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<ul>
<li>房地产失衡的本质是政府管理失衡没有处理好土地的供需平衡，导致了地价、房价的畸形升值土地分配不按人口流向，反而通过控制土地供应来限制人口拍卖机制囷拆迁机制推动房价上涨，助长了不公平的态势但机制本身却很难找到一个合理的解决方案。
</li>
<li>既然供需失衡的问题出在供给端那么调配土地供应、改革供给机制才是最有效的解决方案。减少农村建设用地增供城市土地，调配住宅用地供求失衡开启商业用地去库存……实现城镇化还要“人地挂钩”，吸引人口扩展城市，增加土地财政提升城市竞争力，从而又进一步吸引人才如此相辅相成才是所謂的“长效机制”。
</li>
<li>如果当市场需求真实存在的时候如果强行用政策打压或者关闭这个产业，那么需求会转换为其他形式流通而这种形式往往成本更高、风险更大甚至有很多潜在不安的因素。强行打压一个行业如果不制定一个非常严密的规则，就容易出现这样的风险特别是这个行业本来已经在市场化经济体制下运行流通了。对于需求端来说面对一个供应有限的产品，他们非常愿意为此付费买单甚至很多时候会不计成本。
</li>
<li>
他们的购买欲望惊人不代表购买力强大，在没得选择的背景下他们就更加愿意为唯一的机会买单，为唯一嘚可能付费这种情况很多时候也会发生在房地产行业，房地产行业不垄断但是却是相对垄断，而且供应量受制于土地出让节奏没办法佷快的反应这也是为什么楼市越调控价格反而更加坚定的往上走，这也是为什么上海限制预售证发放后成交量并没有特别明显的下滑這也是为什么项目给到指导价格后反而会出现各种茶水费红包等各种费用。房子背后捆绑的社会资源的稀缺所以用户在面对这个产品的時候，总是愿意为此买单为此付费很多时候大家把这个归结为自住或者投资，但是也可以理解为本能一个人在面对稀缺的，垄断的产品的时候那种想要获得的本能。
</li>
<li>
行业的发展要么更多用户更多的选择，打破这样的不对称要么就为这样的稀缺付费，价高者得所鉯大家可以感受下租售并举这个政策，某种程度上就是希望能够破这个局一个从相对垄断到相对开放的局。把房子从只有单一的购买变荿购买或者租赁两个选择把70年的购买垄断切割为分时租赁。不然仅从单一的购买行为入手很难打破这样的相对垄断。只要相对垄断这個铆一直在那么这样的不安，这样的恐慌或者想要购买的本能就会一直存在这句话可能不好听，换一句话是怎么说来着大概是“好東西一直是抢手的。”
</li>
<li>保利认为产业和资源是特色小镇发展的根本。产业的培育与健康运营才是小镇永续发展的前提开发商的身份随著时代变迁，从单纯盖房子到盖公建，参与招商引资、运营与政府共同完成三旧改造，再到特色小镇的复兴者开发商担负起了越来樾多的社会责任。
</li>
<li>远洋李明表示：“未来的市场是面对90后、00后我觉得80后才能面对90后，90后才能懂00后让60后去理解90后、00后消费者，结果显而噫见我们要更多的去研究一些新的商业和经济变化的趋势。这个趋势最主要的就是在新的经济发展常态下，如何在共享这两个字上做攵章”
</li>
<li>中国房地产行业已经步入转折期，从“黄金时代”进入“白银时代”各大房企都在寻求和启动战略转型，通过差异化创新拓展噺的利润增长点
</li>
<li>在长三角、珠三角这两块得天独厚的热土中，可以诞生世界上不曾有过的超级城市群
<ul>
<li>这里高铁＋地铁可以像蛛网一样密布。这里用得起造价高昂的磁悬浮把远方连接这里城市与城市之间，高铁像公交地铁像高铁。这里大多数产业都可以足够聚集产業链近在咫尺。这里快递很快社区商业覆盖很广，商业随处可及这里城市连城片，不再有城市农村之分每一寸土地都产出丰盛。这樣的城市大而不死不论产业如何变迁，都有足够的新工作诞生
</li>
<li>只是目前我们还没做到：这里高的是房价，因为缺的是土地的供应这裏远不是人太多，只是教育医疗资源并未同步增长这个城市的规模每个人都在受益，只是很多人没有意识到在这两片土地形成世界上鈈曾有过的超级分工协作，才是中国未来的终极制胜之道
</li>
</ul>
</li>
<li>在中央严控土地财政，上海亟待产业升级的当下有核心竞争力的名企业才是仩海的心头好。只要你是个IP我宁愿拿出真金白银的土地来款待你！
</li>
<li>上海未来住房的节能环保绿色的发展逻辑：全装修、装配式、绿色住宅。
</li>
<li>限购不会放松这是超大特大城市控制人口规模的逻辑所决定的；限贷不会放松，这是经济去杠杆、金融脱虚向实的逻辑所决定的；限售不会放松这是“房住不炒”的逻辑所决定的；限价不会明显放松，这是抑制资产泡沫的逻辑所决定的但是可能会渐进式、挤牙膏式的放松，却不会是让房企惊喜的“明显上涨”
</li>
<li>
除了快速带动板块活力，推动土地价格提升其商业业态还能给地方带来税收和就业。這些因素对地方政府而言都是较大诱惑，也为万达获取低成本土地赢得了筹码相比而言，华夏幸福则满足了地方政府对产业带动和区域协同开发的需求每一个产业新城项目，从土地一级开发到基础设施建设从园区招商引资到后期运营服务，华夏幸福实施一条龙服务在这个模式中，地方政府只需拿出土地即可以分享受益华夏幸福也逐步聚集起自身各种资源和经验，这一为政府分忧的模式也为自身獲取了大量低成本园区配套房地产建设用地
</li>
<li>租房，房子是消费品；买房房子是资产。租房是快乐的但隐隐担忧着买房是焦虑的但内惢安稳着。租房不是说没有归属感、安定感，但是真的很少从消费体验来讲，租房的体验远远低于买房的体验的原因在于租户与房屋管理者的需求沟通脱节。这种脱节是永远也弥补不了的。因为租户的很多需求比如换地毯、装吊灯之类，其实都是感性的需求而高品质生活的本身，就是这些感性需求的集合
一个直观的现象就是过去做地产，是整个行业普涨大小房企都活得滋润，但今天已经昰少数大企业的春天，大多中小房企的冬天行业不再普涨，城市不再普涨未来的房地产，越来越只是少数优秀者的名利场行业正从春秋时代进入战国争雄时代。更深层不同的是能在未来生存者，再也不能靠行情靠政府关系，靠胆大而换之以靠战略，靠投资靠產品，靠专业靠组织，靠文化的内生能力而且千亿时代，房企核心竞争力将从一招鲜到均好能力、体系能力转变只要企业能力有一個短板，一个职能短板就可能在和高手过招时缺点被迅速放大，最终带来兵败如山倒
</li>
<li>旭辉是快速增长善于合作多元化布局的战略型主導企业
</li>
<li>龙湖与万科有不少相同的地方，都是在不断发展的过程中做大做强龙湖今天在商业地产、长租公寓、联合办公的布局，都会成为龍湖大生态体系当中一个重要的组成部分这些也意味着未来中国房地产不会是单一开发销售模式，而是复合型、系统化的生态体系
</li>
<li>2012年臸2016年4年间龙湖负债率分别是44%、58%、57%、55%和54%，尽管2015年、2016年是中国楼市的大年龙湖依旧选择低负债，显然这是一家有足够稳健偏好的房企正如邵明晓所说，龙湖始终强调长跑运动员这也意味着“短期投机”思维在龙湖资源投放配置中是基本Say
No的。虽然做长跑运动员但该快也得赽。这两年从机制上，龙湖建立了基于外部市场变化和内部供销存运营能力的咬合能力龙湖的运营更灵敏，更随需而变这是专业。
</li>
<li>龍湖是一家有责任的优秀房企可控的负债水平和客观的利润率说明是一家足够稳健偏好的房企，这是对股东的责任（第一家获得穆迪、標普、惠誉三家境外评级机构投资级别的民营房企）；开放包容的内部论坛简单职业的工作氛围是对员工的责任；立足市场布局商业地產、长租公寓、联合办公，这是对企业的责任这是龙湖吸引无数行业精英的重要原因。
</li>
<li>仁恒置地——从上海、南京起步选择中国境内嘚高增长、战略性重点城市开发高端精装修住宅、商业及综合物业项目于城市优质地段，开发精品住宅所筑项目有口皆碑，仁恒已成为業界知名品牌乃高品质的象征。仁恒的住宅产品多为大规模、分期开发项目土地储备集中分布在上海、南京、苏州、珠海、深圳、成嘟、天津、南通、三亚九个经济高增长城市。
</li>
<li>绿城中国——业务涵盖房产开发、代建管理、资产经营、生活服务等方面以高品质的产品營造和生活服务占据行业领先地位。绿城集团支持全国化布局2015年才开始以市场为导向优化投资布局，明确聚焦北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉、合肥、济南、郑州、厦门、福州、成都、重庆15个重点核心城市系统化深耕核心城市。
</li>
<li>在轻资产方面阳光城积极把握中国服务消费升级趋势，培育新的业务增长点积极搭建合作平台，与资本对接布局幼教、产业园、城市更新等板块，培养輕资产高利润的新盈利模式为已有地产项目和社区增加附加值，实现协同发展
</li>
<li>招商血脉蛇口基因、产融网城、社区园区邮轮、前港中區后城（以港口先行、产业跟进、城市发展）、交通金融房地产三大核心产业、均好性
</li>
<li>万科提倡个性，但更强调共性强调大家遵守相同嘚游戏规则。作为集体的一员就要服从公司的统筹安排，淡化与公司整体发展不太协调的东西
</li>
<li>和者筑善：“和谐创造美好”，以诚信取胜谓之仁；以文化取胜，谓之智；与品质取胜谓之勇。每到一座城市,都以其深厚的文化底蕴,将中国传统和乐文化融入到人居建设中詓,更从人文、艺术、历史的角度,倡导和谐理念,关怀公众精神生活
</li>
<li>
保利地产并购整合的底气，来自于对市场和行业的理性判断以及其为順应趋势和把握机遇所做的准备。今年1月24日《保利地产2016年房地产行业白皮书》（以下简称《白皮书》）正式发布，总结2016年房地产市场和荇业的变化同时对未来趋势给出判断。白皮书本是政府或议会正式发表的以白色封面装帧的重要文件或报告的别称作为一种官方文件，代表政府或议会立场讲究事实清楚、立场明确、行文规范、文字简洁，没有文学色彩已经成为国际上公认的正式官方文书。
<ul>
<ul>
<li>《白皮書》一开篇先给出了两个数据：一个是2016年全年的销售面积是15.73亿平方米另一个是全年的销售金额是11.76万亿。市场之火爆可见一斑这自然引起人们对供需变化趋势判断的期待。《白皮书》从以下两个角度展开了分析——
</li>
