是可以告你。他承认签字以后可以这样讲，约定不公平，比如说有重大误解或者不显示公平，从公平的角度可以撤销。你想通过这种办法让他以后反悔都没有机会，事实上不行。　　开发商代表：一套房子还没有交，业主中途想卖给第三方，中途一些相关手续，能不能写一个授权委托来解决交易问题？　　杰强：也就是说房子还没有交付的情况下就转让给第三方，让前一个购房人要写一个委托书，以后就直接交给第三方？　　开发商代表：买房人就不参与其他的活动。需不需要公正？　　杰强：不需要公正。但是他转让给第三方的有一个合同，这个合同要提交一份给你们备案，下委托书只是办手续，权利义务的转让，这种情况下交房之前，应该要征得你的同意。原则上他下一个委托书把合同交给你们备案，这个是可以的。　　现在有些是属于强制公证的范围，有些不是强制公证的范围。比如说遗嘱，我的理解都不在强制公证的范围，如果留了遗嘱后来去世了，就涉及到房屋的继承过户，房管部门就要求要有遗嘱公证，没有公证就不办过户手续。这不是从法律层面来考量的，是从操作层面，有一个公证免得有家人来说房交所搞错了，这是从防范风险的角度来讲的。现在很多的合同包括协议是不需要公证的，有时候涉及到身份的才会涉及到公证。公证是有范围的，而且范围还是比较窄的。　　开发商代表：现在开发商的文本基本上都会有网签协议，有些区必须要求开发商文本要到工商局备案，而且要公示到销售现场，有些就必须上传，如果买卖双方发生纠纷，一般情况下取证是调交易所的合同。如果签了这个合同补充协议并没有通过网签上传上去，最后没有唯一的编号，这个协议有没有法律效力？　　杰强：有没有备案并不影响合同的效力，除非法律有明确规定这个合同不拿去备案一定无效。所谓的法律法规，就必须是全国人大制订的和国务院制订的法规，地方政府、省一级制订的都不行。第二个补充协议有没有效，主要是判断它是不是双方真实一时，没有欺诈，而补充协议又没有违背国家法律强制性的相关规定，补充协议是有效的，有没有备案不影响，包括主合同有没有备案都不影响效力。纠纷发生以后主要是查效力，如果内容显示公平，包括有重大误解现在都有变化了。现在重大误解和显示公平的合同可以撤销，也可以终止我们就来审查撤销是否符合要求。现在补充协议也是合同的组成部分。现在合同是以有效为原则，无效为例外，所以补充合同应该没有问题。没有编号只是说从政府监管角度讲他只是说你怎么当面一本背后一本，这是行政管理和司法当中的衔接问题，我们今天谈的是从法律角度考虑，没有从行政角度去考虑。　　开发商代表：合同文本一般盖章都有正本和副本，如果不盖正本和副本效力是一致，盖了有什么关系？　　杰强：正本和副本本质上没有什么区别。只是说正本是当事人双方保存的，副本用于其他用途，比如说副本有很多本，正本和副本从法律角度讲效力性质完全一样。不能说正本拿出来法律效力就要强一些。只要合同约定内容条款是一致的，形式要点是一致的，经核对合同文本，文字相同，内容无误，均具有同等法律效力。正本和副本都没有任何影响。　　杰强：由于时间关系今天就交流到这里，也非常感谢大家百忙当中参与互动交流。我们下一次再见，谢谢大家。
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