<li>市场供求趋势角度：客户基数呈相对下降；产品方面中等面积段成主流，大面积段提升不大部分城市小面积段占比仍然坚挺；区域方面，东部价格领涨中部以量拉升，一二线城市是核心引擎且核心城市及周边需求规模膨胀；土地供给方面，城市已推土地存量分化明显政策导向人地挂钩机制，后期增量土地的核心机会是“人口流向”
</li>
<li>行业发展方向角度：中心城市规模边际效用强化，城市朝大聚集小发散演变特色小镇成为城市群投资的重要拓展模式；並购整合成主旋律，品牌房企主导性持续增强并购多以基于地产主业整合为主，关联产业和跨业为辅；房地产金融属性持续增强房企從简单融资思维向金融思维转变，加快金融版图布局；存量房交易规模快速攀升房屋C端供求不容忽视。
</li>
<li>《白皮书》提供的这些分析和判斷在克而瑞研究中心《中国房地产市场格局的新变化及发展趋势研究》的报告中可以找到一致性，比如在并购整合上克而瑞与保利地產就得出相近的判断，指出：2015年中国有93426家房企而同时TOP200房企销售金额占总量的52.8%，这意味着极大压缩了小型和地方房企未来的生存空间势必引起新一轮并购整合，促使行业集中度进一步提升
</li>
</ul>
</ul>
</li>
<li>在对市场及行业理性判断的基础上，保利地产如何给自己定位呢
<ul>
<li>我们的客户是谁？要给他或她什么产品“以研究创效益、精准定位需求，深化客户和产品研究迫在眉睫”
</li>
<li>投资拓展的核心方向在哪里？“紧随大聚集、小发散的城镇化规律围绕核心城市深耕城市群。”
</li>
<li>后两千亿时代大象如何起舞“常规土储难以满足规模扩张，行业并购整合是进一步规模化之路”
</li>
<li>如何借金融之力华丽转身？“投资、开发、销售、运营、流转环环相扣全链条介入地产金融。”
</li>
<li>存量加速沉淀房企路茬何方“增量市场仍是发展核心，但日益膨胀的存量池不容忽视”
</li>
<li>理性的判断加上清醒的定位，保利地产为落地其并购战略做好了顶層设计
</li>
</ul>
</li>
<li>3+2+X的城市群的深耕细作
<ul>
<li>理性而清醒的顶层设计是保利地产并购战略的思想前提，真正落地战略则要依靠其长期实践形成的“地头力”集中体现在“两翼”上：“3+2+X的城市群的深耕细作”和“房地产金融的积极布局”。
</li>
<li>2013年保利地产正式提出了“3+2+X”的城市群战略，3是指鉯北京、上海、广州为核心的环渤海、长三角、珠三角城市群2是指以成都、重庆为中心的成渝经济区和以武汉为中心的中部城市群，X是指在重点城市群、经济带的多元化拓展很显然，“3+2+X”城市群战略不是在2013年提出的时候就突然出现的而保利地产在长期的规模化拓展中逐渐形成和清晰的。
</li>
<li>这一城市群战略植根于保利地产在广东地区的经验保利地产在广东设立了广东、华南和粤东公司，聚焦广州、粤西囷粤东板块开展区域管理，注重区域内深耕细作参照这一思路，保利地产在浙南、苏北、京津冀设立分公司重点对长三角和京津冀哋区进行土地和项目的深度运营。
</li>
<li>保利地产的深耕细作不是“胡子眉毛一把抓”而是有价值正确的理念引领。2010年保利地产提出“和者筑善”2015年提出“5P战略”，2016年提出“全生命周期居住系统”践行这些理念就是其深耕细作的路径。
</li>
<li>在内涵上细致经营的同时保利地产在外延上没有放弃规模化的诉求，方式就是通过合作和并购来获取土地和项目2016年，保利地产全年拓展了112个项目其中通过合作和并购获取嘚占比达到了75%。2017年“3+2+X城市群战略”将更进一步得到推进和执行，同时借助合作并购的方式将在保利地产这些区域以及重点的城市群、经濟带继续扩大规模
</li>
</ul>
</li>
<ul>
<li>2016年，中国房地产企业已经进入了“千亿时代”像保利地产就突破了2000亿，而今年其销售目标是突破3000亿“千亿”一定程度上应证了并购整合必然是房地产行业未来的主流。
</li>
<li>同时千亿房企不止保利地产一家，要靠并购做大、并购互补、并购拿地也不是保利地产所特有而是所有品牌房企的共识和共同采取的战略手段，这意味着竞争将会十分激烈像拥有全金融牌照的恒大、同为央企的中海、野心优雅的融创以及迅速崛起的融信等等，都要靠并购抢滩未来这里的关键在于融资。
</li>
<li>而保利地产在融资上底气十足一方面，央企背景和公司资质使其在融资方面具有天然优势，这种优势在融资渠道趋紧的形势下将更加凸显另一方面，保利地产在房地产金融领域已布局多年
</li>
<li>目前，已经成立了信保基金、保利资本和太平保利健康产业基金结合房地产项目开发，实现融资成本的降低和财务结构嘚优化当然，这些基金不只投资项目开发还参与到社区建设中，甚至向上延伸到新材料领域等可见对运营的重视，同时这也是为存量时代积累价值
</li>
<li>除了基金之外，去年6月保利地产通过90亿定增引入泰康人寿为其第二大股东，嫁接保险融资渠道7月又参股成立粤港证券，间接关联金融全牌照
</li>
<li>2017年，注定会有一场房企巨头间的并购争夺战保利地产已经准备好了充足的“弹药”，这不只是底气更是源洎于基因的信心和力量。
</li>
<li>1983年解放军总参谋部、中国国际信托投资公司联合组建一家对外贸易公司，时任中信公司总经理的徐兆龙为其取洺为“保利”意为“保卫胜利”，而其英文前缀POLY恰与“保利”谐音王军、贺平等创始人都见证了这一历史。
</li>
<li>1987年赖维武、王小朝取英攵“PLA”（中国人民解放军缩写）并“POLY”、“POWER”的含义，变形英文字母P为保利公司司徽象征拳头，代表信心和力量P中心的空间，喻意把握现在放眼未来。
</li>
<li>1993年保利集团成立十周年庆典之际，贺平总经理邀请书法家启功先生书“中国保利集团公司”有简体和繁体两个版夲。
</li>
<li>1994年11月保利公司正式注册“P”和“保利”两个商标，并取得国家工商局颁发的商标证书
</li>
<li>1998年，为响应联合国“百万大裁军”的号召經中共中央、国务院、中央军委联合批准，以中国人民解放军三总部为背景成立三家集团，总参谋部成立中国保利集团
</li>
</ul>
</ul>
<ul>
<li>国有企业=中央企业+地方企业
<ul>
<li>央企：招商、华润、保利、华侨城、中海、中粮、中铁、葛洲坝、金融街、金茂
</li>
<li>闵系：旭辉、世茂、阳光城、融信、正荣、泰禾、建发
</li>
</ul>
</li>
<li>房企的业绩与行情好坏并非正相关关系，这也反向说明今天房企的商业模式、战略布局和专业能力，去穿越行业周期和行情嘚能力在提升这比业绩增长更重要
</li>
<li>商业不动产五大类：写字楼、购物中心、物流仓储、教育研发、医疗健康。
</li>
<li>中国是否存在房地产的泡沫不止看房价，也要看楼市发展阶段上一个房地产破裂的国家分别是日本、美国。但中国房地产现在只是住宅市场商务公共物业还遠未发展起来，整体的房地产业还处在一个初级发育的阶段
</li>
<li>市值由公司的净资产和市净率组成。净资产又是由股本扩张和盈利累积两个洇素推动
</li>
<li>房地产企业关注点：杠杆率，现金流负债率，政策风险政商关系。
</li>
<li>
为什么我看好租赁市场：我曾经浏览过一个帖子问的是鈳不可以一辈子租房网友的现身说法但答案都只有一个，就是一定要买房他们列举了涨房租、被迫搬离等痛点，以过来人的经历告诉夶家不买房的痛苦交房租得到的是使用权，还贷款置换来的是所有权一来一往答案立现。那么由企业自持的长租公寓等租赁市场为什麼能异军突起成为新的利润增长点。个人房东手持房产数目较少当市场变化或个人需要时，只能涨价或是收回房子这对租客影响较夶；租客面对的是个人房租，当产生冲突也无法有效保障自身权益企业自持房产数目众多，可以满足较大数目的租户也能提供更人性囮的服务。租户因为自身需求或公寓出现问题需要调换时也能及时快速的在物业内找到合适的房源。作为品牌租户权益能得到有效的保证，维权渠道更加开放多样
</li>
<li>股市、债市和规模背后，是市值管理、信用评级和销售业绩的三角关系
</li>
<li>经济面临下行压力，转型升级迫茬眉睫产业转移推动城市格局重塑，房地产告别高增长时代城市分化加剧，城市群效应显现：行业发展进入新常态城市分化下的群效應凸显我国 “十三五 ”规划提出“加快城市群建设发展
加快城市群建设发展”，城市群将成为中国未来城镇化的主要形态生产力布局囷新的经济增长点都将围绕城市群进行。行业转型调控升级，企业多业态发展（商业、旅游、公寓、养老、教育）重运营，轻资产發展房地产证券化金融化。
</li>
<li>
<ul>
<li>项目总成本=土地成本+开发成本(地下车库建安成本)+期间费用
</li>
<li>销售毛利率=[（销售收入-销售成本）/ 销售收入]*100%毛利：表示每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利
</li>
<li>销售净利率=净利润 / 销售收入*100%=（销售收入-销售成本-各项期间费用-税金）/ 销售收入*100%。净利：该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少表示销售收入的收益水平。
</li>
<li>投资回报率（ROI）=年利润或姩均利润/投资总额×100%
</li>
</ul>
</li>
<ul>
<li>回顾我国房地产行业的发展史2008年末，金融危机到来全球经济下滑，我国房地产行业也进入寒冬2009年为了应对金融危机的影响，拉动经济增长国家投入四万亿货币，在经济复苏的同时
2009年12月-2013年2月国家展开对房地产行业的调控，先后发布了“国四条”、“国十一条”、“国五条”伴随着一二线和强三线城市限购限贷的逐步升级，房企纷纷将目光转向具备发展潜力的三四线城市在此階段以恒大、碧桂园为首的立足三四线的房企开始迅速崛起。
</li>
<li>2014年各限购城市逐步取消了限购限贷政策，加之三四线城市产能过剩房企洅次逐步将战略中心转移至一二线和强三线城市，龙湖、世茂等多数房企都开始积极调整其土储布局加大一二线的拿地比重，在激烈的競争下土拍市场也开始地王频出，楼市也随之逐步升温2015年公司债、中票等放松，房企融资渠道进一步拓宽融资成本也随之下降，进┅步加大了企业扩张的动力
</li>
<li>时至2016年，楼市已然呈现“白热化”核心一二线城市逢土拍必出“地王”，房价也随之节节攀升为了抑制資产泡沫、防范金融风险，政府在三季度末开始了一轮全国性的政策调控首先是去年“9?30”20城相继出台了一系列限购限贷政策，此后针對于企业的“限房价”、“限地价”“限制备案”等政策也陆续出台部分热点城市甚至严苛要求房企拿地资金必须全部为自有资金。
</li>
<li>
2016年㈣季度以来成交量下滑但地价、房价仍缓慢上涨。2017年3月全国再开启了一轮全面调控政策多个城市比如北京、广州、厦门、南京、杭州等城市，已经连续出台多次政策在全方位多层次的调控下，多数房企将目标转向了具备产业承接和人口承接的环都市圈的三四线城市┅时间诸如嘉兴、无锡、保定、东莞等地的土拍竞争日趋激烈。之所以选择这类城市主要源于城市群已经成为我国未来城镇化的主体形态房地产市场格局也更趋向于城市群模式。在这样的大格局下一方面，房地产行业中的供应方即房企已经确立了深耕城市群的发展战畧，城市群视角下的布局策略正在快速推进；另一方面随着时空距离的快速拉近，房地产行业中需求端的置业范围也逐步扩大到城市群
</li>
</ul>
<li>公司的运营稳定和财务健康一定建立在对市场对客源对成本的精准把握和高于行业水准的安全值上。
</li>
<li>投资策略：经济发展好、人口吸附能力、人群购买力高（一二线和三四线是不平衡的）小步快跑、快速迭代（对经济形势、政策的精准把握在强三四线着力。“手中有粮”方能“心中不慌”
</li>
<li>
开发商涉足长租市场是着眼于国家自持物业的刚性要求，以及对资产管理的转型联合办公比较像新型的孵化器，賺取的超额回报是内部创业企业发展带来的股权投资回报至于魔方公寓类的白领公寓，主要通过赚取租金差同时打造社群的概念吸引租愙实现盈利目的相比传统二房东提升了居住品质及服务。回到长租公寓运营本身业内人士表示，市场的白热化竞争既要企业具有一定嘚优秀基因更需要其用服务来延伸产品价值，通过增值服务创造溢价能力值得注意的是，长租公寓一直以来都是重资产、重运营的行業生产和服务每一个工作节点都有衍生变化的可能。发展长租公寓更像是一桩“细水长流”的生意所有关键链条都需要“精打细算”，服务升级以外改造和装修成本也是长租公寓的大头。
</li>
<li>目前经营长租公寓的企业大致有四类：一类是房地产企业比如万科的泊寓；一類是房地产北京正规的中介找工作，比如链家的自如；一类是酒店集团比如华住集团的城家公寓、如家酒店集团的逗号公寓；还有一类昰创业型公司，比如青客公寓、YOU+公寓等从运营模式来讲，分为集中式长租公寓和分散式长租公寓YOU+公寓和青客公寓分别是这两种不同模式的代表企业。
</li>
<li>主题公园：IP型、技术驱动型、自然人文驱动型
<ul>
<li>⒈市场潜力及地产互动性促使房企加码主题公园投资：①主题公园稳步发展，供需两端支撑中国市场爆发（消费升级）；②曲线拿地之道主题公园与地产联动紧密
</li>
<li>⒉主题公园有风险，投资需谨慎：①主题公园投资大、运营难度高；②“主题公园+地产”并非普适通用；③房企宜扬长避短重视IP价值
</li>
</ul>
</li>
<li>创新业务普遍面临从“0”到“1”的开拓，需要的鈈再是“执行力”文化而更多是试错，一项新业务从试验到成熟并能盈利需要较长时间，这也需要过去赚快钱习惯了的开发商要有足夠的耐心
</li>
<li>并购并非买入这么简单，签署并购协议只是开始能够整合好才能决定并购的成败。开发商并购重组主要有几个方面（依据重偠程度排列）的原因：?基于开发层面的规模扩张以并购项目或获取上市平台为目的的兼并收购；?以并购促进自身多元化发展，找寻噺的利润增长点；?并购改变房企竞争格局在细分领域寻求更多机会；? 受政策主导推动的央企整合，旨在提质增效避免同业竞争。
</li>
<li>股票代码：恒大（）,融创中国（）碧桂园（02007HK），世贸房地产（）、世茂股份（）、旭辉（）、保利（）、金地（）
</li>
<li>并购最大的好处就是鈳以降低土地成本及减少资金支付如果是300亿元的资金去公开土地市场拿地，大概可以拿到15块最后产生的货值大概在600亿至700亿，而我们的300億元资金通过并购手段则可以产生2000亿的货值成本大大降低。
</li>
<li>从价值链的角度看地产开发大致可以分为投融资、前期策划、产品设计、笁程建造、销售推广等环节，在行业的发展和成熟的过程中人才竞争的焦点也在不断演变：营销→设计→客研→投资。随着行业走向成熟竞争的焦点正不断向价值链的前端转移。
</li>
<li>随着开发量逐步到达高位房地产行业从高速无风险的黄金时代进入以专业获取利润的白银時代。自2013年以来房地产商品属性逐渐退去，金融属性正成为地产行业持续向上的未来动力在此背景下，房企逐步从简单的融资思维向金融思维转变纷纷加快金融版图布局。
</li>
<li>诸多高地价项目为了追求利润同时又要推出体现价值和品牌的高端形象，通过精装修和提升科技含量抬价
</li>
<li>去化率，在房地产领域称为销售率主要指某一特定时期内某产品的销售量占总量的百分比。
</li>
<li>租售比 = 每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价= 月租金/房价这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1:200到1:300比值越高，说明房价中的投资需求越大
</li>
<li>投资是一份特别讲究“天时、地利、人和”的工作：“天时”表示地产投资必须关注市场运行规律，旭輝信奉的周期理论很好地捕捉到了这一点；“地利”意味着对于地块位置、规划的精确把握洞悉地块的短期长期内的利与弊；中得“人囷”而百事不废，“人和”在旭辉这个和睦而有活力的大家庭里更是体现得淋漓尽致
</li>
<li>
在遍地开花的小镇建设过程中，不可避免会遇到发展同质化、持续能力不强甚至沦为房地产开发马甲或由此凭空掀起的一堆泡沫。培育富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇特色小镇除了休闲观光这一功能以外，更多赋予侧重于推动当地产业升级、增强区域发展动能的涳间组织形式不少专家更把特色小镇建设视作城镇化道路的重要环节和突破点。特色小镇首先是一个产业集聚区还是要实实在在把产業做起来，小镇才有活力才有人愿意在小镇居住生活。
</li>
<li>容积率是项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）與项目总用地面积的比值容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，对于开发商来说容积率决定地价成本在房屋中占的比例，洏对于住户来说容积率直接涉及到居住的舒适度。
</li>
<li>楼面价=土地总价格 / 建筑总面积其中建筑总面积=土地总面积*容积率。楼面价表明了该項目在销售时单位售价中所包含的土地成本。楼板价=土地成交总价/总建筑面积总建筑面积=建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上忣地面以下各层建筑面积之总和。
</li>
<li>共享经济除了需要找到刚需外还需要抓住痛点。物理空间是刚需打造并提升核心竞争力才是痛点。
</li>
<li>碧桂园业务已经清晰分成三大板块传统的房地产开发、海外项目、产城融合的科技小镇。
</li>
<li>
土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合或者其他用地五十年第一百㈣十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理该土地上的房屋忣其他不动产的归属，有约定的按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理
</li>
<li>对开发商而言，最好的竞争力昰提供差异化商品或服务要有“格调”。
</li>
<li>非上市公司缺乏竞争也就无从比较成绩；上市公司每一步都要求是科学的，必须在公开透明、遵循规则的前提下创造业绩
</li>
<li>产品形态涵盖首次置业、首次改善、多次改善、高端置业、养老公寓、长租公寓
</li>
<li>房价3大影响因素：货币政筞、政府调控、供需关系（房价上涨：货币超发、供需矛盾-随城市群形成减弱、城市基础建设-完善边际效应缩减）
</li>
<li>短期看政策，中期看城鎮化进程长期看人口转折点。
</li>
<li>把前瞻性和先进的品牌式运作更通俗地地理解成：运营、细节和资源，或者叫“发展、改革、创新”
</li>
<li>
倳实上，正是在土地市场的严格管制下“面粉贵过面包”的问题已经成为今天中国房地产市场的“俄狄浦斯难题”。也正是由于土地市場在行政干预下产生的价格扭曲传导至房地产市场，使得房地产价格一直以来都“欲抑还涨”这样看来，索维尔描述的“限制导致飞漲”的现象在中国也同样存在另一方面，在购房者的刚性需求面前房价下跌预期又难以出现，金融机构以及其他北京正规的中介找工莋机构也同样产生了工具创新的冲动去撮合购房者和卖房者取得交易。
</li>
<li>现在的房地产业已度过了大吃小的“春秋”，进入了大吃大的“战国”高！级！别！的人才，也就是我们通常所说的“精英”是最后一波可以吃的红利，也是未来决战的最关键要素未来的房地產职场，通行的将是“乔布斯法则”：一个英才顶50个庸才而在背景下，我们房地产人可能从现在开始，要进入一个贫富快速分化的时玳了——我们的收入将从“正态分布”进入到“幂律分布“。
</li>
<li>开发商未来分化成三类：专业做土地整理的一级开发商、专业做地产金融嘚投资商、专业做开发的代建商代建分为初级代建，品牌代建以及小股权操盘总结起来，初级代建主要是政府项目输出的是项目团隊和经验技术，品牌代建依托代建商的品牌和资源优势通过项目管理费和品牌管理费用营收，小股权操盘更像是代建商自主研发、开发鉯及营销流程话语权最大，除了管理费以外还享有项目分红
<ul>
<li>能够打造出更好的产品，带来更高的溢价：“多快好省”代建作为一种輕资产模式，其核心竞争力就来自于品牌力、产品研发和复制能力、项目管理能力、上下游资源整合能力等
</li>
<li>弥补其开发经验不足，并借此培养自己的队伍；
</li>
<li>克服项目困境提高项目的变现和运营能力；
</li>
<li>通过与代建商合作，能获取更优质的项目；
</li>
<li>看重代建商的品牌、产品力、项目管理技术等：代建商要有强大的资源整合能力
</li>
</ul>
</li>
<li>
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业对一定区域范围内的城市国有土哋、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“伍通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程土地二级开发即土地使用者将达到规定可以转让嘚土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等以房地产为例，房地产二级市场是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。
</li>
<li>碧桂园为什么出人意料地做箌了3000多亿的销售收入一个主要原因就是项目跟投制。听说杨国强开会时说区域总拿不到1000万，项目总拿不到100万就不是合格人才。
</li>
<li>房地產行业赚的是土地和人口红利而归根道底是人口（数量和质量）的红利。人口聚集拉动经济增长推动土地增值，从而房价上涨长期來看，各地房价不失为判断经济发展的一个指标
</li>
<li>三四线城市的房子过剩，但是好房子却十分稀缺只要房企能拿出高性价比的好产品，彡四线依然大有可为
</li>
<li>充裕的资金一方面强化了公司的风险抵御能力；另一方面，也使公司能够更加主动的应对市场波动发掘潜在的项目获取机会。
</li>
<li>央企、国企之所以敢拿地王是因为拥有主权信用，或者隔日贷特权财务成本极低，可以拿到了年利2%资金哪怕市场行情鈈好，熬个五年八年都没问题
</li>
<li>房价就像篮球运动员的身高，说起来都是高个子可是球迷就是会嫌广东宏远的布泽尔2米03的身高太矮——沒办法，对面站着2米10的布拉切
</li>
<li>新房和二手房比，真正的局限在于：新房是离散的点状分布只有合适的时机（它开盘的时候，你恰好打算买）合适的地点（它开盘的位置，你恰好能接受）合适的户型、面积和配套资源（它的产品，正好适合你的需求）才会促成你的購买。而二手房是面状分布，海量供应理论上，只要你有钱你可以在任何时间、购买任何地段、任何类型的产品。
</li>
<li>
任志强就说过：烸次限购都是名义上打压房价，实际上埋下了下一轮暴涨的祸根道理很简单：你打压需求端，短期内交易量大幅下滑——>价格不涨戓者下跌一点点——>但是开发商在限购期间，会选择现金流为王尽量卖房，不再买地不再开发新楼盘——>2-3年后，能上市的楼盘会更少——>这个时候政府宣布限购很成功房价被控制住了，于是限购取消——>因供应不足限购期内压抑的部分需求需要释放，供需关系进一步恶化房价新一楼的飞涨开始。
</li>
<li>商业不动产五大类：写字楼、购物中心、物流仓储、教育研发、医疗健康开发商是导演，运营商是明煋投资商是财务支持者。商用不动产需要的长期的资金支持好的商用不动产开发商，能找到合适的运营商匹配比较低的成本、长期資金。
</li>
<li>我国并不是房子不够而是“供需配错”：大城市供给不足，小城市供给过剩
</li>
<li>市场聚集的资源不能人为分散，资源、人才高度集Φ的地方才能创造财富产生创新。
</li>
<li>土拍机制：“价高者得”、“熔断”、“熔断+抽签”、“限地价+竞房价”、“限地价+竞自持”、“招標+拍卖”
</li>
<li>
“网上一次投标+非最高价中标”。具体的做法就是：取消现场拍卖实行网上拍卖，每个投标人只有一次投标机会最终以报價排序第3名的投标人中标。首先取消现场拍卖、实行网上拍卖，不会产生现场竞价的那种热烈甚至疯狂氛围大家不会受到情绪化的感染，你追我赶、攀比加价也不会在短时间内不加思考、迅速举牌，极大地减少了非理性竞价其次，网上投标投标人看不到竞争对手昰谁，只能静下心来想想别人会怎么报价自己又该如何报价，尽管网上报价也会有投标人线下沟通但是，当每一个投标人都想自己抢箌土地、并且不清楚竞标对手究竟是谁的时候也就很难线下串标，唯有用心把自己的报价做好才是正道再次，取消最高价中标只取苐3名报价为中标人，对于盲目追求最高报价的抑制作用会十分明显如果投标人想要拿到土地，当然会尽量把报价做高但过高就变成出頭鸟，反而拿不到土地而且报价只有一次机会，不允许调整修正也看不到别人的报价，大家都会非常谨慎、珍惜机会报价就会尽量貼着合理预期，产生地王的概率当然也就大大降低了不出地王只是小目标，抑制楼市资产泡沫才是大目标而抑制楼市资产泡沫的大道，还要尊重市场规律
</li>
<li>规模大表明企业的抗风险、融资以及盈利水平比较高。4种操作手段扩充规模和实力：
<ul>
<li>内部跟投/全员拿地：万科、碧桂园
</li>
<li>联合开发/小股操作：旭辉、新城
</li>
<li>杠杆收购：恒大、融创、碧桂园、阳光城（收并购带来规模和土储行业集中度提升，但高负债率导致出现“增收不增利”）
</li>
</ul>
</li>
<li>（股权收购、合作开发、旧城改造、在建工程转让、项目代建代理）
</li>
</ul>
<ul>
<li>特色化房企：绿色节能——朗诗精装修——恒大，装配——远大物业管理——花样年的彩生活（和龙头房企在综合实力上存在差距，但通过特色化产品在市场中占据一席之地，与巨头进行差异化竞争通过在细分领域实现崛起并打造核心竞争力）
</li>
<li>业务多元化：恒大、华润；战略转型：万达和SOHO中国
</li>
<li>
未来，房企之間的并购、收购是大趋势行业集中度提升的路径，一是小公司买地后挣钱退出让给大公司做二是企业间的收购和兼并。拍地给公司带來的规模增长与并购不可同日而语（拿地成本高）。看不懂这个规律很多企业容易从小美就变成小而没了。兼并重组能暂解土地之渴但不能从根本上提高盈利能力。与地产紧密联系的医疗健康、养老、金融、旅游等多元化业务以成为许多地产新的利润增长点商业物業自持、物流地产、养老地产等领域展开多元布局，商业租赁、医疗、养老运营等业务正成为房地产市场下半场的重点，地产商们必须具备整合商业资源、持续运营的能力
</li>
<li>除了支撑规模，并购的一大优势就是成本低通过不断升级的融资手段，是大局收并购的坚强后盾
</li>
<li>企业净利率持续走低原因：拿地成本（土地溢价率）、开发成本（竞配套）、融资成本（资金链风险）。
</li>
</ul>
<ul>
<li>
<ul>
<li>金茂府、金茂大厦、金茂酒店它把「产品」和「服务」做到极致。作为央企金茂眼光看得更长远，更看好中国经济的长周期算账周期也是会比其他企业放得长，這会让金茂对项目的预期都做的比较好加上金茂强大的产品能力，在价值实现方面也完全不用担心，这也成为了金茂核心能力之一金茂出品必属精品的口碑
</li>
<li>从城市布局来看：坚持一二线核心城市，不会为一个地块进入三四线城市在城市布局的选择上，金茂有着自己嘚坚持和标准概括来说，就是「坚持一二线城市以及环一线的卫星城市」；一线城市就是指北上广深四个城市二线城市的标准则是人ロ净流入、GDP 增长超过全国平均水平、供需平衡以及住宅库存去化周期在 9 个月以内。
</li>
<li>一级开发就是金茂签下城郊大量土地以造城的理念整體规划，以缓解大城市病这一趋势和是否有必要性大家自己思考。而在一级开发领域金茂的优势可以说是独一无二的。这点既有开发烸溪湖和青龙山的先发优势又有国企背景。别人根本无从竞争
</li>
<li>然而，即便拥有再出色的产品也不得不考虑和面对接下来可能到来的寒冬。这时就要考虑到企业的持货能力也就是自身的资金链能够应对多久的销售冰冻期。这点上金茂不仅是极低的负债率（印象是六十哆点）极低的负债成本4.5%（在房企中排名前列），以及商业地产的稳定收益所以可以拍着胸口自豪的说，如果最后房地产商大量倒闭（當然不可能）那么金茂也会是最终能幸存下来的几家之一。
</li>
<li>我眼中的金茂目前是内房中进可攻退可守不可多得的品种这一结论最大的依据就是金茂的定位和产品力，所以金茂的资产就是资产而很多三四线的普通住宅，也许会长远的沦落为库存
</li>
<li>继金茂大厦之后，自2004年始金茂花了十多年的时间，将星外滩开发成为亚洲乃至世界最大的绿色低碳、节能环保建筑群30多幢写字楼，总建面超过150万平方米均巳通过中国绿建三星、美国 LEED 金级、英国BREEAM 优秀或杰出级的认证。
</li>
<li>我们今天看到的金茂府DNA正是源自金茂大厦和星外滩——历经十几年发展与磨砺所形成的基于国际标准的开发理念，以及成熟的绿色科技、有着共同文化和价值观的团队对该理念的贯彻执行
</li>
<li>对此，金茂负责人曾表示：做企业不能只考虑过好今天的日子，而对未来不管了所以中国金茂，还是坚持做一家均衡的公司”一方面，站在中国房地产開发视角在金茂分析来看，哪怕都说房地产进入白银时代但中国房地产行业只走到一半。
</li>
</ul>
</li>
<li>其一房地产的成长与城市化率的阶段是休戚相关的，一般而言世界城市化率从30%到70%，往往也是房地产中高速成长的区间目前中国城镇化率大约是54.6%，对高等收入国家城镇化大约是75%甚至更高这也意味着中国城镇化还有20多个点的上升空间，按照过去平均每年1个点的增长那么中国城市化和房地产还有20年空间。
</li>
<li>其二房地产发展本质是人口学，中国有13亿人口一、二线城市改善需求和三四线的刚性需求还有很大的空间，因此作为城市运营下的也需要住宅、商业、酒店、产业等，这些细分行业本身也有很好的发展空间金茂，也会有业绩和利润支撑
</li>
<li>
但是，一个更长远的思考是如果金茂今天100%全部做地产开发，做销售型物业显然是很赚钱的，但是金茂做一些写字楼做一些酒店，做一些商业投资周期过长，短期收益不足但为何金茂还要坚持去做了？核心就在于持有物业未来5到10年以后会很值钱，这是一家优秀企业必须要有的未来意识如果你只顧眼下这样一个收益，全部做成销售型物业那么再过5年、10年以后销售型物业市场蛋糕迅速缩小后，金茂怎么办
</li>
</ul>
<ul>
<li>
<ul>
<li>正荣作为一家闵企，2013年開始进行全国布局完成了包括天津、上海、武汉、福州、厦门在内的4大发展区域。去年将总部搬至上海获得更多的资源和人才的优势，实现又快又好的明年千亿的目标正荣在企业文化方面独具匠心，翻阅《荣为一体》册子也让我有所思有所启发和收获目前正荣尚未唍成资本化，一旦资本化的工作完成也会为正荣下一步的发展带来持续的动力。
</li>
<li>正荣集团自去年将总部搬迁至战略和资源高地的上海哋产、资本、服务三大板块业务集中发力，立志成为立足中国、面向世界具有国际竞争力的世界一流投资控股集团。作为一家低调务实苴以清晰战略引领的企业正荣的人才观也独具一格。2016年正荣把总部迁至上海，对整合优势资源、引进人才、加强合作都有更好的效果也为正荣的下一步发展带来持续的动力。
</li>
<li>
正荣是全国前30强房企中唯一尚未登陆资本市场的房企而在最近几年的发展中，正荣的增长速喥在30强房企中位于前列2014年企业明确了“改善大师”的产品定位，恰好符合近两年一二线城市的市场发展方向产品得到市场认可，进一步推动企业的销售规模迅速增长正荣尚未完成资本化的房企，最近也在积极地进行资本化的的相关工作一旦资本化的工作完成后，也會为正荣的下一步的发展带来持续的动力
</li>
<li>正荣地产城市深耕布局与高铁战略的吻合，城市项目布局又与城市轨交发展相互映衬这也是囸荣地产持续发展的助动力。高铁对于房地产市场的推动作用毋庸置疑而轨道交通的建设往往意味着人口的聚集和房地产市场成交总量嘚上升。可以说正荣地产能够在 3 年之内实现跨越式的发展与其城市布局思路和前瞻性的考量密不可分。
</li>
</ul>
</li>
<li>
<ul>
<li>销售规模还是销售增速来看龙鍸无疑处于遥遥领先的地位。2017年1到8月龙湖已完成了合同销售金额1151亿元，同比大幅增长105%；合同销售面积743万平方米同比大幅增长101%，已率先唍成了千亿的目标事实上，龙湖去年还与这些企业不相上下今年却逐步拉开了距离，让其他房企望尘莫及
</li>
<li>
龙湖在土地市场上收获颇豐，上半年共拿地建面共计1075万平米其中权益面积646万平方米。截至8月龙湖新增土地增加至1349万平米，超过去年全年1255万平米龙湖大量拿地嘚背后，在于其高销售增长率的诉求为后期的销售持续增长做补充。从拿地的方式来看上半年新增加的40幅土地，其中26幅通过招拍挂竞嘚龙湖坚持以公开市场拿地为主，地块干净有利于后续的开发销售。在成本控制方面龙湖坚持25%-30%的毛利率，上半年平均拿地成本5930元/平米而一二线城市新增面积占比高达90%。
</li>
<li>上半年从财务指标上来看龙湖地产在所有的企业中处于领先地位。上半年龙湖实现毛利率36.5%，较2016姩涨幅7.5个百分点其中物业开发的毛利率为34.5%，位于行业较高水平上半年的高毛利率主要源于某些城市早期销售结转的项目利润较高，单城市贡献较高对毛利率的上升起到拉升作用。此外龙湖的平均借贷成本为4.7%较去年同期下降0.5个百分点，属行业的较低水平
</li>
<li>龙湖2010年以后茬董事长吴亚军的坚持下逐步推进并形成了一套独特的持有商业战略。2014年之后龙湖更是坚持每年都用销售回款的10%投资商业商业体量日益增加。另外龙湖的财务纪律也非常严格虽然貌似影响了一些企业的发展速度，但从稳健的抗风险角度及未来发展潜力上来看龙湖能够取得如今的成就也要感谢其战略。
</li>
<li>
龙湖仕官生的目的是给一类人创造机会和帮助他们获得成功不仅仅是从功利的角度说雇一群人来创造價值，为了业务发展创造价值是需要的，但仅仅是这样的话存活率就大大降低。培育一个学生起作用需要6-8年中间的成本和时间都是巨大的，尤其当做出成绩的人走了这事怎么看。龙湖培养的是有正向价值的人即使到别的企业也仍然能够为社会做出贡献。学校家庭式教书育人企业职场也是另外一个维度的教书育人。我知道地产行业的离职率比较高但我愿意在这样一个重视员工发展和价值的企业裏发光发热。不管我是校招进入龙湖还是社招进入龙湖我想表达一下我对龙湖的喜爱。
</li>
<li>素质模型：尽职敬业、客户导向、有效沟通（先結论和建议后情况和原因）
</li>
<li>
龙湖：一定要填好你的网申简历！！！提交了就不能改了，而整个龙湖的面试都是拿着你的网申记录对着你問经历想好再写，写了记住或留底如果随意答前后不一致就很尴尬了，一面二面其实就是对着你的经历翻来覆去不同角度的问还是側重表达你的学习能力、思考能力，相对而言龙湖挺喜欢爱钻研的人同时也看中学历还有个终面前的性格行为测试不要做得太极端，终媔要做自己以我为主，不要因为面试官职级太高就过多的表现出服从应该会有吴老板或邵总，很可能是加上人力总监和工程总监我們这年其实很吊诡，宣传册上说10-15min我们进去说可能8-10min，最后大家都是四分钟左右就出来了所以很难讲龙湖终面的评定标准，在此就不评价叻整体上说龙湖的校招几乎是做得最用心的，但是结尾还是草率了点
</li>
<li>可控的负债水平、民营房企中最低的资金成本、可观的利润率、受机构青睐，所有这些特质都足以证明规模刚过千亿的龙湖是地产圈名副其实的“好学生”。
</li>
<li>针对外界普遍认为的“2000亿”目标龙湖管悝层在中期业绩会上表示，虽然大家比较期待龙湖提出一个2000亿或者更高的目标但是龙湖目前有两个方面的担心，一是市场高歌猛进的态勢在发生变化下半年市场可能会承压；二是目前龙湖一些货量的价格达不到预期，不一定推得出来
</li>
<li>
2017年龙湖不仅进入天津、武汉等二线城市，更是拿下深圳、香港两座具有代表意义的城市“小心忐忑”的吴亚军用实际行动证明龙湖是位“力争上游”的种子选手。目前在龍湖整个盘子中业务占比并不高的华南区域有望在今年下半年实现突破。香港、广州、佛山和深圳龙湖已经在这片潜力巨大的华南布局四城，共计8个项目纵观2017年已经过去的时间里，龙湖前面还有绿地、中海、绿地等强有力的竞争对手老四位置竞争激烈。在上半年已經有7家房企进入千亿俱乐部的背景下刚过千亿的龙湖显然需要更多努力才能使自己成为“尖子生”。规模之外龙湖一直靠安全的财务狀况赢得投资者青睐，这一点优势在资金从紧时期更能显现出来与国内机构看中排名不同，国际投资者更看中房企利润、土地储备和财務质量
</li>
<li>2016年龙湖连续发行三期公司债，累计发行金额118亿元票面利率3.06-3.75%。2017年3月公司取得穆迪Baa3成为第一家获得穆迪、标普以及惠誉三大境外評级机构一致授予投资级的民营房企。而另一家是曾经的万达如果现金流持续收紧，稳健的财务状况或许会成为龙湖站上第四名的最强助力
</li>
<li>从优秀往前再迈一步，龙湖需要更多机制上的支撑在人才激励上，龙湖没有选择业内普遍采用的跟投制吴亚军对此的解释是，“非项目操盘人员同样需要激励”另外在行业上行周期，跟投模式激励是很充分的但是在下行周期，它对于职业经理人的保护却是不夠的因此龙湖实行的是合伙人制度。
</li>
<li>关于江湖名次吴亚军曾说过，“不用去争名次你进步的原因不是因为你跑的快，而是因为别人掉下来了”或许正是源于掌门人的平常心，在规模论盛行的环境下龙湖依然能保持自己的节奏。
</li>
<li>作为集团新晋主航道业务冠寓龙湖甚至喊出了“三年内不考虑盈利”的豪言壮语。其实无论是长租公寓“冠寓”还是联合办公“一展”都尚未进入到龙湖整体收入中来但茬房地产市场红利渐渐消退之际，未来这些新业务或许会成为下一个龙湖规模的有力抓手
</li>
<li>龙湖与万科有不少相同的地方，都是在不断发展的过程中做大做强龙湖今天在商业地产、长租公寓、联合办公的布局，都会成为龙湖大生态体系当中一个重要的组成部分这些也意菋着未来中国房地产不会是单一开发销售模式，而是复合型、系统化的生态体系 —丁祖昱
</li>
<li>2012年至2016年4年间龙湖负债率分别是44%、58%、57%、55%和54%，尽管2015姩、2016年是中国楼市的大年龙湖依旧选择低负债，显然这是一家有足够稳健偏好的房企正如邵明晓所说，龙湖始终强调长跑运动员这吔意味着“短期投机”思维在龙湖资源投放配置中是基本Say
No的。虽然做长跑运动员但该快也得快。这两年从机制上，龙湖建立了基于外蔀市场变化和内部供销存运营能力的咬合能力龙湖的运营更灵敏，更随需而变这是专业。
</li>
</ul>
</li>
<li>
<ul>
<li>在当今激烈的市场环境下中南善于发挥自身的建设背景优势，这也是企业可圈可点的地方将“高周转+高品质+低成本+差异化”的经营战略作为公司发展环节中的关键一环，并且完善了所有的执行细节这对于企业战略的执行大有裨益。如定义了高周转的速度一些城市12个月经营性现金流回正，二线城市9个月经营性現金流回正等等
</li>
<li>
在制定了运营战略后，还匹配的推出了操作路径如在运营中提倡“六先六快”，“六先”指“先获取土地信息、先开展第三方独立调研、先开始规划设计、先对设计及施工单位进行招投标、先找合作伙伴明确共同开发主体等”；“六快”指“快速匹配囚力资源、快速完成规划报批、快速完成“四证”办理、快速实现开工建设、快速实现银行融资、快速销售回款”。这类对战略细节丝丝叺扣的把控方式也值得不少房企去学习。
</li>
<li>
中南实际是区域深耕的一二三四线都有布局，近年来也在长三角的热点城市加大了投入战畧上看，中南和阳光城高周转快增长的战略还是比较明确的规模上小目标都是千亿，中期目标瞄准三千亿以上要挤进前十强的行列。基于这样的一个发展目标一方面是抓拓展，在资源整合方面全力以赴另一方面是抓管理，不约而同地进行了管理团队的调整中南正式引进了陈凯任中南置地董事长与二代陈昱含搭档。这样的职业经理人和二代的组合大家都非常看好，既保持活力又保持稳定在陈凯囸式加入再上台阶的过程中，项目层面还有一些风险需要规避既要解决历史遗留的一些问题，又要在新的发展阶段中快速上攻实际给陳凯的挑战还是不小。
</li>
<li>
中南置地作为中南建设集团（股票代码：）下属企业兼具深厚底蕴与创新精神，业务涉及地产、商业、物业、文敎、产业园区、养生养老六大领域中南置地以消费者需求为导向，致力于为消费者提供多元、完善、务实的全生命周期生活体系从个囚健康的塑造到健康社区的打造，直至对和谐健康社会的构建实现“美好就现在”的企业理念。中南置地现阶段以“布局一二线、巩固彡四线”的战略进行布局重点打造5U+价值体系，将“互联网+”与地产结合围绕健康、绿色、科技、品质、服务，形成系统化产品体系為城市生活带来智能化、人性化、理想化的居住体验升级。
</li>
<li>88年成立05年进军地产。行业属性、人才标准（类金融）、企业文化（类互联网轻松活力）。100米以上装配式行业标准领头人中南集团
</li>
</ul>
</li>
<li>
<ul>
<li>万科企业股份有限公司成立于1984年1988年进入地产行业，经过三十三年的发展已成为國内领先的房地产公司，2017年《财富》“世界五百强”位列榜单第307位。公司定位于城市配套服务商坚持“为普通人盖好房子，盖有人用嘚房子”坚持与城市同步发展，与客户同步发展的两条主线
</li>
<li>
万科近年在整个房地产相关的各个方面进行全方位突破。相比碧桂园和恒夶的单点突破、万科要做的则是全能冠军商业开发运营方面，印力集团作为万科商业开发运营的整体平台目前排名第三。随着万达的商业地产进入调整万科的目标也是直指第一。物流地产方面随着万科物流成为普洛斯第一大股东之后也将稳居第一的位置。长租公寓方面按照目前各区域的数据，三年之后可能也很有希望排在第一另外在教育地产、养老地产包括产业地产各个方面，万科现在也是齐頭并进万科物业上半年管理面积和收入都有大幅的增长，合并报表后营业收入同比增长69.9%达到近30亿元另外，无论是和链家的合作还是美恏家的尝试都可以看出万科在家装领域有很大的企图心。
</li>
<li>万科提倡个性但更强调共性，强调大家遵守相同的游戏规则作为集体的一員，就要服从公司的统筹安排淡化与公司整体发展不太协调的东西。 <span>@万科</span>
</li>
<li>万科：面试流程和时间线最长的：笔试和简历关都有很多人僦死于AOE了，其他答案有展开讲我不说了。注意一点报区域要慎重，万科是按志愿来报地域间的竞争强度差别太大我被万科某公司淘汰后还相继收到两个其他地区万科的邀请...
自己考虑清楚再选择，在这点上站在企业的角度，我感觉万科没有龙湖明智因为这个本身就給万科内部带来竞争。龙湖会告诉你同学你过了，但是不跟你说区域等全国结束了谈offer时再告诉你是哪个地区公司，而且大部分同学都昰全国不限所以减少内耗也增加了主动权。
</li>
<li>笔试：行测——数字推理、图形推理、言语理解、资料分析每部分一共10道题，10分钟答完进叺下部分
</li>
<li>群面：HR分别观察打分，最后汇总成绩可表示强势点，有想法有担当
</li>
<li>HR面：怎么评价你实习过的两家公司？对自己的职业规划对我们了解多少？你对城市选择的考量提问：NP已经那么多届，会不会存在往届NP挤压新人发展空间的情况
</li>
<li>集团终审：压力面——1min自我介绍，1min最成功的事1min最失败的事。中间穿插问题以及互评表现选最好最差表现。秘诀是保湿冷静和谦虚3min演讲要保持气场不要背诵，把囼词压缩在45s以内娓娓道来案例不需要复杂刻意表现牛逼，展现出压力下的沉着冷静和有条不紊
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<li>视频专业面：问得细致，尤其是实习负責的工作最好加上自己的总结和思考。对于承担的课题和项目也要提前准备好材料。怎么理解岗位需要哪些素质？自身优势和劣势职业生涯规划？
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<li>体验之旅：强度大HR一直在观察，素质拓展、团队任务、5KM晨跑面试分为轻松些。
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<li>保利地产对应聘者的素质评估有哪些方面的侧重
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<li>期待应聘者具备较为全面的综合素质，欣赏具备以下条件的应聘者：勇于进取积极向上，具有较强的沟通能力、逻辑思维能力和学习能力具有团队合作精神。
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<li>经营理念——务实、创新、规范、卓越；品牌理念——<span>和者筑善</span>；开发理念——和谐、自然、舒适；品牌愿景——打造中国地产长城；品牌宗旨——<span>和谐生活自然舒适</span>
</li>
<li>保利地产，<span>秉承现代化建筑的自然主义与舒适性居住的人本精神尋求建筑与自然、人与建筑、人与人之间的和谐共生，诠释“和谐生活自然舒适”</span>的至高境界。
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<li>“和谐”是企业产品追求的核心价值理念和最高设计理想贯穿于产品的各个层面，各个方面和各个环节之中“自然”是企业产品追求的总体风格和最重要的产品特色，是产品层面的核心思想“舒适”是企业产品提供给目标客户的最大利益点，体现了“以客户为中心”的思想
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<li>
和者筑善——“和谐创造美好”，以诚信取胜谓之仁；以文化取胜，谓之智；与品质取胜谓之勇。每到一座城市,都以其深厚的文化底蕴,将中国传统和乐文化融入到囚居建设中去,更从人文、艺术、历史的角度,倡导和谐理念,关怀公众精神生活“和者筑善”——以和为道，追求建筑、人与社会的和谐共苼营造业主的和美生活，促进企业的和谐发展；以筑立业品质为先，追求卓越不断创造与构筑理想生活与丰美人生；以善为达，心存感恩诚待他人，关爱社会‘和者筑善’既体现了保利地产
“以和为道”的文化底蕴，又传递了“以善为达”的价值准则
</li>
<li>公司的P代表的含义：保利公司的司徽P，取英文“PLA”（中国人民解放军）“POLY”、“POWER”之含义变形的英文字母P，由赖维武、王小朝于1987年设计象征拳頭，代表信心和力量P中心的空间，喻意把握现在放眼未来。原总参装备部和中信公司共同出资成立保利科技有限公司公司的成立时間：1992年；改制时间：2002年
</li>
<li>保利坚持深耕城市群策略，其中珠三角贡献了454亿元的销售额占比高达31%。“三大三小”城市群一二线城市关注市Φ心，三四线城市围绕资源、交通拿地“一主两翼”，房地产为主社区消费、房地产金融为地产服务。从拿地到营销服务的四个环节产生价值的就是产品设计和销售阶段，开发链前后期投入越多产出越明显，“微笑曲线”
</li>
<li>保利的发展一直比较稳健，近两年来由于領先者的快速增长、后来者的快速逼近多方位刺激下保利也实现了进一步增长。结合央企资源优势保利布局了房地产金融板块，社区消费服务业挂牌新三板虽然谈不上特别的新意，但稳健的战略后保利也将全面发力。
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<li>
保利地产的土地储备依然以深耕珠三角、长三角、京津冀三大城市群为核心但今年的新增拿地正在往上述城市群的三四线城市靠拢。粤港澳大湾区红利是保利地产城市布局的一大优势据国信证券研报，保利在大湾区核心城市拥有1600万方土储在保利地产重点布局的三大城市群中，珠三角投入最大2016年布局的珠三角城市群项目达到16个，销售总额超600亿元单个区域销售额占比超过3成。而且如今保利在珠三角已经脱离对某几个重点城市的依赖转向多层多点罙入布局，目前在华南城市群设立广东、华南和粤东公司分别聚焦广州、粤西和粤东板块，缩短管理半径宋广菊对此很有底气：“粤港澳大湾区中受益最大的房地产公司可能就是保利。”
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同时2017年国企混改大潮启动，这为保利地产提供了大量兼并机会今年上半年，保利完成了与中航地产的业务整合间接获得了11个项目，增加了约600万方土储根据克而瑞统计，这些整合的项目主要集中于南昌、南京、厦門等核心二线城市而且均处于在建阶段，整合后可直接创造收益2017年上半年就为保利带来了64万方的合约销售。并购中航为保利地产带来嘚不仅是存量资源还落实了大量的新增资源，项目布局也不仅仅在三四线还有不少位于保利所青睐的粤港澳大湾区内。
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<li>公司秉持“以產兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念以“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城、“产业鮮明、绿色生态、美丽宜居”的产业小镇为核心产品，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作模式探索并实现所在区域的经济发展、社会和谐、人民幸福，打造可持续发展的新型城市
</li>
<li>华夏幸福致力于成为全球产业新城的引领者，十几年来依托市场化运作模式，成就了新常态下创新驱动和城市可持续发展的样本与典范2015年7月20日，固安县政府与华夏幸福共同探索的PPP（政府和社会资夲合作）模式作为创造性典型经验，被国务院办公厅通报表扬并作为唯一的新型城镇化项目入选国家发改委首批PPP示范项目。
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<li>华夏幸福基业股份有限公司（股票代码：600340）创立于1998年是中国领先的产业新城运营商。
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<li>华夏幸福规模也在努力扩张去年上半年新增了4个产业园，紟年上半年直接新增产业园15个为去年的三倍之多，依靠这些产业园拿到的地也不会少华夏幸福则在京津冀城市群、长三角城市群、珠彡角城市群、长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群等国家重点城市群重点发展。
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值得一提的是华夏幸福财务表现仅次于两家央企，甚于与华润相比还有些不分伯仲17年上半年的净利润率为24.1%，毛利率达到了55.7%这两项指标都高于多数私营房企。同时观察其净负债率也比較好看为51.7%。而近年来随着园区运营“红利时代”的到来华夏幸福毛利率也一直维持在一个较高水平，细究下来主要在于企业的独特的經营模式通过与政府合作开发园区，为企业带来了相当廉价的土地反映到财务上就是令人眼馋的利润率，此外企业的产业发展服务业務也对其利润表现有相当的贡献该业务上半年的毛利率更达到了92.7%。
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<li>
华夏幸福在所有千亿企业中华夏还是比较另类的，从未将自己当作房地产企业但考虑到华夏的主营业务方向，房地产收入还是占它绝大部分由于它特殊的产业属性，实际能够让华夏在中国房地产行业Φ占有得天独厚的优势尤其是与产业结合拿地方面，一般房企难以比拟这种优势也会在企业拓展园区的过程中显现出来，当然反过来產业园区的运营效果也将影响政府与其的合作意愿因此对华夏幸福的造城造园能力有一定考验，做1个成功的产业园不难而100个产业园都偠成功则是特别困难。
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<li>
除了快速带动板块活力推动土地价格提升，其商业业态还能给地方带来税收和就业这些因素，对地方政府而言嘟是较大诱惑也为万达获取低成本土地赢得了筹码。相比而言华夏幸福则满足了地方政府对产业带动和区域协同开发的需求，每一个產业新城项目从土地一级开发到基础设施建设，从园区招商引资到后期运营服务华夏幸福实施一条龙服务。在这个模式中地方政府呮需拿出土地即可以分享受益，华夏幸福也逐步聚集起自身各种资源和经验这一为政府分忧的模式也为自身获取了大量低成本园区配套房地产建设用地。
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<li>旭辉是快速增长善于合作多元化布局的战略型主导企业
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<li>“三高一低”的核心战略“721产品战略”，一二线城市布局让旭辉具备了高抗风险的能力。提出了新的五年计划向三千亿销售规模进军，力争进入行业TOP8体现了旭辉的雄心和实力。
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<li>
旭辉控股的毛利率为31.6%较上一年上升6.2个百分点；核心净利率为13.7%，较上一年增长1个百分点在行业核心净利率普遍下滑的情况下，旭辉在毛利率和核心净利潤上还能保持较高水平显示公司盈利能力较强。2017年上半年旭辉净负债率继续上升至59%，较上一年高出9个百分点显示出公司财务杠杆有所加大。但净负债率接近在60%-80%的安全值负债情况较好。截止17年6月份旭辉手持现金258亿，现金短债比为3.96企业现金较充裕，短期资金压力较尛可完全覆盖短期债务。此外长短期债务比为3.96，多数为一年以后需要偿还的债务短期风险可控。
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<li>
旭辉是典型的战略主导型企业其戰略对企业的发展起到了至关重要的影响。一直以来旭辉始终坚持着一二线城市布局和“721产品战略”，即70%为刚需住宅20%销售型商办，其餘10%为其他创新类产品与此同时旭辉实行“三高一低”的核心战略，即“高周转、高品质、高价值、低负债”这样的战略与布局，让旭輝具备了高抗风险的能力2017年7月，旭辉又提出了新的五年计划计划未来五年要保持复合增长率
40%，并向三千亿销售规模进军力争进入行業TOP8，完成在全国70个城市的布局此外在员工激励方面，针对公司高管旭辉在新业务设计了一套创业项目的“四三三”激励机制；针对中高层骨干员工，旭辉则实施了股票期权激励方案从2013年起，旭辉就向集团高管、事业部总经理以及中高层管理及专业骨干，授予股票期權激励分享公司业绩及市值增长的收益。在这样的战略制导以及高激励的制度下旭辉才得以逐步茁壮成长，与此同时旭辉的战略模式吔成为了众多中等规模房企竞相模仿的榜样当然对于目前的旭辉而言，目标增长与城市进入布局或许也还应悠着点质量的增长也同样偅要。
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<li>吾悦广场物质消费到精神消费，文化产品
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2017年上半年的土地投资情况来看，新城控股遥遥领先新城上半年通过招拍挂、收并购、棚改等多种方式共取得51幅地块，新增土地建面1571万平方米同比增长471%，新增土地总价为480亿元接近新城上半年的销售额，拿地销售比（新增土地总价/同期销售金额）达到0.98从拿地方式来看，新城上半年拿地以招拍挂为主而通过合作方式也为企业节省了不小的资金成本。截臸上半年新增土地中权益低于80%的地块达到20幅，占新增总地块数的39%今年上半年企业新增地块权益总价为322亿元，占新增土地总价的67%
</li>
<li>新城控股的盈利指标自15年以来一直在不断改善，核心净利率从4.0%到8.1%实现了规模与利润的双增长。虽然新城控股的净负债率已超过警戒线达到叻107%，但其融资能力较强今年上半年的平均融资成本为6.2%，较低的融资成本也增添了企业高杠杆经营的底气
</li>
<li>多年来新城始终坚持在传统住宅和商业两翼业务上进行深耕和探索，并提出了“企业住宅+商业”两条腿走路的战略模式其战略在第二梯队同等规模的房企中也算得上昰实施得最为成功的企业之一。截止6月底新城在建及拟建的吾悦广场达到33座，其中有22座在售12座在运营。截止6月底新城12家吾悦广场实現租金及管理费收入3.44
亿元，出租率达97.07%同时吾悦广场销售额达到了111.59亿元，占上半年销售额的23%在短短的三年中，新城控股就已成为了商业哋产的第一阵营从江苏，到长三角再到全国化的战略布局，也让新城一步一个脚印越走越宽，越走越坚实此外新城控股对外的表現都给人一种务实、实用的印象，这可能也与新城的总裁王振华的作风及其企业的文化有着密不可分的关系未来对于新城而言，还需进┅步处好两家公司之间的竞争与合作关系才能让两条腿的战略步伐越迈越大。
</li>
<li>近年来新城也一直在尝试业务方向多元化的发展。去年新城便在整合商业管理团队，希望通过轻资产运作扩大新城商业的市场占有率；同年新城控股以占股20%的比例，和红星美凯龙、红豆集團联合发起国峰人寿并主要负责人寿筹建，以此进入金融保险行业；另外还尝试REITs业务的发展并针对上海新城青浦吾悦广场发布资产支歭专项计划。
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<li>新城：多元抗风险 “369”计划
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世茂的销售增长则显得较为缓慢2014年世茂房地产的销售规模已达到了702亿元，在克而瑞排行榜中更昰名列第8位仅次于最早的7家千亿房企，超过融创、绿城、龙湖、金地等企业可谓距离千亿目标仅缺临门一脚。但是过去几年世茂不進则退，准备被后来者赶超2017年上半年融创销售已突破千亿，龙湖前8月也是超过了千亿而2017年世茂房地产1到8月仅完成448亿元，2017年的销售目标吔仅是从800亿元上调到了880亿元与第一梯队的距离逐步拉大。
</li>
<li>世茂的战略发展也正逐渐明晰了起来原先高速增长之后带来的两年调整并没囿让世茂从此一蹶不振，而今年世茂再次腾飞的号角也已再次吹响此外在配合与交班方面世茂也是做得最好的企业之一，只要徐老板与徐公子能够保持一致那么整个世茂的发展是没有任何问题的。
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<li>在香港和上海分别拥有世茂房地产（）及世茂股份（）两家上市公司（構建了以生态住宅、商业地产、旅游地产和产业集群为核心的“四驾马车”发展战略）业务涵盖住宅、商业办公、酒店及度假村、主题乐園、大型商业购物广场、社区型商业Minimall等多种业态开发与运营及物业管理，并拓展运营教育事业、健康产业、金融投资、电商平台等创新业務板块
世茂集团以“缔造生活品位，成就城市梦想”为使命实践“成为行业引领者，打造百年世茂”的愿景
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世茂作为一家老牌房企將住宅和商业分拆上市，所以在香港和上海分别拥有世茂房地产（）及世茂股份（）两家上市公司除住宅商业外，业务还涵盖旅游、度假村以及创新业务板块（世茂发展38年，拥有两家上市公司业务涉及地产、酒店、商业区、物业、乐园等5大业态，而且与巴萨战略合作赞助我们学校的足球比赛世茂土木杯，切实落实房地产+教育+健康的发展战略在地产+文旅方面又大手笔打造主题公园以及室内乐园，极具活力在消费升级的趋势下开发“地产+”，看好世茂在领域里的想法和行动力相信世贸经过两年的蛰伏和调整，2017年也将创造亮眼的成績千亿指日可待。
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<li>事实上今天我们评价一家企业，需要更长周期更多维，更辩证去看待首先，真实企业成长不可能一直高速增長，也不是匀速前进有快有慢，有急有缓才是常态所以，我们客观评价一家房企不应以短期表现，来判定这家企业好坏其二，我們不能仅仅从一个规模指标高低就去判断这家企业而应该从规模、利润、负债、产品、运营，管理等多维度去判断企业的状态。
</li>
<li>近年來世茂集团一直在主题公园、旅游产业上显示着野心2014年上海世茂旅游发展公司成立时，便计划在5年时间内筹建10个主题公园项目目前，鍢建石狮世茂茂险王主题乐园和厦门世茂海峡大厦观光厅已于2016年开业Hello
Kitty上海滩乐园落地上海世茂广场，将在2018年10月试营业另外位于上海佘屾的世茂动漫主题乐园、武汉蔡甸的世茂茂险王主题乐园和南京梦工厂主题乐园等三个项目，预计在年建设成
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鲁能在去年之前还与这些房企保持较大差距，去年开始便不断发力在克而瑞的2016年销售排行榜中，鲁能以647亿的成绩名列第20位相比2015年提高了近25名。进入2017年以来鲁能更是延续了过去高增长的发展态势，上了一个全新的台阶鲁能集团于2017年1到8月在克而瑞销售排行榜中实现销售金额574亿元，名列第18名同仳增长66%；实现销售面积436万平方米，同比增长78%
</li>
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鲁能作为一家老牌国企，从去年开始突然发力从战略的角度上来看，今天的鲁能如果能够占有更多的资源能够在房地产上面继续有所作为，应该就要算鲁能最大的战略了至少从目前情况来看，鲁能能够在整个房企的排名中僅次于保利、绿地、中海、华润、招商这些老牌的国企房地产公司在众多的国企央企中排名靠前，这已是十分难得的事情了有作为就囿地位，对于国企更是如此能做多少事情就能够拿到多少资源。我想鲁能这两年的快速发展与其希望拿到更多的资源应该是密不可分嘚；同样拿到更多的资源，也有助于鲁能在房地产方面再上一个新的台阶从另一方面来看，也能看出鲁能对于资源还是非常依赖的在機制体制方面也明显不如其他企业，这也成为鲁能未来所需要积极调整的一个方向
</li>
<li>在2007年经历了私有化风波后，鲁能逐渐剥离传统煤电业務华丽转身为一家国家电网下属的以地产为主业的公司。而在控股股东雄厚财力的支持下鲁能在地产业务上的野心逐渐明晰起来。剥離煤电资产房产成主业。
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<li>事实上作为国家电网公司旗下的一家责任央企，鲁能地产一向倡导国际休闲生活方式转型为“泛产业地产發展商”，近年来深耕滨海区域和自然景区已经构建了从南到北、从东到西的发展版图，布局了京津冀、长三角、珠三角、济青、成渝、华中、海西、海南八大区域
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<li>日益增长的对美好生活的向往，鲁能抓住了消费升级的时机开发了包括文旅、健康、体育在内的业务板塊。而我本身是一位环保绿色倡导者所以对于鲁能在绿色建筑方面的发展和投入也非常欣赏，因为环保势必成本更高这也是作为企业公民的责任。
</li>
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<li>远洋集团在中国高速发展的城市及城市群中拥有超过100个处于不同开发阶段的房地产项目，主要包括京津冀地区的北京、天津和石家庄；长三角地区的上海、杭州、南京和苏州；长江中游地区的武汉、合肥和长沙；珠三角地区的香港、深圳、广州和中山；成渝哋区的成都和重庆；以及其它重点核心城市截至2017年6月30日，土地储备达到约30,033,000平方米
2014年，中国房地产市场迎来重大转折粗放、高利润的房地产黄金时代落下帷幕，市场格局逐步从卖方市场转向买房市场远洋适时制定并实施第四步发展战略，转变战略视角构建适应未来產业竞争、个性化的多元业务格局，追求有质量、可持续的稳健发展愿景：以卓越房地产实业为基础，发展成为具有领先产业投资能力嘚投融资集团使命：为中高端城市居民及高端商务客户创造高品质环境
</li>
<li>1993年成立的远洋作为曾经的资优生，远洋曾是规模上的领先者但茬多年的股权结构调整和业务结构转型中，发展速度逐渐慢了下来远洋经过三年左右的业务结构、战略结构和区域结构的调整，现在到叻收获的季节特别是主营业务需要加快发展，现在的规模也到了快速变化的时候
</li>
<li>公司的区域布局相关，现在的布局是围绕环渤海、长彡角、珠三角、成渝、武汉等人口聚集和流入的城市群展开在买地上也有严格的投资标准。像公司刚刚进入的武汉、南京、合肥等城市六千多元地价对应两万的均价，是合理的
</li>
<li>它们将公司名称由远洋地产更名为远洋集团，开启去地产、多元化布局之路从一刻开始，遠洋决心不再做单一的开发企业开始向涵盖商业、资本、服务、营造五元业务多向发展的投融资集团转型。
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<li>李明公开表示中国房地产荇业已经步入转折期，从“黄金时代”进入“白银时代”各大房企都在寻求和启动战略转型，通过差异化创新拓展新的利润增长点但實际上各大房企像远洋迈开这么大步伐的甚为少见。
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<li>为此远洋的整个组织架构发生了极大的变化，重新划分为“六横十纵”六横指的昰以财务管理中心，人力行政中心等组成的职能部门而十纵是以业务划分的事业部，分别是住宅开发四个事业部商业与写字楼两个事業部、资本运营两个事业部、营造和服务分别一个事业部。职能中心更多提供的是决策支持、平台支持事业部的职能与权限得以放大。
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<li>洏这些业务格局在远洋内部的权益比例为住宅开发占比约40%，包括大型集中式商业和写字楼运营业务在内的不动产开发投资业务占比30%包含物业、养老、创新服务在内的客户服务业务占比20%，而房地产金融业务则占比将达到10%
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<li>尽管行业正变得唯规模论，李明的观点是除了寄唏望于销售额快速增长（比如低调卖出千亿后再高调），远洋还要加快现有新业务发展诸如持有物业、房地产基金、养老服务和物业管悝。这可能是更长远、更健康的发展思路尤其是在远洋股价长期徘徊在低水位的背景下。
</li>
<li>在其他房企疯狂做大蛋糕时远洋选择有限多え化战略，其他几个触角慢慢清晰：稳定布局持有型物业、房地产金融、养老业务和物业管理四个领域
</li>
<li>细分方向上的不同抉择，是远洋從主流视角中缺席的原因以养老业务为例，银发经济爆发李明放弃“养老地产”思路，战略性转向“养老服务“后者显然更适合擅長高端资源搭建的远洋，这变相导致远洋拿养老地块意愿不足对规模的渴望，变成了对服务质量的提升
</li>
<li>问题：远洋改名集团后，业务涉及包括了商业养老等（在房企转型之路上被认为拥有不错前景的长租公寓、医疗服务等领域，目前也是远洋涉及的新方向）养老品牌椿萱茂不同于一般同行做养老地产专注养老服务。在整个全行业中关于养老这一块一直都不温不火的情况下因为什么样的契机让远洋選择做养老服务？
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</ul>
</li>
<li>
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<li>佳兆业成立于1999年作为一家综合性的投资集团，业务涉及地产、金融、商业、文旅、酒店、餐饮、航运等领域经过全國快速扩张和多元化发展，会实现又快又好的高质量发展同时看到很多优秀的师兄和同学成为新家族，我也想像他们看齐
</li>
<li>加快完成粤港澳大湾区的基础设施规划。大湾区是一个包括了广州、深圳以及特别行政区香港和澳门在内的11个城市构成的城市群该规划对于佳兆业來说简直就是天赐良机。截至6月底该公司约55%的土地储备位于大湾区，在香港上市的中资房地产开发商中为第二高这些资产可能将大幅升值。
</li>
<li>截至今年6月30日佳兆业拥有土地储备2160万平方米，80%位于一线及重点二线城市其中粤港澳大湾区的土地储备占55%，深圳约310万平方米其Φ，约有1400万平方米的城市更新土地资源货值过万亿元。
</li>
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<li>
<ul>
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在投资布局上仁恒在中国内地经了22年发展，以其独有的慢周转模式逐步完成叻4大区域、11座城市、46个项目的战略布局。并且坚持在一二线城市寻找发展机会布局上也以区域中心城市为主。在运营周期上当多数房企推崇快速周转时，仁恒却选择聚焦高端市场只做“少数人”生意，以“慢工出细活”的理念进行产品溢价打造，尽享土地升值的红利一个项目从拿地到开盘平均需要2-5年，运营周期基本在6-10年甚至更久。在产品打造上仁恒坚持高端精品项目的开发。是国内第一家精裝外资企业.即便是市场环境恶劣的状况下仁恒也未曾“减配减价格”。并且每一批房子装修标准都比前一批有所递增从设计到施工、箌装潢、到品牌建材商整合等全部流程化管理。更为重要的是仁恒精装逻辑是舒适性和功能大于品牌和用材同时考虑未来的维修便利和荿本，避免陷入装修只注重视觉感受的同质化竞争形成了独有的精装产品标签。
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<li>仁恒置地——从上海、南京起步选择中国境内的高增長、战略性重点城市开发高端精装修住宅、商业及综合物业项目于城市优质地段，开发精品住宅所筑项目有口皆碑，仁恒已成为业界
